Recesso del contratto di affitto da parte del conduttore prima della scadenza a causa di disagi condominiali

Cosa accade se si verifica il recesso del contratto di affitto da parte del conduttore prima della scadenza a causa di disagi condominiali che non garantiscono l’abitabilità dell’immobile? A fare chiarezza il Tribunale di Milano, con la sentenza 1899/2023, che ha risolto una controversia tra il proprietario di un appartamento e un palazzo del capoluogo lombardo. Vediamo quanto spiegato.

Se il recesso del contratto di affitto da parte del conduttore prima della scadenza è causato da disagi condominiali come il ritardo nella manutenzione dello stabile che non garantiscono l’abitabilità dell’immobile, il locatore può richiedere i danni al condominio, che deve provvedere al risarcimento.

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Nello specifico, come evidenziato dal Sole 24 Ore che ha trattato il tema, l’articolo 1598 del Codice civile stabilisce che il locatore è tenuto a tutelare il conduttore dalle molestie che, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa, ne diminuiscono l’uso o il godimento. Se quindi l’immobile che è adibito ad abitazione risente dei danni causati da una scarsa impermeabilizzazione del tetto, il locatario può agire “sia nei confronti del responsabile per ottenere l’eliminazione delle cause che provocano la molestia (e, dunque, chiedere la riparazione delle tubature per evitare che il danno si estenda), sia nei riguardi del proprietario per ottenere direttamente da quest’ultimo l’eliminazione delle infiltrazioni”. In quest’ultimo caso, spetterà poi al proprietario agire contro il terzo responsabile.

Come chiudere un contratto d’affitto prima della scadenza?

Nel caso del locatore, è possibile revocare il contratto di locazione nelle seguenti circostanze:

• il locatore desidera vendere l’immobile e non è in possesso di altre unità ad uso abitativo da locare e, in tal caso, il conduttore gode del diritto di prelazione;

• il locatore ha bisogno dell’unità locata per sé stesso o un suo familiare;

• il locatore desidera cambiare la destinazione d’uso dell’immobile;

• il conduttore non vive abitualmente nell’immobile locato senza motivazione;

• il conduttore ha la disponibilità di affittare un altro immobile nello stesso Comune;

• il conduttore risulta inadempiente;

• l’unità locata si trova in un edificio che necessita di manutenzione straordinaria e ristrutturazione e la presenza del conduttore nell’immobile rappresenta un ostacolo a tali lavori.

In tal caso, il locatore deve comunicare le sue intenzioni al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi dalla scadenza precedentemente pattuita nel contratto di locazione.

Nel caso del conduttore, è possibile procedere con il recesso del contratto di affitto in ogni momento sulla base delle condizioni stabilite dall’accordo tra le parti. In entrambi i casi, è necessario comunicare l’intenzione di concludere il contratto alla controparte tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno.