Tutto quello che c’è da sapere sul pignoramento della prima casa

Il pignoramento immobiliare è l’atto con cui un creditore espropria forzatamente un bene immobile di proprietà di un debitore insolvente. È molto comune chiedersi: la prima casa è pignorabile? La risposta breve è: sì, la prima casa è pignorabile. In particolare, è sempre possibile stipulare tale atto rispetto alla prima abitazione quando il debito è di natura privata (con una banca, un'azienda o una persona fisica). Di contro, quando il debito è di natura erariale, ed è dunque da corrispondere all’Agenzia delle Entrate, esistono dei limiti che impediscono la stipula del pignoramento della prima casa.

Cerchiamo insieme di fare chiarezza su questo argomento e, dopo qualche indicazione di carattere generale, andiamo a vedere più nello specifico le norme, i soggetti e i limiti del pignoramento della prima casa. Infine, dedicheremo qualche accenno ai suggerimenti utili su come non farsi pignorare casa.

Indicazioni generali sul pignoramento degli immobili

Il pignoramento è il primo atto esecutivo con il quale prende avvio l’espropriazione forzata di un immobile, con il fine di bloccare il bene del debitore per soddisfare il diritto di credito del procedente.

Il creditore, o i creditori, per procedere con il pignoramento immobiliare della prima casa o di altri beni immobili, devono:

• essere in possesso di un titolo esecutivo: un documento che consente di accertare il diritto di credito (può essere una sentenza, un decreto ingiuntivo, un assegno o una cambiale);
• notificare al debitore l’atto di precetto: l’invito a pagare il debito entro 10 giorni;
• effettuare l’iscrizione dell’ipoteca: questo passaggio non è obbligatorio, ma consente al creditore di rifarsi sull’immobile anche nel caso in cui venga trasferito a terzi;
• notificare all’Ufficiale Giudiziario il pignoramento entro 90 giorni dall’atto di precetto.

Avviare la procedura di pignoramento comporta costi molto elevati per il creditore e, pertanto, risulta piuttosto improbabile che la prima casa venga pignorata in caso di debiti poco elevati.

La prima casa è pignorabile? 

Contrariamente a quello che si pensa, la prima casa non è protetta da impignorabilità. In particolare, la prima casa è pignorabile in caso di debiti privati, ovvero debiti maturati nei confronti di banche, aziende o persone fisiche.

Questa regola, dunque, vale per ogni genere di debito privato e, gli unici limiti al pignoramento della prima casavalgono solo nell’eventualità in cui il debito sia di natura erariale, ove il soggetto creditore è l’Agenzia delle Entrate.

Cosa succede nel caso in cui il creditore privato desideri procedere con il pignoramento della prima casa con minorenni o invalidi? Anche in questo caso, non esistono garanzie di impignorabilità della prima casa e le proprietà del debitore non possono essere tutelate.

Nel caso del pignoramento della prima casa cointestata al coniuge, il pignoramento da parte del privato si effettua sull’intero immobile cointestato, non solo sulla quota che appartiene al debitore. Il comproprietario dell’immobile avrà diritto a una percentuale della somma ricavata dalla vendita della casa, equivalente al suo diritto di proprietà.

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I limiti al pignoramento della prima casa

Per quanto riguarda l’impignorabilità della prima casa, la Cassazione ha stabilito, nel 2015, la validità di alcune condizioni per il divieto di pignorabilità dell’unico immobile di proprietà del debitore attraverso il Decreto-legge n. 69/2013. Secondo questa legge, l’Agenzia delle Entratenon può pignorare la prima casa quando:

• è l’unico immobile di proprietà del debitore (il debitore non deve essere titolare, neanche per quote, di altri immobili);
• è l’immobile dove il debitore ha residenza anagrafica;
• è un immobile accatastato come abitazione civile;
• l’immobile non è qualificabile come bene di lusso (secondo le indicazioni del decreto ministeriale del 2 agosto 1969).

Nel caso in cui il debitore abbia possesso (anche solo per quote) di un secondo immobile, e questo secondo immobile non sia sufficiente a coprire il debito, il pignoramento della prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate può avvenire solo a condizione che:

• il debito complessivo sia pari o superiore ai 120.000 euro;
• il valore totale delle proprietà immobiliari del debitore sia pari o superiore a 120.000 euro;
• sia stata notificata al debitore la possibilità di rateizzare l’importo dovuto.

Nel caso in cui il debito sia inferiore ai 120.000 euro, ma superiore ai 20.000 euro, l’Agenzia delle entrate non può pignorare la prima casa, ma può effettuare l’iscrizione dell’ipoteca. Come già ricordato in precedenza, nel caso di pignoramento della prima casa da parte di privati non esistono né limiti né tutele.

I soggetti che possono procedere con il pignoramento della prima casa 

I soggetti che possono precedere con il pignoramento della prima casa sono dunque l’Agenzia delle Entrate ed i soggetti privati.

Quando all’Agenzia delle Entrate, il divieto di pignoramento della prima casa si applica solo nel caso in cui l’immobile sia l’unica abitazione di proprietà del debitore.

Di contro, la prima casa è sempre pignorabile se i debiti contratti dal debitore sono verso soggetti privati. Non esistono garanzie di impignorabilità della prima casa per banche, aziende o persone fisiche. In questi casi, l’immobile può essere pignorato per debiti di varia natura: è possibile pignorare la prima casa per risarcimento danni, o per pagamenti non rispettati, o, più in generale, per qualsiasi inadempienza che risulti nell’emissione di un titolo esecutivo.

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Le persone interessate al pignoramento della prima casa sono alla ricerca di risposte a una serie di domande aggiuntive:

Quando non si può pignorare la prima casa?

La prima casa non si può pignorare solo nel caso di debiti erariali (verso l’Agenzia delle entrate), e solo qualora la prima casa risulti essere l’unico immobile di proprietà del debitore, luogo della sua residenza anagrafica, e risulti accatastata come abitazione civile e non qualificabile come bene di lusso.

Chi ti può pignorare la prima casa?

La prima casa può essere pignorata dall’Agenzia delle Entrate e da soggetti privati quali banche, aziende e persone fisiche.

Attenzione: le informazioni contenute nel presente articolo non costituiscono un parere legale e sono fornite a scopo meramente divulgativo, esse non intendono sostituire la consulenza professionale