Tutto quello che c'è da sapere sugli interventi di edilizia libera

Nel panorama degli interventi edili cosiddetti "non pesanti", frequenti sono i dubbi, anche tra i tecnici più esperti, circa la necessità di richiedere un titolo abilitativo o quantomeno di presentare una comunicazione al Comune. Sorge inoltre la domanda se, in caso di necessità, la comunicazione debba essere semplice o asseverata.

A fare chiarezza su tali aspetti è il Testo Unico sull'Edilizia (D.P.R. 380/2001), che definisce le categorie di intervento realizzabili liberamente, ricomprese nella nozione di "edilizia libera". Attraverso il glossario sugli interventi di edilizia libera è possibile ottenere un quadro preciso dei lavori che non necessitano di alcun titolo abilitativo.

Cosa sono i lavori di edilizia libera?

Come già specificato, l'edilizia libera comprende tutti quegli interventi che non necessitano di alcuna autorizzazione, in ottemperanza al Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001 con le sue successive modifiche, tra cui il D.Lgs 222/2016). Tale normativa ha ridotto il numero di titoli abilitativi edilizi, perseguendo l'obiettivo di semplificare la materia. Ad oggi, per tutti gli interventi che non rientrano nell'edilizia libera, è obbligatorio seguire specifici iter burocratici, ovvero la CILA, la SCIA e il Permesso di Costruire. La semplificazione normativa operata dal Testo Unico dell'Edilizia ha comportato l'abrogazione della DIA, della super DIA e della CIL.

La scelta del titolo corretto dipende dalla tipologia di lavori da eseguire. È evidente che per gli interventi in edilizia libera la procedura è notevolmente semplificata, con una burocrazia più snella. Non è infatti necessario richiedere un titolo abilitativo, ma è comunque fondamentale considerare altri aspetti, quali il rispetto dei regolamenti edilizi, delle norme antisismiche, igienico-sanitarie e paesaggistiche.

Pertanto, sebbene la normativa abbia introdotto una certa semplificazione, non si tratta di una totale libertà di intervenire "come e dove si vuole". È fondamentale prestare attenzione e non confondere la tipologia di intervento da eseguire con il titolo abilitativo richiesto.

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Quali sono gli interventi di edilizia libera?

Dopo aver chiarito la natura degli interventi in edilizia libera, è opportuno approfondirne le diverse categorie, come specificato nell'articolo 6 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Fatte salve alcune eccezioni, non necessitano di alcun titolo abilitativo i seguenti interventi:

• manutenzione ordinaria: conserva lo stato degli edifici e degli impianti, mediante opere che non comportino modifiche strutturali;
• installazione pompe di calore aria-aria: con potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
• eliminazione barriere architettoniche: senza realizzazione di ascensori esterni o manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
• opere temporanee per ricerca nel sottosuolo: geognostiche, escludendo quelle per idrocarburi, in aree esterne al centro edificato;
• movimenti di terra: strettamente pertinenti all'attività agricola e alle pratiche agro-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
• serre mobili stagionali: sprovviste di strutture in muratura, funzionali all'attività agricola;
• pavimentazioni e finiture di spazi esterni: contenute entro l'indice di permeabilità, incluse intercapedini interrate non accessibili, vasche di raccolta acque, locali tombati;
• pannelli solari fotovoltaici: a servizio degli edifici, fuori dalla zona A) del D.M. 1444/68;
• aree ludiche senza fini di lucro: e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Per le opere volte a soddisfare esigenze contingenti e temporanee, pur rientrando nell'edilizia libera, è necessaria una comunicazione di avvio lavori al Comune, da rimuovere al cessare della necessità, entro 90 giorni.

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Oltre alla prima panoramica sugli interventi in edilizia libera, è opportuno approfondire la categoria della manutenzione ordinaria, che comprende le seguenti opere:

• pavimentazioni interne ed esterne: manutenzione, riparazione, sostituzione e rinnovamento.
• intonaci interni ed esterni: rifacimento, riparazione e tinteggiatura;
• elementi decorativi delle facciate: riparazione, sostituzione e rinnovamento (es. marcapiani, modanature, corniciature, lesene).
• serramenti e infissi interni ed esterni: riparazione, sostituzione e rinnovamento.
• ascensori: riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o delle cabine e messa a norma.
• impianto elettrico: riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma.
• impianto di protezione antincendio: installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione e/o messa a norma.

Pur fornendo un quadro generale sugli interventi di edilizia libera, è fondamentale sottolineare che consultare un professionista del settore prima di iniziare qualsiasi lavoro è sempre consigliabile.

Interventi di edilizia libera: i bonus fiscali

Nell'ambito degli interventi di edilizia libera, assume particolare rilevanza l'aspetto relativo alle detrazioni fiscali. Una circolare dell'Agenzia delle Entrate (7/2021) ha chiarito che le 58 opere elencate nel Glossario dell'edilizia libera, se ammesse a una forma di incentivo, non pregiudicano la possibilità di fruire delle detrazioni, anche in assenza di titoli abilitativi.

Secondo l'Agenzia delle Entrate, "nei casi in cui la normativa edilizia vigente non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolabili dalla normativa fiscale, è necessaria un'autocertificazione nella quale devono essere indicati: la data di inizio dei lavori e l'attestazione che gli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati rientrano tra quelli agevolabili, pur se non è richiesto alcun titolo abilitativo ai sensi della normativa edilizia in vigore".

Sorge quindi spontanea la domanda: come è possibile usufruire della detrazione del 50% in edilizia libera?

I lavori di edilizia libera possono essere inseriti nella detrazione IRPEF del 50% per le ristrutturazioni e gli interventi di risparmio energetico, il cui importo verrà detratto dalle imposte future. Sono esclusi dalla detrazione gli interventi su immobili di nuova costruzione.

La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 13 del 2019 lo conferma, stabilendo che "il contribuente che esegue direttamente i lavori ha comunque diritto alla detrazione limitatamente alle spese sostenute per l'acquisto dei materiali utilizzati, che può avvenire anche prima dell'inizio dei lavori".

È inoltre importante sottolineare che il rimborso del 50% delle spese sostenute è possibile esclusivamente tramite pagamento tracciato (bonifico bancario). In assenza di questo metodo di pagamento, l'Agenzia delle Entrate non potrà rimborsare le spese sostenute.

Vista la rilevanza della tematica, si raccomanda di consultare un professionista esperto prima di intraprendere i lavori, al fine di acquisire una completa comprensione delle normative e degli adempimenti necessari.