Pagamento anticipato del canone di locazione: come funziona?

Il pagamento anticipato del canone di locazione è diventato una pratica sempre più diffusa nel mercato immobiliare. Ma di cosa si tratta effettivamente? Come suggerisce il nome è il versamento dell'affitto in un periodo specificato prima dell’inizio del contratto di locazione e può agevolare il locatore e l’inquilino. Questa pratica è comune e può riguardare sia l'intero canone annuale che una parte di esso.

Il pagamento in anticipo del canone annuale di locazione è legale?

Per comprendere meglio le sue caratteristiche iniziamo con l’indagare su una eventuale natura giuridica e l’esistenza di una normativa in grado di regolamentare il tutto. Ad oggi il Diritto Civile non prevede alcun articolo volto a gestire modi e tempi di applicazione di un eventuale pagamento anticipato del canone di locazione. Questo vuol dire, dunque, che tutto viene rimandato all’accordo tra le parti e alla necessità che sia chiaro, preciso e, ovviamente, formalizzato per iscritto. Ma quali aspetti deve indicare questo contratto? Gli elementi essenziali che non possono assolutamente mancare sono:

• Importo del canone anticipato
• Modalità di pagamento
• Durata del periodo per cui è stato versato.

La mancanza di una normativa specifica potrebbe gettare dei dubbi di illegalità sul pagamento anticipato del canone ma, in realtà, si tratta di una pratica assolutamente valida. Questo, in particolare, grazie all’articolo 1575 del Codice Civile che conferisce ampia autonomia alle parti nel determinare le condizioni del contratto di locazione, purché siano conformi a buona fede e agli usi.

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Quali sono gli obblighi del locatore

Anche in questo caso non esiste una normativa precisa, ma è comunque possibile avvalersi di alcuni principi generali del diritto civile e del diritto della locazione. Stando a questi, infatti, il locatore ha degli obblighi ben precisi nei confronti di un affittuario che, in questo caso, si pone in una condizione economica di vulnerabilità e svantaggio. Per questo motivo, dunque, nel contratto devono essere chiariti questi punti a carico del locatore:

• Restituzione del canone anticipato
• Manutenzione dell'immobile
• Consegna dell’immobile.

Il primo punto riguarda proprio l’aspetto economico e prevede l’obbligo, da parte del locatore di restituire all'inquilino la parte del canone anticipato relativa al periodo non goduto, detratte eventuali penali previste dal contratto. Ovviamente questa opzione si applica in caso di una risoluzione anticipata.

Il secondo, invece, considera il locatore obbligato a mantenere l'immobile in buono stato di manutenzione, garantendo all'inquilino il pieno godimento dell’appartamento affittato. Per finire, il terzo punto è strettamente collegato a quello precedente. Il locatore, infatti, ha l’obbligo di consegnare all'inquilino l’immobile in condizioni tali da consentirne l'uso previsto. E, in questo caso, viene in aiuto proprio il Codice Civile con l’art.1575. 

Quali sono gli obblighi del conduttore

Il pagamento anticipato del canone non pone il conduttore in una posizione di vantaggio. Questo vuol dire che è dovuto a rispettare tutti gli obblighi di un qualsiasi modello di contratto di affitto come: 

• Pagamento puntuale del canone delle rate successive
• Manutenzione ordinaria dell’immobile per mantenere le condizioni in cui è stato consegnato
• Utilizzo conforme destinazione d'uso prevista nel contratto. Questo vuol dire che un appartamento affittato per uso abitativo personale non può essere trasformato in B&B.
• Restituzione dell'immobile nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato all’inizio della locazione. Fa eccezione, ovviamente, il normale deterioramento causato dal tempo. 

Nel caso in cui, poi, l’affittuario risulti inadempiente per uno solo degli obblighi previsti, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità o il risarcimento dei danni subiti. 

Perché l'affitto si paga in anticipo? 

Il pagamento anticipato di un affitto di locazione garantisce al locatore una sicurezza economica oltre alla ricezione di una caparra o cauzione. In questo modo, infatti, si mette al riparo da un’eventuale insolvenza da parte dell’affittuario, riducendo il rischio di morosità. In contesti di mercato particolarmente dinamici, con alta richiesta di immobili in affitto, poi, i proprietari possono essere più propensi a richiedere pagamenti anticipati per assicurarsi un inquilino affidabile e solvibile.

Oltre a questo, per i contratti di locazione di breve durata, il pagamento anticipato può essere una soluzione pratica per garantire al proprietario una remunerazione adeguata per il periodo di locazione. Ma effettivamente quando si deve pagare l’affitto? Anche in questo caso la legge italiana non prevede una normativa precisa. Nonostante questo, solitamente i contratti di locazione prevedono un periodo di tolleranza, che può andare dai cinque ai primi dieci giorni del mese. In questo arco di tempo l'inquilino può pagare senza affrontare nessun tipo di sanzioni. È importante, comunque, ricordarsi d’inserire questa tollerabilità sempre all’interno del contratto di locazione firmato da entrambe le parti. In questo modo, infatti, si garantisce una maggior chiarezza riguarda comportamenti e modalità.

Pagamento in anticipo del canone nei contratti a uso abitazione a canone libero

A quanto detto fino a questo punto, però, va aggiunta una precisazione: il pagamento del canone in anticipo e in un’unica soluzione è legittimo solo nel caso di locazione a canone libero. Gli unici limiti da rispettare sono la durata della locazione, che la legge impone in 4 anni con successivo rinnovo di ulteriori 4, e l’obbligo di registrazione entro 30 giorni.

Tutto questo, dunque, non si contrappone in nessun modo a quanto riportato nella legge del 9 dicembre 1998, n. 431, con la quale viene disciplinata la locazione e il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

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Pagamento in anticipo del canone nei contratti a uso abitazione a canone concordato

In questo caso specifico ci troviamo di fronte ad una maggiore regolamentazione rispetto ai contratti a canone libero. La normativa vigente, infatti, non vieta esplicitamente il pagamento anticipato, ma è importante seguire alcuni punti fondamentali:

• Modello di contratto: i contratti a canone concordato devono rispettare un modello di contratto tipo, predisposto dalla Regione o dal Comune. Questo, di solito, non prevede la possibilità di versare il canone in anticipo.
• Tutela dell'inquilino: la normativa sui contratti a canone concordato è finalizzata a tutelare gli inquilini, garantendo loro condizioni di affitto più vantaggiose. Il pagamento anticipato, se non previsto dal modello di contratto, potrebbe essere considerato una clausola vessatoria.
• Deposito cauzionale: il modello prevede generalmente il versamento di un deposito cauzionale, pari a un massimo di tre mensilità di canone, che viene restituito alla fine del contratto al netto delle eventuali spese dovute.

Nonostante tutto, comunque, l’inquilino potrebbe incorrere in alcuni rischi come, ad esempio, quello di perdere la cauzione versata a causa di eventuali controversie con il proprietario dell’immobile. Stabilito tutto questo, dunque, cosa fare se il locatore richiede comunque un pagamento anticipato? Il suggerimento è quello di leggere attentamente il contratto assicurandosi che questa clausola specifica sia presente nel modello di contratto di affitto regionale o comunale. In caso contrario sarebbe opportuno non firmare mai contratti vessatori. 

Pagamento in anticipo del canone nei contratti a uso commerciale

Il pagamento anticipato del canone è diventata una consuetudine possibile da applicare anche per le locazioni commerciali. Le motivazioni che spingono il proprietario di un locale a chiedere questo tipo di pagamento sono, essenzialmente, le stesse che valgono per le locazioni abitative. Dal punto di vista contrattuale, dunque, anche in questo caso è necessario che la clausola relativa al canone anticipato sia espressa in modo dettagliato e molto chiaramente. Oltre a non essere in alcun modo vessatoria per l’inquilino. 

È, inoltre, importante sottolineare che, a differenza delle locazioni abitative, nei contratti commerciali il locatore ha maggiori margini di manovra nella determinazione delle condizioni contrattuali, compreso l'importo e la modalità di pagamento del canone. Per questo motivo, prima di sottostare a questo tipo di contratto, è bene che il futuro affittuario faccia determinate valutazioni. 

La prima riguarda l’analisi di un eventuale business plan, valutando se l'investimento iniziale richiesto dal pagamento anticipato è sostenibile e se rientra nel budget previsto. Altrettanto importante, poi, è vagliare diverse opzioni per trovare la soluzione più conveniente. Prima di prendere qualsiasi decisione, comunque, è bene rivolgersi ad un commercialista o a un avvocato specializzato in diritto commerciale. Queste due figure, infatti, possono fornire una consulenza personalizzata, aiutare ad individuare eventuali rischi.

Cosa succede in caso di disdetta del contratto?

Nel caso di una disdetta del contratto, la questione del canone versato in anticipo potrebbe essere non semplice da risolvere. Come anticipato, infatti, non esiste una normativa precisa dedicata a questa casistica e alla sua gestione, fatta eccezione per i contratti a canone concordato. Per questo motivo, dunque, è necessario fare delle diversificazioni a seconda delle motivazioni che hanno portato alla disdetta. 

Nel caso questa sia da imputare a un inadempimento del locatore, come la mancata manutenzione o vizi dell'immobile, l'inquilino ha diritto al rimborso di tutte le somme versate come il deposito cauzionale, oltre al risarcimento del danno. Se, invece, la responsabilità ricade proprio sull’affittuario per motivi, ad esempio, di morosità, questo non ha diritto a nessun tipo di rimborso.

A rendere la prassi più confusa, però, sono soprattutto il presentarsi di eventuali fatti estranei alle parti, come le calamità naturali o l’improvvisa perdita di un lavoro. In questo caso le eventualità devono essere valutate singolarmente. Per evitare, però, future diatribe, il consiglio è di curare con particolare attenzione la scrittura del contratto. Qui, infatti, possono essere inserite proprio delle clausole ad hoc.