Come sta cambiando Napoli e cosa sta accadendo al suo mercato immobiliare

La città di Napoli e il suo mercato immobiliare stanno vivendo un momento particolarmente vivace. Quartieri da sempre considerati difficili si stanno trasformando e il boom del turismo se da una parte sta offrendo nuove opportunità, dall’altra sta inevitabilmente ridisegnando il capoluogo campano. Ma in che modo? E quali sono le problematiche da affrontare? Se ne è discusso nel corso della tavola rotonda che ha riunito esperti del settore in occasione del workshop organizzato da idealista al Maschio Angioino. 

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Un evento che si è aperto con gli interventi del responsabile della comunicazione di idealista, Vincenzo De Tommaso, e del project manager, Giovanni Desimone, e che poi è proseguito con il dibattito al quale hanno partecipato la consigliera comunale di Napoli, Alessandra Clemente, il presidente della Fimaa Campania, Vincenzo De Falco, il presidente della Fiaip Napoli, Vito Gagliardo, il co-ceo di idealista, Antonio Giordano, e il presidente dell’Asppi (Associazione dei Piccoli Proprietari Immobiliari), Raffaello Lerro.

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Un’occasione per confrontarsi e per far emergere le problematiche incontrate dai professionisti del settore immobiliare, ma anche per evidenziare le opportunità da cogliere. Gli esperti che hanno preso parte all’incontro hanno offerto il loro punto di vista su quello che sta accadendo alla città, hanno posto l’accento sulle criticità, ma hanno anche delineato il lavoro fatto e da fare per riportare Napoli “sulle mappe del turismo dell’Italia” e per dare al capoluogo della Campania una nuova centralità all’interno del Paese e del Meridione in particolare.

Il mercato immobiliare di Napoli oggi

“Per quanto riguarda le compravendite nella città di Napoli – ha spiegato Antonio Giordano – un dato interessante è quello che evidenzia un aumento della domanda tanto interna quanto internazionale.

E proprio la domanda internazionale è qualcosa che sta cambiando in Italia in generale e a Napoli in particolare.

Nel 2019 la domanda straniera rappresentava il 6% del totale, in questo momento siamo arrivati all’11% del totale”.

Un’osservazione poi sui prezzi. In merito, Giordano ha affermato che “il prezzo a metro quadrato è cresciuto del 14%. Mantiene quindi una certa stabilità, ma continua comunque a crescere”. E ha precisato che, proprio nella città di Napoli, “nel 2025 si prevede un 5% in più. In questo momento siamo attorno ai 2.400 euro al mq. Il tasso di sforzo, quindi la percentuale di salario dedicata al pagamento del mutuo, è poi cresciuto di dieci punti percentuali: dal 21 è passato al 31%”.

Ma come si sta evolvendo la domanda? Il co-ceo di idealista ha sottolineato che, per quanto riguarda la richiesta di appartamenti sul territorio napoletano, negli ultimi anni si sta assistendo a un allontanamento dal centro. Nello specifico, ha spiegato:

“Si va verso le periferie, ma muovendosi sempre lungo le linee che assicurano una facilità di spostamento.

Ci si allontana dal centro per una questione economica o per una scelta di vita, quindi magari per la necessità di spazi maggiori, ma cercando sempre zone collegate con il centro”.

Un’osservazione poi sulle tipologie immobiliari più richieste. “Secondo i dati di idealista – ha detto Giordano – lo stock più importante è rappresentato dai trilocali e dai quadrilocali. Accelerando il processo di semplificazione della burocrazia e facilitando l’accesso alla documentazione urbanistica e catastale, lì c’è sicuramente un tesoro pronto ad essere frazionato o ad essere utilizzato per investimenti a breve termine”.

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Sul fronte delle locazioni, il co-ceo di idealista ha affermato che, “per quanto riguarda i canoni, si registra un +38% di costo medio rispetto agli ultimi cinque anni. Un dato che segue la regola secondo cui se diminuisce l’offerta e cresce la domanda quello che va ad aumentare è il prezzo. Dal 2019 ad oggi, inoltre, è notevolmente aumentata la percentuale di salario che una famiglia dedica all’affitto della casa”.

Una riflessione infine sul turismo, che “è arrivato in maniera importante nella città di Napoli”. A tal proposito, Antonio Giordano ha precisato: “Nel 2023, Napoli ha registrato un’affluenza storica, circa 21 milioni di presenze. Il 2024 non solo mantiene le presenze del 2023, ma le incrementa di un 20 per cento. Dati che erano di stima, ma che possiamo dare quasi per certi dal momento che siamo in chiusura di anno.

Ovviamente, il turismo genera degli effetti collaterali anche sul mercato immobiliare, con la conversione di parecchi immobili all’utilizzo turistico.

Quello che stiamo riscontrando all’interno di idealista per quanto riguarda l’affitto è un -42% di stock immobiliare disponibile, cioè il 42 per cento degli immobili in locazione è sparito dal mercato. Probabilmente, la maggior parte di questi immobili sono finiti proprio negli affitti turistici”.

Come sta cambiando la città di Napoli e quali sono le sfide per il futuro

Un quadro di come sta cambiando il capoluogo campano è stato offerto dalla consigliera comunale di Napoli, Alessandra Clemente, che ha illustrato gli interventi di questi ultimi anni e ha parlato delle sfide da affrontare per dare una nuova centralità alla città stessa.

“Negli ultimi dieci anni – ha detto Alessandra Clemente – la città di Napoli ha consolidato una grandissima crescita nel comparto del turismo. Ricorderete tutti negli anni 2010 e 2011 l’emergenza rifiuti, i momenti terribili per il nostro territorio come la faida di Scampia, un grandissimo problema legato alla sicurezza della nostra città. In questi anni la sfida sul fronte della qualità della vita, del recupero, del posizionamento della città, per farla tornare semplicemente sulle mappe del turismo dell’Italia, è stata fondamentale. Ma affrontare questa sfida è stato possibile soltanto grazie a una forte sinergia fra l’ente locale e le aziende, il capitale umano, professionale ed economico”. E ha evidenziato: “Oggi, dopo un giro di boa di dieci anni, i tempi sono sicuramente molto cambiati, sono diversi, ma le sfide non sono venute meno. Abbiamo la necessità, infatti, di governare il fenomeno del turismo e non essere governati da questo e soprattutto di conservare l’identità della città di Napoli, di sottrarla ai fenomeni di turistificazione”.

La consigliera comunale ha quindi sottolineato: “La città di Napoli è patrimonio dell’Unesco. Gli abitanti risiedono nel centro storico. Ma il turismo è necessario. I processi virtuosi di crescita e sviluppo della nostra città sono fondamentali”. Clemente ha quindi spiegato cosa l’amministrazione comunale sta pianificando “per governare questa grande trasformazione in positivo del territorio e per non subirne gli effetti in negativo”. Ha parlato di “piani di rigenerazione urbana”, della necessità di “concepire le periferie della città non più come tali, ma come nuove centralità della città stessa”.

“I piani di rigenerazione urbana – ha affermato la consigliera comunale – sono un appuntamento con il nostro territorio sicuramente ambizioso.

Pensiamo a Bagnoli. Oggi tanti passi in avanti sono stati fatti, perché il piano urbanistico della città di Napoli ha varato il nuovo piano di sviluppo della città di Bagnoli. La rigenerazione urbana prevede soprattutto il superamento di un grande peso di quell’area della nostra città legato al recupero ambientale, del mare e della costa. Parliamo del recupero di un porto turistico, del recupero della linea di costa e dell’apertura sulla spiaggia.

Parliamo di progetti di housing e di co-housing, proprio pensando alle fasce della popolazione che hanno difficoltà di accesso al credito e non vivono di rendita, e parliamo di studentati.

In questo momento nella nostra città manca un accesso al diritto all’abitare, al diritto alla prima casa anche sotto forma di fitto, e in merito è necessario fare una pianificazione all’interno del piano regolatore”.

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Clemente ha quindi approfondito il tema delle “periferie come nuove centralità”.

E ha detto: “Miano e Scampia sono di fatto il centro dell’area metropolitana della città di Napoli. Napoli città è lambita dai confini delle nostre dieci municipalità, ma se pensiamo a Napoli come area metropolitana e quindi ai novantadue comuni dell’area metropolitana, Scampia diventa il centro dell’area metropolitana. E lì c'è il grande progetto di rigenerazione urbana, di superamento dell’edilizia popolare e il progetto di rigenerazione che vede l’apertura di poli universitari, la Facoltà di Medicina per esempio. Lo stesso potremmo dire per l’ala est della nostra città, la cosiddetta San Giovanni, con l’insediamento dell’Università di Economia e Ingegneria. Tutta la linea di costa di Vigliena, il cui progetto vede il recupero non soltanto dell’accesso al mare, ma anche di tantissima desertificazione industriale”.

La consigliera comunale ha quindi detto: “Napoli sicuramente vive le sue criticità, perché ha tantissimi pezzi del proprio territorio urbano, non per forza periferico, assolutamente da attivare economicamente. Perché sono abbandonati e quindi fanno spazio al degrado, a tassi di disoccupazione troppo alta, a tassi di dispersione e abbandono scolastico troppo elevati. Però, a mio avviso,

abbiamo un territorio che è veramente destinato a essere punta di diamante dello sviluppo di un sistema, non soltanto per il Meridione, ma per l’intero Paese”.

Clemente ha infine sottolineato la necessità di innescare “politiche virtuose pensate per favorire l’accesso al credito e garantire il diritto alla casa, intersecando tutto questo con un piano di mobilità della nostra città”. E ha precisato: “È questa la visione di un’amministrazione che non soltanto ci crede, ma che in questo momento sta lavorando. E l’atto principale è il piano urbanistico al quale si sta mettendo mano. Siamo di fronte a sfide di pianificazione, di rigenerazione urbana, di potenziamento delle infrastrutture, affinché ci possano essere non soltanto delle nuove centralità per tutti i quartieri di Napoli, soprattutto quelli periferici, ma più in generale affinché ci possa essere una grande centralità della città di Napoli nell’assetto del nostro Paese e del nostro Meridione”.

La percezione e le richieste degli agenti immobiliari che operano sul territorio

Nel corso della tavola rotonda i presidenti della Fimaa Campania, Vincenzo De Falco, e della Fiaip Napoli, Vito Gagliardo, hanno parlato del ruolo che riveste l’agente immobiliare, di qual è la percezione dei professionisti del settore che operano sul territorio e hanno evidenziato alcune criticità.

Il presidente della Fimaa Campania ha innanzitutto voluto sottolineare il fatto che

“la centralità dell’agente immobiliare è qualcosa di incontrovertibile”.

E ha spiegato che, “nonostante la difficoltà incontrate nella relazione con gli uffici pubblici, con i componenti della nostra stessa filiera, gli agenti immobiliari riescono a essere sempre di più quella bussola che serve all’utente finale per fare il passo decisivo della propria vita, che può essere l’acquisto della casa, o addirittura per accrescere la propria patrimonialità immobiliare”.

Parlando dell’esplosione del turismo che negli ultimi anni ha interessato la città di Napoli, De Falco ha citato il caso dei Quartieri Spagnoli, che oggi esercitano un’elevata attrazione turistica, e ha spiegato: “Tutto questo è possibile perché l’imprenditoria partita dal basso è riuscita a fare grandi passi in avanti. Molte di queste realtà hanno visto come loro consiglieri, come loro partner, agenti immobiliari che hanno accompagnato nell’acquisizione di un immobile e nella ricerca del miglior mutuo. Tutto ciò ora deve essere conservato e per fare questo c’è bisogno di un’adeguata amministrazione del territorio, che deve avere la possibilità di relazionarsi con gli agenti immobiliari”.

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L’attenzione sul turismo è stata posta anche dal presidente della Fiaip Napoli, Vito Gagliardo, che ha detto: “La percezione è quella di un mercato stabile, trainato dall’effetto turismo, che sicuramente ha avuto il suo picco negli anni immediatamente post-Covid, ma che ancora oggi sostiene il mercato e ne rappresenta una componente importante”.

Gagliardo ha però acceso i riflettori anche su quelle che sono “le problematiche più importanti che in questo momento gli agenti immobiliari partenopei stanno affrontando”. Si tratta delle “problematiche urbanistiche e catastali”. E ha affermato: “Ancora oggi il mercato non ha la percezione dell’importanza della documentazione, fondamentale anche solo per valutare un immobile.

Per agevolare il mercato si dovrebbero snellire le procedure, sia per ottenere la documentazione urbanistica che quella catastale”.

Il presidente della Fiaip Napoli ha quindi spiegato: “Sono problematiche con cui combattiamo quotidianamente, sia perché molto spesso da parte dei clienti non c’è la percezione di questa necessità, sia perché gli uffici – visto il grande carico e anche il ritardo atavico ultradecennale che c’è stato per esempio sui condoni – non riescono a procurare tutta la documentazione di cui si ha bisogno”.

I contratti per gli affitti brevi e la ricaduta sui proprietari immobiliari partenopei di alcuni provvedimenti adottati a livello nazionale

Il presidente dell’Asppi, Raffaello Lerro, ha innanzitutto parlato dei contratti che interessano il turismo, ricordando che “sono quelli relativi ai bed and breakfast e alle case vacanze, che durano da 1 a 30 giorni e che sono i più diffusi in questo momento”. Il presidente dell’Asppi ha poi sottolineato: “Il fenomeno che oggi si sta sviluppando nel mercato immobiliare vede molti proprietari disdire addirittura il contratto a uso abitativo e destinare l’immobile a una di queste due attività: bed and breakfast o case vacanza. In conseguenza di ciò, gli immobili a uso abitativo sono completamente spariti dal mercato e alcuni quartieri di Napoli, come il centro storico, specialmente i Quartieri Spagnoli, hanno aumentato in maniera smisurata i costi di vendita”.

Parlando poi dei provvedimenti adottati di recente dal governo, come il Salva Casa e l’introduzione del reato di occupazione arbitraria contenuto nel ddl Sicurezza, Lerro ha detto:

“Il Salva Casa è forse quello che più di tutti aiuterà gli agenti immobiliari e i proprietari”.

E ha spiegato “Molte delle case hanno infatti delle piccole irregolarità interne che impediscono la vendita. A Napoli soprattutto”. Il presidente dell’Asppi ha quindi sottolineato: “Bisogna ricordare che la città di Napoli ha un patrimonio immobiliare antico, abbastanza vetusto, spesso costituito da immobili di grandi superfici, soprattutto nel centro storico. Questo ha portato e porta i proprietari a frazionare gli immobili. E il Salva Casa ha previsto delle procedure semplificate per sanare queste piccole irregolarità”.

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Lerro ha però espresso anche delle perplessità su questo provvedimento, “perché si va a inserire su una legge urbanistica vecchia, che ha subito tante variazioni. Il problema sarà quando verranno applicate le sanzioni. A meno che il governo non intervenga. Tutta questa situazione dovrà essere regolata. Non bisogna poi dimenticare che su queste sanatorie ci sarà l’intervento della magistratura, che interviene sempre per modificare lì dove la legge non è chiara”.

Parlando invece del reato di occupazione arbitraria di un immobile, il presidente dell’Asppi ha spiegato che “con il ddl Sicurezza si è velocizzata la procedura per lo sfratto dell’occupante senza titolo, con l’aumento delle pene quando si occupa un immobile che è l’abitazione principale del proprietario. Addirittura, potrebbe intervenire la forza pubblica senza l’intervento del pubblico ministero. Di conseguenza, se si aumentano le pene e si velocizza lo sfratto di chi ha occupato abusivamente l’immobile, questo fenomeno si ridurrà. Se il provvedimento verrà approvato anche al Senato, perché per ora è stato approvato solo alla Camera, avrà certamente un effetto positivo sia per l’amministrazione comunale, che si ritrova tante case illegittimamente occupate, sia per il privato. Bisogna infine ricordare che l’azione contro l’occupante abusivo può essere fatta anche dall’inquilino che ha la detenzione qualificata dell’immobile, non solo dal proprietario”.