Spese di manutenzione ordinaria a carico dell'inquilino: quali sono?

Quando si affitta un immobile, il proprietario ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato e di effettuare la manutenzione nel miglior modo possibile; anche durante il periodo stabilito dal contratto di locazione, il locatore è responsabile delle riparazioni necessarie per preservare l’immobile, mentre le piccole riparazioni di manutenzione ordinaria sono a carico dell'inquilino. Nel caso di beni mobili presenti nell’immobile, le spese di conservazione e manutenzione ordinaria, salvo diverso accordo, spettano anch’esse all’inquilino.

Quali sono le spese di manutenzione ordinaria a carico dell'inquilino?

Sebbene il locatore dell’immobile abbia l’obbligo di consegnare il locale nel miglior stato possibile, è fondamentale sottolineare che la manutenzione ordinaria e le eventuali riparazioni da fare all’interno dell’immobile sono a carico dell’inquilino come ad esempio le spese idrauliche, la manutenzione ordinaria di pavimenti, rivestimenti e infissi, la tinteggiatura delle pareti e la manutenzione del sistema elettrico, degli impianti di riscaldamento (come ad esempio la manutenzione ordinaria dello scaldabagno o della caldaia) e di condizionamento.

Di seguito vediamo più nello specifico tutte le spese di manutenzione ordinaria a carico dell'inquilino:

• manutenzione ordinaria e piccole riparazioni;
• consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione;
• ispezioni e collaudi;
• ricarico pressione del serbatoio;
• ispezioni, collaudi e lettura contatori;
• manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme;
• manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni;
• manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili;
• manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza;
• manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario;
• pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale;
• manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo;
• manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico;
• manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari;
• manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti;
• manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni;
• consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni;
• manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati;
• manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo;
• tassa di occupazione suolo pubblico per passo carrabile;
• manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti;
• manutenzione ordinaria di infissi e serrande;
• manutenzione ordinaria dell’impianto sanitario;
• rifacimento di chiavi e serrature;
• tinteggiatura di pareti;
• sostituzione di vetri;
• manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità;
• manutenzione ordinaria dei cavi;
• manutenzione ordinaria degli impianti citofonico, videocitofonico e individuali di videosorveglianza;
• manutenzione ordinaria degli impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo;
• verniciatura di opere in legno e metallo;
• manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento.

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Cosa si intende per manutenzione ordinaria in un contratto di locazione?

Quindi, quando è manutenzione ordinaria o straordinaria? Per manutenzione ordinaria in un contratto di locazione si intende l’insieme degli interventi necessari per preservare l'immobile e i suoi impianti in uno stato funzionale, evitando però modifiche strutturali o migliorie. Si fa riferimento, dunque, a tutte le attività di routine volte a riparare il naturale deterioramento dovuto all'uso quotidiano dell'abitazione. Queste spese, salvo diverso accordo contrattuale, sono generalmente a carico dell'inquilino.

Al contrario, la manutenzione straordinaria riguarda riparazioni più importanti e interventi strutturali necessari per garantire la funzionalità dell’immobile – come, per esempio, la sostituzione dell’impianto elettrico. Questa è a carico del proprietario, a meno che il contratto non preveda diversamente.

Esempi di manutenzione ordinaria:

• Impianto idraulico: sostituzione di guarnizioni, piccole riparazioni di rubinetti o scarichi.
• Impianto elettrico: sostituzione di lampadine, fusibili o interruttori.
• Serramenti: manutenzione di maniglie, serrature, tapparelle e cerniere.
• Pareti: tinteggiatura o riparazione di piccole crepe dovute all’uso normale.
• Elettrodomestici forniti: pulizia e sostituzione di parti soggette a usura come filtri o guarnizioni.

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Quali sono le spese idrauliche a carico dell’inquilino?

Solitamente, le spese idrauliche a carico dell’inquilino in un contratto di locazione riguardano gli interventi di piccola manutenzione, come ad esempio le sostituzioni di guarnizioni, riparazione di rubinetti, pulizia dei sifoni ecc. 

Se il problema è dovuto a guasti strutturali - come delle tubature rotte - malfunzionamenti legati all’impianto stesso o riparazioni straordinarie (ad esempio, sostituzione di tubature o rifacimento dell'impianto idraulico), le spese devono essere sostenute dal locatore.

La manutenzione ordinaria della caldaia spetta all'inquilino?

Quando prende possesso dell'immobile locato, l'inquilino deve trovare l’impianto di riscaldamento, di condizionamento e l'impianto elettrico perfettamente funzionanti, poiché la responsabilità di consegnarli in buono stato spetta al proprietario. Una volta insediato, tuttavia, è l’inquilino a doversi occupare della manutenzione ordinaria della caldaia e di eventuali riparazioni necessarie per garantire il corretto funzionamento della stessa e degli altri impianti forniti.

La manutenzione ordinaria dei serramenti è a carico dell'inquilino?

La gestione dei serramenti, come porte, tapparelle, veneziane, serrande e tende, si divide tra locatore e conduttore. Le sostituzioni importanti o legate all'usura naturale dell’immobile sono responsabilità del proprietario. All’inquilino spetta invece la manutenzione ordinaria e la riparazione di componenti accessorie, ad esempio la corda di una tapparella. Per le serrature, il discorso varia in base alla causa del problema:

• usura nel tempo: la riparazione o sostituzione è a carico del proprietario;
• danni causati da tentativi di furto: i costi ricadono sull’inquilino.

Questa suddivisione garantisce una gestione chiara delle responsabilità, mantenendo gli impianti e le strutture sempre in buono stato.