Milano e Roma, come cambia la geografia degli acquisti immobiliari

Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una trasformazione strutturale: i cittadini delle grandi città, spinti da fattori economici, demografici e qualitativi, cercano soluzioni abitative sempre più lontano dal centro urbano. Milano e Roma, pur accomunate da questa tendenza, mostrano caratteristiche specifiche che riflettono la diversa evoluzione del tessuto urbano, dei prezzi e delle preferenze familiari. I dati dell'Ufficio Studi Tecnocasa.

Si fa sempre più evidente il cambiamento nei flussi abitativi delle grandi città italiane: diminuisce il numero di chi acquista casa nella stessa città in cui risiede e aumentano le compravendite immobiliari nelle province limitrofe o addirittura in altre regioni. A rivelarlo è un’analisi aggiornata dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha monitorato i comportamenti di acquisto nel 2024.

I dati nazionali: meno acquisti in città, più mobilità interregionale

Nel 2024 si registra un calo degli acquisti nella città di residenza, mentre aumentano:

• del +1,5% gli acquisti in provincia,
• del +1,3% in altre province della stessa regione,
• del +0,5% in regioni diverse.

Una tendenza che coinvolge soprattutto i giovani tra i 18 e i 34 anni (32,7%) e le famiglie (69,1%), le quali orientano le loro scelte principalmente verso trilocali, la tipologia abitativa più richiesta (32,8%).

Milano: la città più cara spinge fuori i giovani e i single

Nel capoluogo lombardo, la percentuale di residenti che ha acquistato casa nel proprio comune è in costante calo dal 2019. Nel 2023 si era toccato il picco di acquisti nell’hinterland (31,9%), scesi poi nel 2024 al 28,5%. Un cambiamento spinto soprattutto dal forte aumento dei prezzi in città, unito a una maggiore offerta di nuove costruzioni nei comuni limitrofi, che hanno attratto sempre più acquirenti.

Gli acquirenti milanesi che si spostano fuori città sono soprattutto:

• Giovani tra i 18 e i 34 anni (36,2%),
• Single, in forte aumento dal 29% al 36,1%,
• Persone tra i 55 e i 64 anni (in crescita dal 12,9% al 14%).

Anche le tipologie abitative ricercate mostrano segnali di evoluzione: se il trilocale resta il più acquistato (45,6%), è rilevante la crescita dei quattro locali, passati dal 5,6% al 10,8% in un solo anno.

Roma: più famiglie e giovani tornano a comprare

Anche nella capitale si osserva un leggero calo degli acquisti nell’hinterland, dal 14,3% del 2023 al 13,8% nel 2024. A differenza di Milano, però, i prezzi a Roma sono scesi dell’8,7% negli ultimi dieci anni, pur restando comunque elevati. Questo potrebbe spiegare un ritorno d’interesse per le zone centrali e più vivibili della città.

Le dinamiche demografiche sono differenti da Milano. A Roma si segnala:

• Un aumento nella fascia 45-54 anni, passata dal 22% al 25,2%,
• Una crescita significativa tra i giovani 18-34 anni, dal 16,9% al 23,4%,
• Una forte ripresa delle famiglie acquirenti, dal 64,4% al 70,3%.

Anche qui il trilocale si conferma l’abitazione più ricercata (30,3%), ma salgono gli acquisti di bilocali, dal 8,5% al 13,8%.

Flussi abitativi interregionali

Milano e Roma seguono il trend generale delle grandi città, che vede una crescita degli acquisti fuori regione o in altre province della stessa regione. Ma ci sono delle differenze:

• A Roma, cresce del +5,4% il numero di residenti che compra in un’altra provincia della stessa regione.
• A Milano, invece, il dato è più contenuto (+2,4%), ma si registra un +6,1% di acquisti in regioni diverse, a testimonianza di una maggiore mobilità interregionale da parte dei residenti milanesi.