Standard urbanistici: cosa sono e perché sono importanti per le città

Andando oltre la mera cifra numerica, la definizione di standard urbanistico abbraccia il concetto di diritto alla città. Si tratta di una misura di civiltà giuridica che impedisce la creazione di quartieri dormitorio. 

È interessante notare come la dotazione minima debba essere mantenuta costante nel tempo. Se, infatti, una zona aumenta la propria popolazione potenziale tramite nuove costruzioni, il Comune deve contestualmente reperire o adeguare le aree pubbliche.

La legislazione regionale

Poiché la materia del "governo del territorio" è di competenza concorrente tra Stato e Regioni, quasi ogni Regione ha emanato proprie leggi urbanistiche. Ne sono esempi la legge regionale della Lombardia n. 12/2005 o la legge regionale dell'Emilia Romagna n. 24/2017.  

Molte Regioni hanno aggiornato o integrato i 18 m2 previsti dal decreto ministeriale, permettendo ai Comuni di richiedere standard superiori per rispondere a particolari esigenze di tutela ambientale. L'adeguamento a queste soglie non deve essere visto come un mero adempimento burocratico, ma come un investimento sulla resilienza delle città. 

La corretta gestione delle superfici permeabili e della vegetazione urbana contribuisce significativamente alla mitigazione del calore e alla gestione delle acque piovane, rendendo gli standard uno strumento fondamentale per la lotta al cambiamento climatico in ambito locale.

Strumenti urbanistici comunali (PGT o PRG)

A livello locale, gli standard si trovano nei documenti tecnici del Comune, quali il Piano di Governo del Territorio (PGT) o il Piano Regolatore Generale (PRG). Nello specifico, i criteri vanno cercati nelle Norme Tecniche di Attuazione e nelle cartografie relative ai "Servizi". 

All'interno di questi documenti, le aree destinate ai servizi vengono tipizzate attraverso una zonizzazione che distingue le diverse destinazioni d'uso. Il Comune può decidere di prevedere standard maggiori rispetto ai minimi di legge, ma mai inferiori. 

In questo contesto, risulta fondamentale comprendere a cosa servono i piani urbanistici nella pianificazione urbana, dal momento che, gli odierni interventi, riguardano specialmente zone di espansione o di recupero. 

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Standard urbanistici generali e speciali: cosa sono

Esiste una suddivisione tecnica importante tra i requisiti applicabili all'intero territorio e quelli relativi a contesti specifici. Gli standard urbanistici generali e speciali differiscono proprio per l'ambito di applicazione e la finalità. 

Pertanto, i primi si applicano alla generalità degli insediamenti residenziali e produttivi, mentre gli standard speciali riguardano zone con caratteristiche particolari, come i centri storici o le aree industriali dismesse. Inoltre, si può procedere a un ulteriore suddivisione considerando gli standard:  

• per l'istruzione, riguardanti le aree destinate agli asili nido, alle scuole materne e alle scuole dell'obbligo;
• per le attrezzature comuni, comprendenti gli spazi per l'amministrazione, la cultura, la sanità e i servizi religiosi;
• per il verde pubblico, relativi a parchi, giardini e attrezzature per il gioco e lo sport;
• per i parcheggi, inerenti le aree di sosta pubblica integrate nel tessuto viario.

È bene precisare che la distinzione non è solo teorica: in sede di rilascio dei titoli abilitativi, la verifica di questi spazi è la condizione necessaria per la validità di qualsiasi piano attuativo.

Cosa si intende per parametri urbanistici

I parametri urbanistici sono gli indici numerici che definiscono il potenziale edificatorio di un lotto e il rapporto tra volumi e superfici. Mentre gli standard si occupano della quota pubblica, i parametri regolano l'attività privata. Tra i più rilevanti troviamo l'indice di fabbricabilità fondiaria e territoriale, l'altezza massima degli edifici e i distacchi tra i fabbricati.

Molti professionisti del settore si interrogano spesso su come si calcola l’indice di edificabilità per determinare quanti metri cubi è possibile realizzare su un determinato terreno. Il calcolo deve sempre tenere conto della capacità del quartiere di assorbire il nuovo carico urbanistico, ovvero la pressione esercitata dall'insediamento di nuovi abitanti o attività sui servizi esistenti.

È frequente confondere i due concetti, ma la differenza tra standard urbanistici e opere di urbanizzazione è sostanziale. Gli standard rappresentano la misura quantitativa degli spazi da riservare (il "quanto"), mentre le opere di urbanizzazione costituiscono le infrastrutture fisiche realizzate su quegli spazi (il "cosa").

Tuttavia, il rispetto degli standard è spesso garantito attraverso la cessione gratuita delle aree al Comune da parte del privato che intenda edificare. In alternativa, in casi specifici e motivati, è prevista la monetizzazione: il costruttore versa una somma equivalente al valore dell'area che non riesce a cedere fisicamente, permettendo all'amministrazione di investire in servizi in altre zone.

Standard urbanistici per i parcheggi privati

Un tema particolarmente sentito è quello relativo alla sosta. Oltre alle aree pubbliche previste dal DM 1444/1968, esistono gli standard urbanistici dei parcheggi privati, introdotti principalmente dalla Legge Tognoli (L. 122/1989). Tali norme impongono che ogni nuova unità immobiliare disponga di uno spazio minimo di parcheggio di pertinenza, nel rispetto di parametri, vincoli e finalità di:

• dotazione minima, pari a un m2 di parcheggio per ogni dieci m3 di costruzione;
• realizzazione dei parcheggi, nel sottosuolo o al piano terreno del fabbricato;
• pertinenza indissolubile con l'unità immobiliare;
• deroghe possibili solo in centri storici con vincoli archeologici o architettonici insuperabili;
• riduzione dell'ingombro delle auto private sulle strade pubbliche.

L'integrazione corretta dei parcheggi privati è fondamentale per la fluidità del traffico urbano, evitando che la carenza di posti auto interni si riversi sulle aree destinate al verde o al transito pedonale.