L'inquilino uscente lascia la casa sporca: cosa prevede la legge

Il conduttore ha l’obbligo di lasciare l’immobile in condizioni decorose e igienicamente accettabili (a prevederlo è l’articolo 1590 del Codice Civile): se l’inquilino lascia la casa sporca, il locatore ha diritto a trattenere parte della cauzione per le pulizie straordinarie. Dovrà documentare la situazione attraverso delle foto ed un verbale e, nel caso in cui la situazione sia grave, ha la possibilità di agire legalmente.

Quando si lascia una casa in affitto bisogna pulire

Un immobile preso in affitto deve essere restituito pulito, onde evitare delle contestazioni legali o delle trattenute economiche. A prevedere questo obbligo è l’articolo 1590 del Codice Civile, che impone all’inquilino di restituire l’immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto: questo, in estrema sintesi, è sinonimo di un livello di igiene normale o paragonabile quello di inizio locazione.

In alcuni casi potrebbe essere addirittura lo stesso contratto di affitto a prevedere esplicitamente l’obbligo di riconsegna dell’immobile pulito: nel caso in cui questa clausola è presente, è necessario rispettarla.

Ma cosa si deve pulire prima di lasciare casa? Generalmente devono essere puliti i pavimenti, i vetri, i sanitari e, laddove presenti, gli elettrodomestici come forno e frigorifero. Nel caso in cui l’immobile dovesse risultare eccessivamente sporco, il proprietario ha la possibilità di trattenere parte della cauzione per coprire i costi di un'impresa di pulizie.

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Chi deve tinteggiare dopo la fine della locazione?

La tinteggiatura dell’immobile, una volta che si è conclusa la locazione, spetta al proprietario: l’ingiallimento delle pareti o il loro normale deterioramento è considerato, a tutti gli effetti, una normale conseguenza dell’uso quotidiano dell’immobile. Entrando nello specifico, i lavori sono a carico del proprietario nei seguenti casi:

• normale usura: quando le pareti dovessero presentare semplicemente i segni del tempo o i fori dei quadri  - rientrano nell’uso ordinario - l’inquilino non è obbligato a imbiancare le pareti;
• contratto silente: quando nel contratto di affitto non viene riportato alcunché, deve essere applicato l’articolo 1576 del Codice Civile, secondo il quale la manutenzione straordinaria e il ripristino della vetustà sono a carico del proprietario.

La tinteggiatura è a carico dell’inquilino nei seguenti casi:

• ci siano dei danni da negligenza: questo avviene quando le pareti sono danneggiate a seguito di incuria - come macchie di muffa non segnalate, scritte sui muri o sporco eccessivo da fumo - l’inquilino deve tinteggiare a sue spese o risarcire il danno;
• clausola contrattuale: eventuali clausole inserite all’interno del contratto di locazione potrebbero imporre la restituzione dell’appartamento tinteggiato. In passato la Cassazione - con la sentenza n. 20329/2019 - ha ritenuto le suddette clausole nulle, perché attribuirebbero un vantaggio indebito al proprietario, ma gli orientamenti giurisprudenziali più recenti le considerano valide se accettate nel momento in cui viene firmato il contratto perché non contrastano con delle norme imperative.

Quali sono i doveri di un inquilino uscente

A regolamentare i doveri di un inquilino che lascia libero una casa in affitto ci hanno pensato l’articolo 1590 del Codice Civile e le clausole inserite all’interno del contratto di locazione. I principali obblighi da rispettare sono i seguenti:

• restituzione nello stato originario: salvo il normale deterioramento o l’usura determinata dal tempo, l’immobile deve essere riconsegnato nelle stesse condizioni in cui è stato ricevuto. Fa fede, in questo contesto, la descrizione iniziale contenuta nel verbale di consegna;
• piccole riparazioni e manutenzione: spetta all’inquilino riparare i piccoli guasti che derivano dall’uso quotidiano, come un rubinetto che perde o le maniglie allentate;
• sgombero dei beni: l’inquilino deve rimuovere tutti gli oggetti personali e gli arredi non previsti dal contratto originale;
• pagamento dei canoni e degli oneri: devono essere saldate tutte le mensilità fino al termine del preavviso e le spese condominiali maturate;
• riconsegna delle chiavi: questo passaggio segna ufficialmente la fine del possesso dell’immobile da parte dell’inquilino.

Cosa succede se l’inquilino lascia l’appartamento sporco

Se un inquilino non dovesse provvedere a pulire l’appartamento prima di andarsene, il proprietario ha pieno diritto a trattenere parte del deposito cauzionale per coprire i costi della pulizia straordinaria, ma deve documentare tutte le operazioni tramite delle foto, dei video e indicarlo all’interno del verbale di riconsegna per giustificare la trattenuta: questa dovrà essere congrua rispetto ai costi da sostenere per una pulizia ordinaria.

In Italia non esiste un obbligo di legge attraverso il quale venga esplicitamente imposto al locatore di effettuare una sanificazione certificata o professionale dell’appartamento prima di consegnarlo al proprietario (la legge non impone questo obbligo nemmeno al locatore quando consegna l’immobile all’inquilino).

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Cosa succede se nell’appartamento ci sono dei danni

Quando l’inquilino dovesse lasciare l’appartamento con dei danni oltre la normale usura la situazione è frustrante, ma ci sono dei passi precisi per potersi tutelare. In questo caso è importante non iniziare le riparazioni senza aver cristallizzato la situazione con:

• il verbale di riconsegna: nel caso in cui l’inquilino fosse ancora presente, è necessario compilare un verbale dettagliato elencando ogni danno e chiedendogli di controfirmare il documento. Se si dovesse rifiutare di farlo o sia già andato via, è possibile redigere un verbale unilaterale in presenza di testimoni;
• con delle foto e dei video: ogni danno deve essere documentato con delle foto chiare e datate per confrontarle con lo stato iniziale dell’immobile;
• una perizia tecnica: nel caso in cui i danni dovessero essere ingenti, potrebbe essere opportuno chiamare un tecnico - un geometra o un architetto - per una perizia asseverata attraverso la quale quantificare i costi di ripristino.

La gestione del deposito cauzionale

Il deposito cauzionale serve proprio a proteggere il proprietario da eventuali inadempimenti da parte dell’inquilino, ma attenzione: non si può procedere con una compensazione ad occhio. Non è possibile trattenere unilateralmente la cauzione per danni senza aver contestualmente avviato una richiesta di risarcimento giudiziaria, sempre che non sia previsto dal contratto di locazione.

La richiesta di risarcimento

Per ottenere il risarcimento dei danni è necessario inviare una raccomandata A/R o una Pec all'inquilino entro tempi brevi (entro 30/60 giorni dalla riconsegna dell’immobile), nella quale devono:

• essere elencati analiticamente i danni riscontrati;
• essere allegati i preventivi o le fatture delle riparazioni.