Mercato immobiliare italiano, più compravendite e prezzi in crescita nel 2025

Il mercato immobiliare italiano archivia il 2025 con un bilancio decisamente positivo, segnando una fase di consolidamento dopo le incertezze degli anni recenti. Secondo l’analisi dell’Gruppo Tecnocasa, il settore residenziale registra un aumento significativo delle compravendite, una crescita dei prezzi e un mercato delle locazioni ancora dinamico, seppur in rallentamento. Il mercato immobiliare italiano entra quindi nel 2026 su basi solide, ma con un equilibrio ancora fragile tra domanda elevata e offerta limitata.

Compravendite oltre quota 766mila: trainano i piccoli centri

Nel corso del 2025 sono state registrate 766.756 compravendite residenziali, con un incremento del 6,4% rispetto all’anno precedente. La crescita è risultata più marcata nei comuni non capoluogo (+6,9%), mentre i capoluoghi si fermano a un comunque solido +5,4%.

Un dato significativo riguarda la tipologia degli immobili: calano sensibilmente le nuove costruzioni (-21%), mentre aumenta in modo deciso il mercato dell’usato (+9,1%). Questo evidenzia come la scarsità di nuove abitazioni e i costi elevati di costruzione stiano spostando la domanda verso il patrimonio esistente.

Prezzi in aumento: Bari guida la crescita, bene Milano e Roma

Sul fronte dei valori immobiliari, il secondo semestre del 2025 segna un aumento medio del 2,6% nelle grandi città, il dato più alto dal periodo post-pandemico.

A distinguersi è Bari con un +6,3%, mentre Milano e Roma registrano entrambe un +2,2%. Nessuna grande città mostra cali, segnale di un mercato complessivamente solido.

Anche i capoluoghi di provincia (+1,7%) e le aree dell’hinterland (+2,2%) evidenziano un andamento positivo. Tra le province spiccano Firenze (+4,0%) e Bologna (+2,8%). Le nuove costruzioni, pur in calo nei volumi, vedono una rivalutazione del 2,5%.

Tempi di vendita stabili, ma differenze territoriali marcate

A gennaio 2026 servono mediamente 108 giorni per vendere un immobile nelle grandi città, un dato stabile rispetto all’anno precedente.

Le piazze più dinamiche restano Milano (88 giorni) e Bologna (91), mentre i tempi si allungano a Genova (133 giorni) e Bari (126).

Nelle aree periferiche i tempi migliorano (136 giorni contro 142 dell’anno precedente), mentre nei capoluoghi di provincia si scende a 127 giorni medi.

Domanda e offerta: il trilocale resta protagonista

Dal punto di vista della domanda, il trilocale si conferma la tipologia più richiesta nelle grandi città (41,2%), seguito da bilocali (24,9%) e quadrilocali (22,3%).

A Milano domina invece il bilocale (45,1%), mentre a Genova prevalgono i quadrilocali (43,6%), complice un livello prezzi più accessibile.

L’offerta resta però insufficiente, soprattutto per immobili in buono stato. Il trilocale rappresenta il 33,6% degli immobili disponibili, seguito da quadrilocali (23,4%) e bilocali (22,9%).

Chi compra casa: prevale l’abitazione principale

L’analisi sociodemografica evidenzia che il 75,2% degli acquisti riguarda la prima casa, mentre gli investimenti scendono al 17,9% (in lieve calo rispetto al 2024).

L’età media degli acquirenti è di 43,3 anni, con una crescita significativa delle fasce 18-34 anni e 55-64 anni. Aumenta anche la quota di chi acquista in una città diversa da quella di residenza.

Affitti: crescita più lenta ma domanda ancora alta

Il mercato delle locazioni continua a mostrare segnali di tensione, anche se la crescita dei canoni rallenta: nel secondo semestre 2025 si registra un aumento del 2,2% per monolocali e trilocali e del 2,3% per bilocali.

Milano e Bologna mostrano una lieve flessione, dopo anni di forti rincari, mentre Genova e Palermo guidano gli aumenti.

Nel capoluogo lombardo si registrano i canoni più elevati:

• 837 € per un monolocale
• 1128 € per un bilocale
• 1525 € per un trilocale

Interessante il ritorno sul mercato di immobili prima destinati agli affitti brevi, che contribuisce ad aumentare leggermente l’offerta, pur restando insufficiente.

Cresce inoltre la quota di contratti per studenti universitari (14,1%), mentre i contratti a canone libero salgono al 39,5%. I rendimenti da locazione si attestano al 5,7% annuo lordo per un bilocale.

Le prospettive per il 2026: crescita moderata ma incerta

Le previsioni per il 2026 restano positive: si stimano tra 780mila e 790mila compravendite, con prezzi in aumento tra l’1% e il 3%. Anche i canoni di locazione sono attesi in crescita, tra il 3% e il 5%.

Restano tuttavia alcune incognite, legate soprattutto al contesto geopolitico internazionale, che potrebbe influenzare la fiducia di famiglie e investitori.