La casa resta l’investimento principale per gli italiani, ma il tema della sua accessibilità si impone sempre più alla ribalta del mercato immobiliare. E’ quanto emerge dal quarto Osservatorio sull’abitare, promosso da Scenari Immobiliari in collaborazione con Abitare Co. Sotto i riflettori anche la problematica delle nuove costruzioni, davvero scarse rispetto alla totalità delle compravendite immobiliari caratterizzate da una carenza di prodotto di qualità che non fa che aumentare i prezzi di acquisto.
I dati del quarto Osservatorio sull’abitare
Mercato immobiliare, fatturato e compravendite 2025-2026
Secondo quanto emerge dal rapporto, presentato da Federico Rivolta di Scenari Immobiliari, in Italia la casa continua ad essere l’investimento preferito dagli italiani, con un comparto residenziale che ha registrato nel 2025 un fatturato complessivo vicino ai 135 miliardi di euro, in crescita dell’8,25 per cento negli ultimi dodici mesi e di oltre il 60 per cento negli ultimi dieci anni. Lo scorso anno sono inoltre state compravendute circa 770mila abitazioni, quasi 50mila in più rispetto all’anno precedente (+7%), che diventeranno 800 mila nel 2026.
Milano resta il mercato più dinamico con oltre 81.500 unità compravendute nel 2025, mentre nel solo comune si sono registrate 26.000 transazioni, in crescita dell’8,3 per cento rispetto al 2024.
Domanda internazionale e prodotto di fascia alta spingono il fatturato, in crescita del 10,3 per cento annuo a 11,8 miliardi di euro nel 2025.
Prezzi delle case in Italia
Accanto ad una domanda vivace, la scarsità di case di qualità, sia nuove che riqualificate, ne spinge in alto i prezzi, che sono cresciuti del 3,1 per cento annuo nel 2025, con previsioni di un ulteriore incremento del 4 per cento nel 2026. A Milano in particolare i valori medi del 2025 si sono attestati a 10.850 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 6.350 euro nelle aree semicentrali e 3.950 euro nelle periferie. Nel 2026 questi livelli sono previsti in ulteriore aumento con 11.420 euro al metro quadrato in centro, 6.740 euro nel semicentro e oltre i 4.100 euro nelle aree periferiche.
Gli investimenti residenziali in Italia
Gli investimenti nel comparto residenziale hanno sfiorato il miliardo di euro, oltre 470 milioni di investimenti indiretti, per un totale di 1,5 miliardi di euro destinati agli sviluppi di immobiliare abitativo.
Domanda e offerta di nuove abitazioni in Italia
Nelle città italiane principali domanda e offerta di case nuove restano in squilibrio. A Milano e Roma si concentra oltre il 70 per cento delle circa 17.200 unità abitative di nuova costruzione a livello nazionale, con circa 12.250 nuove abitazioni solo a Milano (in calo rispetto alla precedente rilevazione). In generale le case nuove ammontano a circa l’8 per cento del totale nelle principali città; se nel 2025 si parlava di circa 60 mila nuove costruzioni su 770 mila compravendute, le previsioni per il prossimo anno sono per 50 mila case nuove su 800 mila, in calo del 16,5 per cento.
Tipologie immobiliari nelle città
Dal punto di vista delle metrature, le abitazioni di piccola dimensione la fanno da padrone grazie ad una domanda sempre più sbilanciata verso soluzioni pratiche e accessibili economicamente. In Italia il 61 per cento delle case più richieste è inferiore agli 85 metri quadri.
Il dibattito sul tema della casa accessibile
Il Piano Casa e l’abitare sociale
Nonostante le difficoltà geopolitiche e l’incertezza sul futuro, se c’è qualcosa a cui gli italiani non sanno rinunciare è la casa, al punto che, come fa notare Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, “casa” resta una delle parole più cercate su Google in Italia. Il tema che emerge è però quanto ci si possa permettere oggi di acquistare una casa a prezzi accessibili. “A questo problema viene incontro il Piano Casa del Governo, che ha finanziato la riqualificazione di 60 mila alloggi del patrimonio immobiliare pubblico, nonostante tempo fa la stessa parte politica ora al potere invece premesse per la loro immissione sul mercato”.
Si tratta di un piccolo intervento rispetto al fabbisogno abitativo reale, ma la novità è che, a livello politico, l’affordability è un tema che inizia ad attirare attenzione. Diversi sono poi gli ostacoli, secondo Breglia, che si frappongono tra l’emergenza abitativa e una sua gestione efficiente: come siano destinate di preciso le risorse, fattibilità urbanistica a livello di comuni e città metropolitane, normative e fiscalità, che determinano la convenienza o meno di una proposta che attiri anche i capitali privati.
Prezzi residenziali in crescita a Milano e Roma
I numeri presentati da Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co., mostrano come gli investimenti residenziali nel 2025 siano stati di 2,6 miliardi solo nel primo trimestre 2026, a fronte di 12 miliardi investiti nel 2025, con Milano che ne convoglia il 65 per cento. Sul fronte domanda offerta e prezzi, la domanda nazionale si attesta su una crescita del 15,5% (a Milano il 5%, con una ulteriore crescita del 2,2 per cento a inizio 2026), mentre Roma balza oltre il 22%; l’offerta nazionale è invece in calo dell’1,3 per cento a livello nazionale e dell’8,2 per cento a Roma, mentre a Milano cresce dell’1,5% (e risulta in crescita dell’1,8 per cento a inizio 2026). Ciò influisce sulla dinamica dei prezzi, che crescono limitatamente a Milano (+2,2 per cento nel 2025 e +1,5% a inizio 2026) mentre a Roma la pressione è maggiore, al 6,9%, oltre il doppio della media nazionale (3,3%).
Quale casa permettersi oggi e in futuro
Tutto questo pone l’attenzione, secondo Crupi, sul tipo di casa che ci si può permettere in Italia; se a livello nazionale il 28 per cento delle famiglie monoreddito e il 57 per cento di quelle bireddito possono permettersi di acquistare casa, la media scende rispettivamente al 6,5 e 39,1 per cento a Milano e al 9,4 e 42,5 per cento a Roma. Dinamica che fa il paio con l’andamento dei mutui, la cui domanda è in calo dopo il picco del 2025, a causa dell’andamento delle surroghe, dei tassi di interesse e all’incertezza legata alle tensioni geopolitiche.
Un altro aspetto della questione è il moltiplicarsi del numero di nuclei familiari di piccole dimensioni (single, coppie senza figli, anziani soli), che riduce tanto le metrature richieste quanto i fondi a disposizione per acquistarle, cosa di cui, secondo Crupi, occorrerà tenere conto nella progettazione delle case del futuro. In particolare, se si osserva la percentuale di acquisti, il 61 per cento si concentra sotto gli 85 metri quadri a Milano, mentre le metrature più ampie, pure stabili rispetto agli ultimi due o tre anni, perdono punti percentuali a doppia cifra se confrontati con la situazione di un decennio fa.
Le previsioni restano in questa scia. Secondo i dati rilevati da Abitare Co. i prezzi immobiliari si prospettano in crescita nelle aree metropolitane, i mutui si prevedono con tassi in aumento e domanda in frenata, l’offerta praticamente immobile e le compravendite in prudente crescita, ad eccezione del prodotto nuovo. Puntare sull’efficienza energetica, la rigenerazione e la flessibilità della domanda può rivelarsi una strategia vincente.
Una bolla immobiliare in Italia?
Certo è che, al netto della crescita del prezzi residenziali rilavata dall’Osservatorio, secondo la Direttrice Generale di Scenari Immobiliari Francesca Zirnstein parlare di bolla immobiliare non è più credibile. Il mercato immobiliare italiano si rivela stabile, al termine di un ciclo inflazionistico che, dopo un periodo in negativo e il picco post-Covid, si è normalizzata su livelli inferiori al 3 per cento, in presenza di tassi di interesse invariati. L’elemento che fa pressione sui prezzi al momento sono i costi di costruzione legati alle materie prime. In definitiva il mercato immobiliare, in Italia come all’estero (compresi i paesi in via di sviluppo) si confronta con la necessità di un equilibrio tra domanda di investimento nel mattone, che resta preminente, e fattori legati ai mercati, all’economia, alla ricchezza delle famiglie.
In presenza di tale equilibrio, l’investimento nel residenziale tiene, sfociando senza problemi in quello delle seconde case, o delle cosiddette “seconde prime case”; quelle residenze cioè dislocate rispetto ai grandi centri ma che fungono tuttavia egregiamente da luogo di residenza più tranquillo ed economico, a condizione di essere convenientemente collegato attraverso una rete di infrastrutture, che diventa l’elemento imprescindibile per il futuro dei centri minori.
Investire nell’affordable housing
L’investimento nella casa accessibile diventa quindi determinante per rispondere ad una esigenza abitativa di un segmento di domanda tenuto per troppo tempo nella zona grigia tra gli acquirenti abbienti e quelli adatti ad accedere all’edilizia popolare. Si tratta della platea a cui si rivolge il cosiddetto social housing, non ricchissima ma nemmeno abbastanza povera da godere di privilegi abitativi.
Gli investimenti privati
I capitali privati, insieme all’intervento pubblico, sono per questo fondamentali, ma, come fa notare Riccardo Corsi di Fabrica Immobiliare Sgr, se dall’Osservatorio si evincono 50 mld di euro investiti in Europa con larga fetta di residenziale, in Italia tale investimento ammonta a meno di un miliardo. “L’industria immobiliare di fronte a questo deve farsi delle domande, - sostiene Corsi, - su come trasformare un segmento di interesse in una vera e propria piattaforma strutturata di investimento per gli istituzionali, che hanno un approccio più prudenziale e conservativo. Il potenziale c’è, perché il living intercetta una serie di tendenze demografiche, di domanda dei centri urbani e una capacità del settore di generare flussi di cassa. E tuttavia se il living è poco presente nelle masse gestite è perché occorre affrontare alcune sfide, tra cui aumentare la capacità di gestione attiva della componente residenziale, intesa non solo come prodotto immobiliare ma anche come servizi efficienti che incontrino la domanda in senso qualitativo per fidelizzare i conduttori. Il tutto divenendo capaci di farne un’industria che sfrutti le economie di scala”.
Una piattaforma regionale di investimento
Al netto di questo, e dell’attenzione alla fiscalità e alle normative, necessarie ad attirare capitali privati, Gabriele Polito di Investire Sgr nota che l’attenzione degli investitori non è affatto chiusa verso l’investimento in questo tipo di abitazioni a prezzo calmierato. “Si studiano costantemente sinergie con operatori locali e banche, - spiega, - ma la cosa complicata è organizzare interventi di recupero che non implichino consumo di suolo e che non si estendano oltre i famosi 15 minuti dal centro, perché la necessità è proprio quella di dare risposta a lavoratori che non possono allontanarsi dal luogo di lavoro per non gravare sulle proprie spese e per non ipotecare la propria qualità di vita. Questa progettualità è il nodo centrale perché molto del patrimonio oggetto di questi interventi è di proprietà pubblica. Dove trovare questo prodotto immobiliare? Là dove c’è maggiore tensione abitativa, quindi nelle città. Ma l’idea vincente sarebbe quella di realizzare piattaforme di investimento regionali in grado di coprire tutto il territorio nazionale, intervenendo là dove è più forte la tensione abitativa”.
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