Italia, Spagna e Portogallo hanno visto uno sviluppo del mercato immobiliare e dei mutui particolare rispetto al resto d’Europa. Secondo la European Mortgage Foundation, l’anno scorso si è chiuso con cambiamenti economici e inflazionistici che hanno generato dinamiche molto differenti a seconda dei diversi territori. Ecco quali sono stati i principali trend di sviluppo del mercato dei mutui e immobiliare in Europa, in particolare nelle nazioni meridionali, secondo l’EMF.
Mercato residenziale in Europa
La somma degli stock europei di mutui residenziali è continuata ad espandersi nel Q4 2022, ma ad un ritmo di crescita più lento dall'inizio della pandemia nel Q1 2020. Nel frattempo, l'erogazione di prestiti residenziali lordi ha continuato a contrarsi a livello aggregato per il terzo trimestre consecutivo, poiché la domanda e l'offerta di nuovi mutui sono diventate meno dinamiche in tutto il campione di paesi della EMF. Anche i mercati immobiliari sono stati piuttosto diversificati, anche se la maggior parte delle giurisdizioni partecipanti ha segnalato una decelerazione delle autorizzazioni di costruzione e degli avvii e completamenti di edifici, o una chiara contrazione di questi indicatori. A loro volta, i prezzi medi delle case della EMF sono aumentati nuovamente nel Q4 2022, sebbene il ritmo di crescita annuale (ovvero rispetto al Q4 2021) si sia significativamente ridotto, riflettendo chiaramente l'eterogeneità delle tendenze dei prezzi nelle diverse regioni europee.
Mercato dei mutui in Europa
Il totale degli stock di mutui nel campione considerato dalla EMF ammontava a circa 8,24 trilioni di euro alla fine del quarto trimestre del 2022. Nonostante i guadagni aggiuntivi registrati durante questo periodo, proseguendo il trend al rialzo iniziato nel 2017, il ritmo di crescita si è notevolmente ridotto. Infatti, lo stock europeo di mutui è aumentato del 1,9% nel Q4 2022 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, dopo un aumento annuale del 3,1% nel trimestre precedente. In questo contesto, l'erogazione lorda complessiva in Europa è diminuita del -12% anno su anno nel Q4 2022, dopo una contrazione annuale del -6% un trimestre prima. Si tratta del terzo trimestre consecutivo con un tasso di crescita negativo. L'erogazione lorda totale ammontava a 331 miliardi di euro, il livello più basso dall'inizio della pandemia nel Q3 2020.
Mercato dei mutui in Portogallo
In Portogallo, il totale dei prestiti residenziali in sospeso è aumentato del 3,4% anno su anno (0,1% trimestre su trimestre), raggiungendo i 101,4 miliardi di euro alla fine del Q4 2022. La produzione di nuovi prestiti residenziali è stata di 3,8 miliardi di euro nel Q4 2022, segnalando una diminuzione annuale del -3,0%.
Mercato dei mutui in Spagna
In Spagna, l'erogazione lorda nel Q4 2022 è rimasta pressoché invariata rispetto ai volumi emessi nello stesso periodo dell'anno precedente, il che potrebbe suggerire un punto di svolta dopo aver registrato tassi positivi a doppia cifra dalla pandemia. Nel 2022 nel suo insieme, i nuovi volumi di prestiti superano i 65 miliardi di euro, un livello non visto dal 2011, dopo aver registrato un aumento annuo del 10%. Per quanto riguarda il rimborso di mutui, nel Q4 2022 si è registrata una qualche evoluzione positiva sotto la pressione di un aumento dell'Euribor, rappresentando il 5,4% dei nuovi prestiti rispetto al 2% dei trimestri precedenti.
Mercato dei mutui in Italia
In Italia, l'erogazione di mutui in sospeso si attestava a circa 427 miliardi di euro alla fine del trimestre, con un aumento di oltre il 4% rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. L'erogazione lorda di mutui residenziali è aumentata del 17% rispetto al trimestre precedente. Se confrontati con l'anno precedente, i dati mostrano una diminuzione del -6%.
Prezzi delle case nel Sud Europa
Per quanto riguarda il Sud Europa, i valori dell'HPI (indice dei prezzi delle case) sono aumentati in tutte le giurisdizioni partecipanti su base annua, sebbene sia degno di nota lo sviluppo specifico in ognuna di esse.
Prezzi delle case in Spagna
In Spagna, i prezzi delle case mantengono la tendenza al rialzo, ma i recenti dati mostrano segnali di moderazione dalla metà del 2022. I prezzi nominali erano superiori del 3,3% nel quarto trimestre del 2022 a livello nazionale rispetto all'anno precedente, quando i prezzi sono aumentati del 4,4%. Allo stesso modo, nelle grandi città, i prezzi delle case sono continuati ad aumentare sia su base annua che trimestrale, anche se più lentamente alla fine dell'anno. In particolare, a Madrid l'anno si è chiuso con un aumento annuo del 4,4%, mentre a Barcellona i prezzi sono saliti del 2,0%. In entrambe le città, acquistare una casa costa più del doppio della media nazionale.
Prezzi delle case in Italia
Per quanto riguarda l'Italia, l'indice dei prezzi delle abitazioni (HPI) del quarto trimestre del 2022 è rimasto stabile rispetto al trimestre precedente e aumentato del 2,8% rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Più nel dettaglio, l'aumento su base annua dell'HPI è stato dovuto sia ai prezzi delle nuove abitazioni che hanno registrato una crescita pari al 4,6%, che ai prezzi delle abitazioni esistenti, che sono aumentati del 2,4%.
Prezzi delle case in Portogallo
In Portogallo, il saldo netto delle quotazioni immobiliari, come riportato dall'Indagine sul Mercato Immobiliare portoghese di dicembre 2022, è stato del +10% a dicembre, rispetto allo 0% di novembre. Anche le aspettative dei prezzi per i prossimi dodici mesi sono più positive, con la lettura che aumenta dal -5% di novembre al +20% di dicembre.
Tassi di interesse sui mutui nel sud Europa
I tassi di interesse in Spagna sono continuati ad aumentare in tutte le categorie in seguito alla politica monetaria della BCE. Il tasso medio ponderato si è attestato al 2,7% nel Q4 2022, in seguito a un aumento di quasi 70 punti base su base trimestrale e di circa 130 punti base su base annua. Entrambi gli aumenti hanno segnato un massimo storico. Questo ciclo di rialzo dei tassi sta influenzando le preferenze dei consumatori. Pertanto, anche se i prestiti a tasso fisso a lungo termine rimangono l'opzione più popolare, rappresentando più del 50% dei nuovi contratti, hanno perso slancio dalla metà del 2022.
In Italia, per quanto riguarda i tassi di interesse ipotecari sui nuovi contratti, nel Q4 2022, sia il tasso di interesse sui prestiti a breve termine, con scadenza inferiore a 1 anno, che quelli con scadenza superiore a 1 anno, sono continuati ad aumentare, rispettivamente al 2,77% (1,32% nel Q4 2021) e al 3,56% (1,41% nel Q4 2021). Il tasso medio sui nuovi contratti per l'acquisto di case è aumentato al 3,01% (1,40% nel Q4 2021).
In Portogallo, nel Q4 2022, il tasso variabile per i nuovi prestiti è stata del 3,08% rispetto al 1,93% del Q3 2022.
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