Investimenti immobiliari, sei tendenze da tenere d'occhio

In un contesto di investimento caratterizzato da un’inflazione strutturalmente più elevata, investire nel settore immobiliare può fungere da prima linea di difesa per preservare il potere d’acquisto. Markus Waeber, Head Indirect Real Estate Advisory & Intelligence di Julius Baer, evidenzia sei tendenze del mercato globale che gli investitori immobiliari possono prendere in considerazione per orientarsi nel ciclo attuale.

Investire in immobili contro l’inflazione

Nel caso degli immobili, un bene il cui valore dipende in larga misura dal territorio, non è sempre facile trarre conclusioni generalizzate a livello globale. "È certamente vero che i mercati immobiliari differiscono notevolmente da una regione all'altra – e anche all'interno di singole città o quartieri", afferma Markus. “La domanda e l’offerta possono variare notevolmente da un’economia all’altra. Bisogna anche tenere conto di fattori come le differenze legali, le diverse normative fiscali e le restrizioni agli investimenti esteri”.

Tuttavia, l’esame del mercato attraverso una lente internazionale fa luce su alcuni modelli e correlazioni. Prendiamo l’attuale contesto macroeconomico: in un contesto di politica monetaria restrittiva e di espansione dei rendimenti immobiliari, il rendimento del flusso di cassa derivante dal settore immobiliare diventa una componente relativamente maggiore del rendimento totale. In questi tempi, gli investitori immobiliari si concentrano generalmente su segmenti immobiliari come il mercato residenziale o logistico, che offrono il potenziale di crescita degli affitti in grado di compensare l’attuale inflazione.

“L’identificazione delle tendenze più ampie richiede una combinazione di analisi a livello macro con una profonda comprensione delle dinamiche del mercato locale”, afferma Markus. “I clienti vogliono capire come i cambiamenti negli indicatori economici a livello globale potrebbero influenzare i mercati immobiliari locali in cui operano”.

Le sei tendenze degli investimenti immobiliari

Di seguito, Markus condivide con noi sei direzioni di viaggio nel mercato immobiliare e come gli investitori internazionali potrebbero essere in grado di sfruttarle a proprio vantaggio.

Focus sugli alloggi in affitto

In tutto il mondo, le popolazioni si trovano ad affrontare una carenza di alloggi. L’aumento dei costi di costruzione, la rapida urbanizzazione, la crescita della popolazione e la scarsità di terreni. Soprattutto dentro e intorno alle città – si sono combinati per creare un mercato caratterizzato da un’offerta scarsa e da una domanda elevata. In un ambiente caratterizzato da prezzi immobiliari elevati e tassi di interesse in aumento, molti acquirenti per la prima volta avranno difficoltà a ottenere un mutuo. La domanda abitativa si sta quindi spostando dalle abitazioni occupate dai proprietari verso il settore locativo.

Ciò rende il settore residenziale in affitto una proposta sempre più attraente per gli investitori. I dati storici del mercato immobiliare mostrano che i redditi da locazione residenziale hanno il potenziale per offrire rendimenti interessanti adeguati al rischio e forniscono una forte copertura in periodi di maggiore inflazione. Con un volume annuo di transazioni di oltre 200 miliardi di dollari, gli Stati Uniti sono di gran lunga il mercato immobiliare in affitto più grande e più liquido del mondo. In Europa, anche la Germania offre un mercato immobiliare in affitto molto liquido, con un volume di transazioni annuo di quasi 20 miliardi di dollari.

Diventa verde per un rendimento a lungo termine

Incorporare i principi della bioedilizia nella propria strategia di investimento non solo dimostra un impegno nella mitigazione del rischio climatico, ma può anche portare rendimenti salutari. L’arrivo di nuove tecnologie per il risparmio delle risorse come pannelli solari, isolamenti robusti e dispositivi per il risparmio dell’acqua offrono agli investitori il potenziale per risparmi a lungo termine e maggiore redditività. Sono inoltre sempre più chiamati a soddisfare le normative e gli incentivi più severi implementati dai governi per promuovere la costruzione e la gestione sostenibile degli edifici.

Negli ultimi anni si è discusso molto dell'esistenza di un cosiddetto "premio per l'edilizia verde", in base al quale gli occupanti pagano affitti più alti per proprietà commerciali certificate verdi e gli investitori pagano più capitale per acquistare tali beni. Uno studio condotto da MSCI , prendendo in considerazione i prezzi pagati per gli uffici a Londra e Parigi, mostra che è emerso un premio per gli edifici che hanno valutazioni di sostenibilità da parte delle autorità edilizie rispetto a quelli che non hanno ancora raggiunto tali standard. A lungo termine, nel processo di valutazione si terrà conto anche del rischio maggiore per il valore di un edificio derivante dalle elevate emissioni. Il prezzo di mercato di tali proprietà rifletterà il capitale necessario per rendere necessari i miglioramenti legati al clima.

La logistica è una proposta in movimento

L’ascesa del commercio elettronico ha notevolmente aumentato la domanda di centri logistici e strutture di distribuzione. Poiché sempre più consumatori effettuano acquisti online, è necessario che le merci siano immagazzinate, smistate e trasportate in modo efficiente. Investire nei centri logistici consente agli investitori di attingere a questo mercato in espansione e beneficiare della crescita dell’e-commerce.

Questo settore ha dimostrato di essere particolarmente apprezzato dagli investitori istituzionali, inclusi fondi pensione, fondi di private equity e fondi comuni di investimento immobiliare (REIT). La sua attrattiva risiede, tra le altre cose, nel fatto che i centri logistici offrono stabilità di reddito perché attraggono contratti di locazione a lungo termine da parte di inquilini rispettabili, compresi i giganti dell’e-commerce. Vale anche la pena ricordare che, a causa della necessità di operazioni efficienti di distribuzione e catena di fornitura, i centri logistici si trovano solitamente in posizioni strategiche, in prossimità dei principali snodi di trasporto, autostrade, porti e centri urbani. In futuro diventeranno più importanti soprattutto i centri logistici dell'ultimo miglio in prossimità dei centri urbani.

Cavalcare l’onda del reshoring

Negli ultimi anni ha acquisito crescente slancio il concetto di “reshoring”, ovvero il trasferimento delle attività produttive o commerciali nel paese d'origine. La pandemia di Covid e le incertezze geopolitiche hanno evidenziato le vulnerabilità nelle catene di approvvigionamento globali, portando a interruzioni nei trasporti, nella logistica e nella disponibilità di beni essenziali. La tendenza è stata guidata anche dall’aumento dei costi salariali nelle tradizionali sedi di offshoring e dalla crescente automazione e robotizzazione dei processi produttivi.

In risposta, molte aziende hanno ripensato le proprie strategie di catena di fornitura per migliorare la resilienza e ridurre la dipendenza dalle economie straniere. Questi sforzi di reshoring richiedono notevoli spese in conto capitale e creano opportunità per gli investitori. Investire in proprietà industriali ben posizionate che forniscono infrastrutture e servizi adeguati può produrre redditi da locazione interessanti e un potenziale apprezzamento del capitale. In alcuni casi, il reshoring può comportare la riconversione o la rivitalizzazione del patrimonio immobiliare esistente, consentendo agli investitori di esplorare opportunità derivanti dalla riqualificazione o dall’adattamento delle proprietà esistenti in moderni spazi industriali.

Lo spazio come servizio

Con la possibilità di lavorare in remoto da qualsiasi parte del mondo, il panorama degli uffici tradizionali apparirà diverso in futuro. Le aziende globali potrebbero ancora aver bisogno di sedi centrali in una sede centrale per scopi di rappresentanza e collaborazione, ma probabilmente non hanno bisogno di uffici in ogni città o paese del mondo. Tenendo questo in mente, i fornitori di uffici flessibili possono rappresentare oggi un’alternativa interessante per le aziende globali. Qui, le aziende possono scegliere tra una varietà di servizi aggiuntivi tra cui IT, pulizia, ristorazione e servizi di portineria oltre al tradizionale spazio ufficio.

Allo stesso modo, il mercato immobiliare delle scienze della vita offre interessanti opzioni di investimento con una crescente domanda di spazi di laboratorio completamente attrezzati. Ciò consente alle start-up di spendere i propri soldi in ricerca e sviluppo invece di dedicare spese in conto capitale per attrezzare i propri laboratori. Rispetto agli uffici tradizionali, gli spazi di laboratorio si rivelano spesso un investimento più difensivo poiché i ricercatori nel settore delle scienze della vita avranno bisogno delle strutture del loro laboratorio e quindi non potranno lavorare in remoto.

Fare breccia nelle infrastrutture

Quando pensiamo agli investimenti immobiliari, immaginiamo automaticamente gli edifici, siano essi immobili commerciali come uffici o impianti di produzione, o immobili residenziali come case unifamiliari o condomini. Ma non bisogna ignorare le infrastrutture, cioè gli investimenti che comportano l’acquisto, lo sviluppo o la gestione di beni materiali che forniscono servizi essenziali o sostengono l’attività economica.

Gli investimenti infrastrutturali sono particolarmente attraenti per gli investitori durante periodi di volatilità economica come quelli attuali perché non sono ciclici. Forniscono servizi essenziali, supportano il funzionamento della società e (letteralmente) aprono la strada all’attività economica, fornendo un certo grado di isolamento dalle recessioni economiche. Questi beni hanno spesso periodi di locazione lunghi, che vanno da diversi anni a diversi decenni, e possono quindi generare flussi di cassa stabili e prevedibili a lungo termine. Ad esempio, gli aeroporti o le strade a pedaggio in genere generano entrate attraverso canoni di utenza o canoni di locazione.

Con l’aumento dei deficit pubblici in molti paesi e la spinta verso la transizione energetica, c’è una crescente domanda di capitale privato per colmare il divario tra gli investimenti infrastrutturali previsti e la potenziale spesa pubblica.