Investire in immobili commerciali: rendimenti, rischi e vantaggi

Quando si parla di investimenti immobiliari, una delle domande più frequenti è: quali immobili rendono di più? La risposta non è univoca, perché molto dipende dalla tipologia, dalla posizione e dalla domanda di mercato. Negli ultimi anni, sempre più investitori si chiedono quanto rende un immobile commerciale e se convenga puntare su locali commerciali a reddito rispetto ai classici appartamenti. 

La scelta tra immobili commerciali o residenziali non è scontata, fermo restando che investire in immobili commerciali può offrire entrate regolari e profitti interessanti, poiché gli affitti hanno in genere durate più lunghe e il valore degli immobili tende ad aumentare nel corso degli anni.

Quali immobili rendono di più?

Nel variegato mondo degli investimenti, il mercato immobiliare rappresenta da sempre uno dei settori più apprezzati, sia da società che da investitori privati. Non sempre però è facile scegliere su quale tipologia di investimento immobiliare puntare e l’interrogativo principale resta il seguente: quali sono gli immobili che rendono di più?

In linea generale, gli immobili commerciali, che restano nel mirino degli investitori secondo i trend del 2025, tendono a offrire un rendimento più elevato rispetto a quelli residenziali. Questo perché i canoni di locazione di un appartamento sono spesso più bassi e regolati da normative pensate per tutelare l'inquilino, mentre la locazione commerciale è più flessibile, con margini di guadagno potenzialmente maggiori.

Secondo uno studio realizzato da Idealista, nell’ambito dell’investimento residenziale, a rendere di più sono gli affitti brevi e turistici, ma ritorni elevati sono offerti anche dal settore del co-living e dello student housing, mentre sono meno appetibili in termini di rendimento gli affitti tradizionali, ossia quelli a lungo termine. Tra gli immobili commerciali, che vedono il comparto retail protagonista in assoluto nel 2025, il segmento più redditizio in Italia è quello dei negozi, seguito dagli uffici. 

Esulando dagli immobili commerciali e residenziali, in fondo alla classifica troviamo i garage, che rientrano nella categoria delle pertinenze immobiliari. I garage e i box, pur con le dovute differenze tra le varie città d’Italia, sono l’asset meno profittevole per gli investitori. 

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Quanto rende un immobile commerciale?

Il rendimento lordo di un immobile, sia esso commerciale o residenziale, si calcola dividendo il canone annuo di locazione per il prezzo di acquisto e moltiplicando per 100 il risultato ottenuto. Se un negozio è stato acquistato a 150.000 euro e il proprietario lo affitta a 1.000 euro al mese, dividendo il canone annuo, pari a 12.000 euro, per il valore d’acquisto, si ottiene come risultato 0,08, vale a dire l’8%, da cui andranno detratti i costi e le spese, approdando così al rendimento netto. 

Quanto rende un immobile commerciale? Non si può fornire una risposta univoca a questa domanda, perché il rendimento è un valore molto variabile che dipende da vari fattori quali: la città in cui si trova, la posizione all’interno della stessa, il tipo di attività, lo stato di immobile e l’andamento del mercato locale.

In Italia, gli immobili commerciali offrono un rendimento lordo medio del 12,4%, secondo quanto emerge da uno studio realizzato da idealista, da cui si evince che nel secondo trimestre del 2025 si raggiunge un top a Genova con il 15,8%, mentre all’opposto troviamo Matera con il 7,3%. Seguono gli uffici con un rendimento medio annuo lordo del 10,2%: sale sul podio Roma con l’11,3%, mentre l’ultimo posto è occupato da Lecce, che spunta il 5,8%, un valore praticamente dimezzato rispetto a quello della capitale. 

Investire in locali commerciali a reddito: cosa sapere

Chi è interessato al settore immobiliare, potrebbe valutare l’opzione di investire in locali commerciali a reddito, ossia di acquistare un immobile che ha già un inquilino che paga l’affitto e che genera quindi un reddito per il proprietario, ma in tal caso è importante valutare alcuni aspetti fondamentali: 

• posizione: la location è il fattore più determinante. Le aree con forte passaggio pedonale o automobilistico, buona accessibilità e presenza di servizi offrono maggiore sicurezza e rendimenti migliori;
• inquilino: l’affidabilità dell’inquilino è cruciale, visto che un locatario stabile riduce il rischio di mancati pagamenti o periodi di sfitto. Meglio un inquilino con un business consolidato rispetto a una nuova attività senza storico;
• contratto: contratti lunghi (6+6 anno o più) garantiscono flussi di cassa prevedibili;
• stato dell’immobile e costi di manutenzione: valutare le condizioni strutturali e impiantistiche del locale e considerare le spese straordinarie future e la possibilità di adeguamenti normativi (barriere architettoniche, efficienza energetica, ecc.);
• aspetti fiscali e giuridici: considerare imposte locali (IMU, TASI), regime fiscale dei canoni, IVA o imposta di registro e verifica eventuali vincoli urbanistici o limitazioni d’uso commerciale.

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Investire in immobili commerciali o residenziali: pro e contro

In tanti si chiedono se conviene investire in immobili commerciali e per rispondere a questo interrogativo potrebbe tornare utile un confronto con gli investimenti in immobili residenziali, così da individuare i vantaggi e i rischi dell’una e dell’altra scelta.