Vendere casa alla banca: guida passo per passo

Vendere casa alla banca è una realtà che sempre più persone si trovano ad affrontare in situazioni di difficoltà economica o per esigenze specifiche. Ma perché si ricorre alla vendita dell’immobile alla banca? Le ragioni possono essere diverse: dalla ristrutturazione di un debito per reperire liquidità in un momento difficile, fino all’impossibilità di far fronte alle rate del mutuo. Tuttavia, essendo una vendita non del tutto consueta, comporta un iter amministrativo ben definito. Esaminiamo nel dettaglio le diverse opzioni di vendita alla banca, che spaziano dall’acquisto di un altro immobile alla presenza di usufrutto o mutuo.

Come lasciare la casa alla banca?

Innanzitutto, è necessario considerare che per lasciare la casa alla banca è indispensabile che si verifichino almeno due condizioni principali: la cessione in pagamento, l’altra, invece, il pignoramento immobiliare.

• Cessione in pagamento: prevede un accordo volontario in cui una parte, ovvero il debitore, trasferisce la proprietà della casa al creditore, che, nel caso specifico, è rappresentato dalla banca, al fine di saldare ogni pendenza debitoria. In questo ambito, la legge prevede l’applicazione degli articoli 1198 e 1260 del Codice Civile. Secondo l'articolo 1198, il debitore si libera dal debito grazie a un accordo di cessione del credito siglato tra debitore e creditore, con l'obiettivo di estinguere il debito. L'articolo 1260, in materia di cessione del credito, conferma che la cessione può essere utilizzata dal creditore come mezzo di pagamento per liberare il debitore dal debito.
• Pignoramento immobiliare, regolamentato dagli articoli 555 e 2912 del Codice di Procedura Civile, prevede una richiesta presentata al tribunale da parte del creditore per recuperare il credito attraverso il sequestro immobiliare. L’atto di pignoramento immobiliare viene notificato al debitore e registrato nei pubblici registri, estendendosi non solo all’immobile, ma anche ai suoi frutti e rendite, inclusi eventuali affitti.

Vendere casa alla banca e acquistarne una nuova: è davvero possibile?

Un’altra possibilità è la vendita della casa alla banca per acquistarne una nuova. Come precedentemente menzionato, la vendita di un immobile è spesso dovuta a difficoltà finanziarie. 

Quando il proprietario non riesce a far fronte a tutti i pagamenti, incluso quello del mutuo, la banca può avviare una procedura di pignoramento immobiliare, regolamentata dagli articoli 474 e seguenti del Codice di Procedura Civile. 

In questi casi, il proprietario può optare per vendere la casa alla banca tramite una procedura di cessione, in luogo del pignoramento, come disciplinato dall’articolo 84 del Codice della Crisi d’impresa e dell’Insolvenza. 

L’istituto di credito che riceve una proposta di cessione dell’immobile procederà ad accettare l’immobile come acconto sul debito residuo. Tuttavia, i proventi della vendita andranno a saldare la parte restante del mutuo ed eventuali debiti residui. Per capire meglio come viene valutato un immobile in queste circostanze, ti invitiamo a leggere il nostro articolo su come avviene la valutazione di un immobile.

 L’eventuale eccedenza non potrà essere utilizzata per l’acquisto di una nuova casa. Il piano di risanamento finanziario prevede la possibilità di sanare la situazione debitoria del proprietario dell’immobile. 

È importante puntualizzare che la vendita della casa alla banca potrebbe mettere il proprietario in una condizione di credito compromesso. Stando a quanto riportato dall'articolo 1834 del Codice Civile, questa situazione avrà un impatto negativo sulla valutazione della solvibilità, con conseguenti difficoltà nell'ottenere prestiti o finanziamenti.

Vendita casa alla banca con usufrutto

Una delle caratteristiche positive della vendita della casa alla banca con usufrutto è quella di poter cedere la nuda proprietà, mantenendo il diritto di vivere nella casa fino alla morte dell’usufruttuario, come regolamentato dagli articoli 978-1026 del Codice Civile.

In relazione alla Legge 44/1999, che regola il prestito vitalizio ipotecario, il proprietario avvia un piano di risanamento finanziario ricevendo liquidità dalla banca e, allo stesso tempo, conservando il possesso della casa. Un aspetto determinante riguarda l’età anagrafica dei proprietari, che devono aver compiuto più di 60 anni.

Come indicato nell'articolo 1249 del Codice Civile, il proprietario dell’immobile ottiene un prestito garantito da ipoteca sull'immobile di proprietà, tramite il trasferimento della nuda proprietà con usufrutto, ovvero il diritto di abitare l'immobile e di utilizzarlo per tutta la vita.

Vendere casa con mutuo alla banca

Considerando i diversi aspetti normativi, è chiaro che la vendita di una casa con mutuo alla banca prevede l’applicazione di diverse regole legislative e fiscali specifiche, come l'imposta di registro, le plusvalenze e altre tasse.

Secondo quanto previsto dagli articoli 2808 e 2827 del Codice Civile, se sulla casa è stata iscritta un'ipoteca a garanzia di un mutuo, le entrate derivanti dalla vendita andranno a saldare il debito residuo con la banca. 

Infatti, la rimozione dell’ipoteca sull’immobile avviene nel momento in cui l’intero debito risulta saldato. Se, invece, gli introiti derivanti dalla vendita sono insufficienti, il proprietario deve provvedere a saldare la parte residua del debito, come stabilito dall'articolo 1266 del Codice Civile.

Infine, la normativa prevede anche il subentro dell’acquirente nel mutuo, previo consenso della banca. La procedura di novazione del mutuo è disciplinata dall'articolo 1268 del Codice Civile.

Sintesi delle normative applicabili alla vendita della casa con mutuo

Come accennato prima, la vendita di una casa con mutuo alla banca comporta l'applicazione di specifiche normative fiscali e del Codice Civile, ma soprattutto la valutazione degli immobili fatta da esperti. 

Di seguito, una panoramica delle normative che regolano l'ipoteca sull'immobile, il saldo del debito e il subentro nel mutuo da parte dell’acquirente, previa approvazione della banca.