Chi è responsabile in condominio della muffa: cosa sapere e chi paga

Si manifesta con macchie scure, spesso maleodoranti, e può rappresentare un rischio sia per la salute che per l’integrità dell’edificio: chi è responsabile in condominio, quando la muffa appare sulle pareti? Dipende dalle cause che ne hanno favorito la formazione. Ad esempio, se la muffa deriva da un difetto delle parti comuni la responsabilità ricade sull’intero condominio. Se invece è causata da una proprietà privata, la spesa dovrà essere sostenuta dal singolo proprietario.

Perché si forma la muffa in condominio

Prima di entrare nel merito delle responsabilità per la comparsa di muffa in condominio, è innanzitutto necessario indagare le cause della sua formazione. Comprendere le origini, d’altronde, è fondamentale per identificare chi dovrà farsi carico della sua rimozione.

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In linea generale, la muffa è una patina fungina che prolifera in ambienti eccessivamente umidi. In particolare, a causarla può essere:

• l’umidità di risalita che, dal terreno, viene assorbita dai pavimenti e dalle pareti di cantine, box auto, seminterrati o piani sotterranei;
• l’umidità da infiltrazioni, ad esempio per un errato isolamento delle pareti o, ancora, per uso scorretto degli spazi. Un caso tipico è quello delle infiltrazioni in garage, ad esempio dovute alla rottura di tubature negli appartamenti sovrastanti;
• la scarsa ventilazione che, aumentando il ristagno di vapore acqueo e umidità, può facilitare la formazione di patine fungine;
• le condizioni climatiche tipiche del luogo di residenza, ad esempio in località caratterizzate da piogge frequenti e venti molto umidi.

Chi è responsabile per la muffa in un appartamento condominiale

Come accennato in apertura, quello della muffa non è solamente un problema di tipo estetico: può causare problemi di salute, data la continua inalazione delle sue spore, così come danni strutturali alle pareti. Ma chi ne è responsabile, quando appare in un appartamento condominiale?

Quando la muffa proviene dalle parti comuni del condominio

Il primo caso da analizzare è quello dell’apparizione in casa di patine fungine, dovute alle parti comuni dello stabile. Si tratta di un’evenienza abbastanza frequente, quando la muffa nell’appartamento condominiale deriva dalle pareti perimetrali dello stabile o, ancora, per guasti agli impianti comuni dell’edificio.

Poiché in una simile situazione non è possibile individuare una precisa responsabilità dei singoli, in base all’articolo 2051 del Codice Civile, sulla collettività condominiale grava l’onere:

• di rimozione della muffa;
• di risarcimento del condomino eventualmente danneggiato.

Quando la muffa proviene da una proprietà privata

Diverso è invece il discorso, quando la muffa proviene da una proprietà privata e danneggia gli appartamenti altrui o, ancora, le parti comuni del condominio. Ad esempio, un residente potrebbe adottare cattive abitudini che favoriscono la muffa, come la mancata ventilazione degli ambienti, oppure non segnalare adeguatamente un guasto alle tubature interne. Sempre in base all’articolo 2051 del Codice Civile, se il danno si estende oltre la proprietà privata:

• la responsabilità ricade unicamente sul singolo;
• il resto del condominio è esonerato dall’obbligo di intervento e di risarcimento.

Le responsabilità del costruttore per la muffa condominiale

Può però capitare che la muffa si formi per vizi costruttivi sull’immobile, come ad esempio la mancata coibentazione di pareti strutturali esposte all’umidità o, ancora, l’errata gestione dei ponti termici.

Se l’edificio è relativamente recente, ovvero è stato costruito da meno di 10 anni, l’articolo 1669 del Codice Civile prevede che:

• il costruttore possa essere chiamato in causa;
• purché il danno comprometta il normale godimento dell’immobile.

Chi paga i danni da muffa

Identificate le responsabilità per l’apparizione della muffa, è lecito domandarsi chi debba farsi carico delle spese. A dispetto delle credenze comuni, non sempre la spesa ricade su chi effettivamente ha favorito la comparsa di patine fungine, in alcuni casi gli oneri sono ripartiti tra il responsabile e tutti gli altri condomini.

Singolo proprietario o intero condominio: chi paga?

Di norma, quando la muffa è causata dalle parti comuni dello stabile, i costi di riparazione sono a carico dell’intero condominio. Ad esempio, chi paga i danni per l’umidità di risalita in condominio, che colpisce le cantine comuni? In genere:

• si stabiliranno gli interventi da svolgere tramite delibera assembleare;
• la spesa sarà ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Quando, invece, la muffa deriva dall’appartamento del singolo condomino, sarà quest’ultimo a dover provvedere alle spese di ripristino, compresi eventuali risarcimenti verso terzi danneggiati.

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Come già anticipato, vi sono però dei casi in cui le spese sono suddivise tra il responsabile e gli altri condomini. Si pensi alla muffa all’ultimo piano di condominio, dovuta a infiltrazioni d’acqua dal tetto. Per questa specifica situazione:

• se il tetto è di proprietà comune, la spesa è normalmente ripartita fra tutti i condomini, sempre secondo il criterio dei millesimi stabilito dall’articolo 1123 del codice civile;
• se la copertura è di proprietà esclusiva o, comunque, a uso dedicato del singolo - si pensi a un lastrico solare che serve un solo appartamento - i costi non vertono unicamente sul proprietario. Come previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile, quest’ultimo pagherà un terzo dell’intervento, gli altri condomini i due terzi: questo perché, nonostante l’accesso esclusivo, la copertura serve comunque l’intero condominio.

Quando provvede il costruttore

Come già spiegato, la muffa può formarsi anche per negligenza o errori del costruttore, ad esempio con un errato isolamento delle pareti e delle strutture dell’edificio. Si è visto che, se lo stabile ha meno di 10 anni, l’articolo 1669 del Codice Civile prevede sia lo stesso costruttore a farsi carico delle spese di riparazione. Tuttavia, il processo non è così immediato come si potrebbe ritenere. Infatti, nella maggior parte dei casi:

• il condominio deve anticipare le spese, affinché il problema venga risolto il prima possibile;
• lo stesso condominio dovrà poi rivalersi sul costruttore, tramite una causa, per ottenere il relativo risarcimento.

Proprio poiché potrebbe rendersi necessario l’intervento del Tribunale, è certamente utile che il condominio nomini un tecnico per valutare l’entità del danno e, se necessario, richieda un sopralluogo dell’ASL per la muffa in casa, soprattutto se si temono conseguenze per la salute dei residenti.

Il ruolo dell’amministratore per la muffa in condominio

Infine, è utile chiedersi quale sia il ruolo dell’amministratore nella gestione della muffa in condominio. Così come previsto dagli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile, l’amministratore deve procedere a:

• monitorare le aree comuni, ad esempio controllando periodicamente lo stato delle cantine o dei sotterranei, segnalando all’assemblea l’eventuale presenza di muffa;
• contattare tecnici esperti per la valutazione del danno e le conseguenti riparazioni, dopo l’approvazione dell’assemblea;
• gestire tutte le spese e mediare tra le esigenze dei vari condomini.

In linea generale, l’amministratore non è tenuto a farsi carico delle spese per la rimozione della muffa, a meno che la comparsa delle patine fungine sia direttamente correlata alla sua negligenza. In altre parole, in caso di mancata segnalazione o di scorretta gestione degli interventi autorizzati in assemblea, il professionista può essere chiamato a rispondere dei danni indiretti causati.

Poiché la questione è molto complessa, e dipende sempre dalle specifiche condizioni dello stabile, il consiglio è sempre quello di affidarsi preventivamente a un legale di propria fiducia.