Riduzione del canone di locazione, quanto è importante la data certa

La perdita del lavoro, la chiusura dell’attività o la cassa integrazione possono mettere in difficoltà l’inquilino, che non riesce a pagare regolarmente l’affitto. Un problema che inesorabilmente va ad impattare sul proprietario, che per venire incontro all’inquilino può accordare una riduzione del canone di locazione. Benché la legge non lo imponga, è opportuno comunicare tempestivamente gli estremi del nuovo accordo all’Agenzia delle Entrate ed evitare una tardiva comunicazione della riduzione del canone di locazione.

Quando comunicare la riduzione del canone di locazione

La rinegoziazione del canone nel contratto di affitto avviene nel momento in cui inquilino e proprietario decidono di modificare l’importo che deve essere versato ogni mese per l’affitto.

A fronte di un nuovo accordo, almeno in linea di principio, le parti si trovano davanti a due situazioni diverse:

• la rinegoziazione porta ad un aumento del canone di affitto. La nuova situazione che si è creata potrebbe portare ad un’ulteriore liquidazione delle imposte per il contratto che è già stato registrato. In questo le modifiche dell’accordo devono essere comunicate all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, perché il nuovo accordo è soggetto a tassazione;
• nel caso in cui la rinegoziazione dovesse portare ad una riduzione del canone di locazione, l’accordo è esente dall’imposta di bollo e di registro. Il nuovo contratto, da un punto di vista strettamente pragmatico, determina una diminuzione della base imponibile sulla quale è necessario calcolare le imposte dirette e quella di registro. In altre parole i diretti interessati dovranno pagare meno tasse. Benché non obbligatoria, la registrazione dell’accordo è opportuna, per portare a conoscenza dell’AdE il nuovo accordo economico e avere a disposizione una data certa.

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Come comunicare riduzione canone di locazione

La comunicazione della riduzione del canone di locazione all’Agenzia delle Entrate deve essere fatto telematicamente, utilizzando il modello RLI. L'operazione può essere effettuata dal contribuente accedendo all’area riservata del sito dell’AdE attraverso le proprie credenziali digitali: Spid, Cie o Cns.

Quanti non fossero in grado di presentare il modello RLI telematicamente possono recarsi allo sportello fisico dove hanno provveduto a registrare il contratto di affitto.

Come funziona il modello RLI

Volendo sintetizzare al massimo, il Modello RLI è il modulo che deve essere utilizzato per comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di locazione. Deve essere compilato come segue:

• Quadro A. Al suo interno devono essere indicati i dati relativi al contratto di locazione, vi rientrano anche quelli che prevedono la rinegoziazione dell’affitto: deve essere inserito l’importo attuale e quello ridotto. Una delle informazioni più importanti da inserire è quella relativa alla data di decorrenza e di termine del periodo in cui c’è la riduzione, quando coprono un periodo inferiore o superiore all’anno. O se, soprattutto, dovesse arrivare alla conclusione del contratto;
• Quadro B. Lo spazio deve essere utilizzato per indicare i dati anagrafici dei vari contraenti;
• Quadro C. Serve per indicare i dati catastali dell’immobile dato in locazione e delle relative pertinenze;
• Quadro D. Deve essere utilizzato solo per optare o revocare la cedolare secca: per farlo deve essere essere utilizzata la casella con “Sì” o “No”;
• Quadro E. Da impiegare quando ci sono dei canoni di locazione a scaletta, che generalmente vengono applicati per gli immobili commerciali.

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Tardiva comunicazione della riduzione

Cosa succede nel caso in cui si dovesse inviare una tardiva comunicazione della riduzione canone locazione all’Agenzia delle Entrate? Come abbiamo visto in precedenza non c’è alcun obbligo a registrare un accordo che preveda la riduzione dell’affitto, ma la scelta di non farlo o tardare a farlo potrebbe avere un impatto diretto sulle tasse che devono essere versare

Su questo punto è importante la presa di posizione di posizione della Corte di Cassazione, che con l’Ordinanza n. 3756 del 12 febbraio 2021 chiarisce che l’eventuale riduzione del canone di affitto ha effetto nei confronti dell’Ade dal momento in cui il nuovo accordo acquista data certa ai sensi dell’articolo 2704 del Codice Civile.

La vicenda presa in esame parte da un caso specifico, nel quale un contribuente aveva dato in locazione un immobile commerciale e con una successiva scrittura privata aveva concordato una riduzione del canone di locazione. La rinegoziazione era stata sottoscritta il 15 febbraio 2011, ma registrata solo il 15 marzo 2011.

Cosa ha determinato il ritardo della comunicazione

Basandosi proprio sul nuovo canone di affitto, il proprietario dell’immobile aveva indicato nella dichiarazione dei redditi l’importo ridotto, sulla base del nuovo accordo. L’Agenzia delle Entrate, però, ha emesso un atto di accertamento, chiedendo maggiori somme a titolo di imposta, ritenendo che la riduzione del canone scattasse solo a partire dal 15 marzo 2011.

Il contribuente, però, nella fase dibattimentale è riuscito a dimostrare che l’inquilino pagava una cifra inferiore a partire dal 2010: i giudici hanno dato ragione a quest’ultimo, spiegando che un la registrazione del contratto non ha un impatto decisivo sul suo perfezionamento, accogliendo sostanzialmente la tesi portata avanti dal contribuente, che riteneva che in dichiarazione dei redditi fosse corretto riportare il canone ridotto percepito anche nel 2010.

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Le sanzioni per la tardiva comunicazione della risoluzione

Una domanda che a questo punti molti contribuenti potrebbero porgersi è la seguente: qual è la sanzione per la comunicazione tardiva della risoluzione del contratto di locazione? La risposta non può essere univoca, ma è condizionata dalla natura del contratto sottoscritto e da quanto venga effettuata tempestivamente la comunicazione.

In linea di principio, la sanzione per tardiva o mancata comunicazione della risoluzione del contratto di affitto è pari a 100 euro, che può scendere a 50 euro nel caso in cui il ritardo sia inferiore a 30 giorni.

Entrando un po’ più nel dettaglio si possono venire a verificare le seguenti situazioni:

• per i contratti con cedolare secca, a seguito dell’entrata in vigore del Decreto Legge n. 34/2019 non è previsto alcun tipo di sanzione;
• per i contratti per i quali non è prevista la cedolare secca, la mancata comunicazione porta ad una sanzione amministrativa pari al 30% di ogni importo che non è stato versato. Nel caso in cui il pagamento dovesse essere effettuato con un ritardo inferiore a 90 giorni, la sanzione viene ridotta al 15%.

La sanzione, inoltre, può essere ridotta facendo ricorso all’istituto del ravvedimento operoso, che permette di ottenere un risparmio proporzionato alla tempestività con la quale la situazione viene regolarizzata.