Risarcimento del danno da locazione, quando spetta e come calcolarlo

In base ai diversi scenari che ipoteticamente si possono venire a configurare, sia l’inquilino che il proprietario possono richiedere il risarcimento del danno da locazione. I motivi che possono giustificare questa richiesta vanno dalla mancata restituzione dell’immobile, agli eventuali danni che sono stati arrecati fino ai vizi che possono emergere nel corso della permanenza dell'inquilino nell'alloggio.

Quando il locatore deve risarcire il conduttore

Il locatore è tenuto a risarcire l’inquilino nel momento in cui i danni alla persona o al patrimonio di quest’ultimo sono stati causati da alcuni vizi dell’immobile che il proprietario avrebbe dovuto riparare, come possono essere - solo per fare un esempio - dei problemi strutturali o legati alla salute determinati da delle condizioni precarie.

Il proprietario dell’immobile potrebbe trovarsi nella situazione di dover risarcire il conduttore nel momento in cui si dovessero verificare dei danni all’immobile durante la locazione, che non sono stati determinati dall’uso ordinario dello stesso. Un caso emblematico, in questo senso, è costituito dalle conseguenze che si sono venute a verificare a seguito di un incendio - del quale l’inquilino ha dimostrato di non avere alcuna responsabilità - o a seguito di una serie di inadempienze a carico del locatore.

I danni causati dai vizi dell’immobile

I vizi dell’immobile possono creare dei danni alla salute: muffa ed umidità, quando continuano a persistere nonostante le riparazioni, possono avere delle conseguenze sulla salute del conduttore, il quale, proprio per questo motivo, ha diritto ad ottenere un risarcimento.

Se l’inquilino subisce dei danni a causa di una serie di difetti dell’immobile - che ne rendono difficile se non impossibile l’uso - il locatore è responsabile della situazione: dovrà, quindi, farsi carico dei danni alle cose.

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Mancata restituzione dell’immobile

Caso un po’ diverso rispetto a quelli visti in precedenza è quello che vede il conduttore occupare l’immobile oltre la scadenza del contratto di affitto: questa volta è lui a dover versare un’indennità al proprietario, almeno fino a quando non lo riconsegna.

Il conduttore è tenuto a versare il maggior danno subito dal locatore, nel caso in cui quest’ultimo sia in grado di dimostrare la perdita di occasioni di vendita o la risoluzione di un nuovo contratto di affitto a causa dei ritardi maturati.

Come si fa a quantificare il risarcimento del danno?

I danni da locazione vengono risarciti basandosi principalmente sul:

• danno emergente, costituito dalle spese effettive che si sono dovute sostenere e che sono state opportunamente documentate. Rientrano in questa voce, per esempio, i costi di riparazione;
• lucro cessante, che è costituito dal mancato guadagno. Parliamo, in questo caso, dei canoni di locazione che sono stati persi fino al momento in cui l'immobile non è stato affittato di nuovo.

Per quantificare e valutare correttamente il danno emergente è necessario prendere in considerazione le fatture, i preventivi e le perizie. Per quanto riguarda il lucro cessante, invece, è necessario calcolare il canone di locazione mancante moltiplicandolo per il periodo di occupazione illegittima e successiva rilocazione. Sono previste delle riduzioni nel caso in cui il locatore non dovesse aver adottato le misure necessarie per limitare il più possibile il danno (a prevederlo è l’articolo 1227 del Codice Civile).

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Alcuni fattori da prendere in considerazione

Nella quantificazione del danno è necessario prendere in considerazione alcuni fattori:

• indennità di occupazione: si tratta di un indennizzo minimo e viene calcolato, come prevede la legge, sul canone di locazione previsto dal canone di affitto;
• danno morale: la sua liquidazione può essere decisa dal giudice sulla base di un giudizio equo, che si basa su una serie di criteri giurisprudenziali e alcune tabelle, che tengono conto della gravità del danno che è stato subito e delle condizioni personali del soggetto che è stato danneggiato;
• documentazione: per riuscire a quantificare in modo corretto il danno è necessario essere in possesso della documentazione completa, attraverso la quale si deve dimostrare quali siano state le perdite realmente subite.

Quando è dovuto il risarcimento del danno

Nella locazione sono due i motivi principali per i quali è dovuto il risarcimento del danno: quando l’inquilino provoca dei danni tali all’immobile che vanno ben oltre la normale usura o nel momento in cui il proprietario non effettua le riparazioni necessarie per eliminare eventuali vizi dell’immobile, che potrebbero avere un impatto sulla salute del conduttore o rendere impraticabile l’uso dell’abitazione.

Altro caso che si può venire a verificare è la risoluzione anticipata del contratto di locazione senza il corretto preavviso: in questo caso il conduttore potrebbe essere tenuto al versamento dei canoni mancanti.

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Quando il risarcimento è a carico dell’inquilino

I motivi per i quali l’inquilino potrebbe trovarsi nella situazione di pagare un risarcimento al proprietario sono tre:

• danni all’immobile: l’obbligo scatta nel momento in cui i danni dovessero eccedere la normale usura dell’immobile, come rotture o guasti. In altre parole l’immobile deve essere restituito nelle stesse condizioni in cui è stato ricevuto, salvo l’usura ordinaria;
• danni causati da terzi: il conduttore risponde in proprio anche dei danni che sono stati causati da soggetti terzi che sono stati suoi ospiti all’interno dell’immobile;
• risoluzione anticipata: nel caso in cui il conduttore dovesse recedere anticipatamente dal contratto di locazione senza rispettare il preavviso previsto, che generalmente è pari a 6 mesi. In questo caso deve versare i canoni di affitto fino alla scadenza del preavviso o fino al momento in cui il proprietario non trova un nuovo inquilino.

Come richiedere il risarcimento

Per richiedere il risarcimento il locatore deve dimostrare il danno che ha subito con delle prove concrete: fatture di riparazioni, perizie o foto.

È necessario, inoltre, che il risarcimento venga richiesto il prima possibile.