Fondo del vicino: regole di accesso, distanze, luci e vedute

L’ordinamento giuridico italiano ha previsto una serie di norme che possono limitare, in casi specifici, il diritto di proprietà dei vicini al fine di tutelare la pacifica convivenza e l’ordine pubblico. Lo stesso Codice civile, nel definire i rapporti di vicinato, spiega che il proprietario di un fondo può essere chiamato a consentire l’accesso e il passaggio per specifiche necessità. 

La legge, pertanto, fissa regole precise al fine di proteggere i diritti di ciascuno: in particolare, la proprietà da un lato e gli interessi all’utilizzo del fondo del vicino dall’altro, ma solo limitatamente a specifici interventi e per il tempo necessario a eseguirli. 

Fondo del vicino: di cosa si tratta 

Quando si parla di "fondo" si intende, in termini giuridici, un terreno o una proprietà immobiliare. Pertanto, il fondo del vicino rappresenta la proprietà del confinante, situata di fianco o a contatto con quella del vicino. Per esempio, il giardino di proprietà del vicino che viene dopo quello del proprietario. 

I rapporti di vicinato riguardano qualsiasi tipo di costruzione. Pertanto, che si tratti di un nuovo edificio, un muro, una veranda o una tettoia, quando si effettua una costruzione la legge impone il rispetto di una determinata distanza dal confine. 

Inoltre, secondo l’articolo 844 del Codice civile, non si possono impedire le immissioni nel fondo del vicino sia che si tratti di fumo o di calore, che di esalazioni, rumori, scuotimenti e simili se non superano la normale tollerabilità, avuto riguardo anche alle condizioni dei luoghi. 

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Quando ho diritto di entrare nel terreno del vicino?

L’accesso al fondo del vicino è circoscritto alle ipotesi formulate dall’articolo 843 del Codice civile. Infatti, il primo comma dispone che 

"il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune".

Secondo la norma, dunque, l’accesso al fondo del vicino per l'esecuzione di lavori deve avvenire per motivi di necessità. Ovvero, il proprietario di un fondo confinante deve consentire l’accesso al proprio terreno se tale ingresso sia ritenuto indispensabile per l’esecuzione degli interventi di costruzione o di manutenzione sul fondo del vicino.  

Si ricorda che il passaggio non è consentito per tagliare i rami che sporgono sul fondo del vicino, dovendo a ciò provvedere il titolare del fondo stesso, eventualmente dopo ordine del giudice. 

Quando il proprietario di un fondo può impedire l'accesso a terzi

Affinché l’accesso risulti indispensabile occorre che non esistano alternative praticabili per l’esecuzione degli interventi. Tuttavia, al proprietario del fondo servente deve essere arrecato il minor disagio possibile, limitando al tempo strettamente necessario al completamento dei lavori la permanenza sul suo fondo. 

Nel caso in cui l’accesso cagioni un danno, al proprietario del fondo è dovuta un’adeguata indennità. Inoltre, l’articolo 843 del Codice civile stabilisce che il proprietario del fondo deve permettere l’accesso al soggetto: 

• che voglia riprendere una sua cosa finita accidentalmente sul fondo;  
• l'animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. 

Il proprietario può impedire il passaggio consegnando la cosa o l'animale. 

Quando serve l’autorizzazione di accesso alla proprietà privata per lavori

Sorge spontanea la domanda di cosa succede se il proprietario del fondo dovesse opporsi all’accesso temporaneo del vicino per l’esecuzione dei lavori. Il primo rimedio è quello dell’invio di una lettera del proprio avvocato. 

Nel caso in cui il tentativo non dovesse avere effetto, si può agire in tribunale affinché il giudice emetta un provvedimento che fissi le condizioni, i tempi e i modi di accesso al fondo. 

Le parti possono arrivare a stabilire un'autorizzazione scritta. In rete si può reperire il fac simile della richiesta di accesso al fondo del vicino da compilare in base alle specifiche necessità. 

Che differenza c'è tra diritto di passaggio e servitù

Istituti simili di accesso al fondo del vicino riguardano la servitù e il diritto di passaggio. Il primo rientra tra i diritti reali di godimento di un fondo altrui che gravano sul fondo servente a favore di quello dominante. Pertanto, il rapporto concerne gli specifici beni immobili dal momento che il diritto esiste e persiste a prescindere dai proprietari. 

Si può stabilire il passaggio pedonale o carrabile su un fondo altrui, ma anche la veduta mediante l’apertura di finestre e balconi che si affacciano su un fondo vicino e lo scarico, ovvero l’installazione di tubi su un terreno confinante. 

La servitù di passaggio è, invece, un diritto differente perché consiste in un’autorizzazione permessa a uno specifico individuo per consentirgli l’attraversamento della proprietà di altri. Per esempio, si concede l'ingresso per raggiungere il box auto la cui strada passa attraverso una proprietà altrui. Tale istituto è, in ogni modo, personale e temporaneo. 

Le aperture sul fondo del vicino

Ulteriori implicazioni dell’accesso al fondo del vicino riguardano le cosiddette "aperture", che si distinguono in luci e vedute. Le luci sul fondo del vicino consentono il passaggio della luce e dell’aria, ma non l’affaccio sul fondo del vicino. 

Il proprietario di un muro contiguo può aprirle non tenendo in considerazione la distanza dal confine, a patto che vengano rispettati i requisiti di sicurezza, consistenti in grate fisse con maglie di massimo 3 centimetri quadri e determinate altezze minime dal suolo. Se le luci non sono a norma, il vicino può chiederne la regolarizzazione ma non la chiusura.

Le vedute, invece, permettono di guardare frontalmente, obliquamente e lateralmente e richiedono delle distanze minime dal confine. Per quelle dirette è necessario un metro e mezzo, per quelle laterali od oblique 75 centimetri, da calcolare dal punto più vicino dell’apertura al confine.

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Finestre sul fondo del vicino: quando sono ammesse

Il quadro normativo è completato da specifiche norme di privacy che limitano il diritto, per esempio, di veduta su un giardino privato da una finestra che consente di affacciarsi e di guardare il fondo vicino. 

Le vedute dirette (o dritte) e oblique, infatti, hanno regole differenti e sono più circoscritte del cosiddetto "diritto di panorama". Non è possibile costruire edifici, pergolati e altre strutture che compromettano questo spazio di visuale senza rispettare le distanze stabilite dagli articoli 905 e 907 del Codice civile.

In particolare, per le vedute dirette occorre osservare la distanza di un metro e mezzo dal confine del fondo del vicino se si tratta di finestre, balconi e terrazze; in caso di vedute oblique, la distanza minima è di tre metri.

Quando si ha il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino

Particolare attenzione merita l’esercizio del diritto di veduta da finestre, balconi e terrazze. L’articolo 907 del Codice civile tutela le vedute multiple, per esempio, di un balcone, in quanto la struttura ne consente una frontale e due laterali. 

Si stabilisce, pertanto, che sul fondo del vicino non si possa costruire a meno di tre metri dalla veduta esistente, quando questa consenta l’affaccio diretto o laterale. Il calcolo della misura deve avvenire: 

• dal punto esterno dell’apertura, come la ringhiera o il parapetto, se l’affaccio sul fondo del vicino è diretto od obliquo;
• dal margine inferiore del terrazzo o del balcone, se la veduta è in appiombo;
• almeno tre metri sotto la soglia dell’apertura, in modo da non ostruire la visuale, né compromettere la luce e l'aria nel caso in cui si voglia appoggiare una nuova costruzione al muro dove si trova la veduta.