Rubin (Josas Immobiliare): “L’agente immobiliare? Oggi deve fare solo una cosa: dare informazioni”

Cosa spinge una società di intermediazione immobiliare che da anni opera nel mercato commerciale ad aprirsi anche al residenziale? E, se il focus è Roma, quali sono le sfide a cui si va incontro? idealista/news lo ha domandato a Raffaele Rubin, co-founder di Josas Immobiliare, che – pur evidenziando le criticità – ha posto l’accento sul potenziale della Capitale, destinata a crescere nei prossimi anni. Il professionista ha anche spiegato qual è a suo avviso l’approccio necessario al giorno d’oggi per poter offrire un buon servizio a chi compra e a chi vende immobili. “Il ruolo delle strutture immobiliari – ha detto – deve essere quello di dare più informazioni possibili”.

Di cosa si occupa Josas Immobiliare?

“Josas è una società di intermediazione immobiliare. È sul mercato da circa vent’anni e si è sempre occupata del mondo commerciale. La società si è sempre rivolta a una nicchia molto particolare, il core business è il retail, dal mondo del lusso alla GDO. La sua attività si sviluppa a Roma, ma copre comunque tutta l’Italia, si è infatti sempre occupata di sviluppare le catene di tutto il territorio italiano”.

Dopo una lunga esperienza nell’intermediazione e nella consulenza nel mercato immobiliare commerciale avete avvertito l’esigenza di dedicarvi anche al residenziale. Perché affrontare questa sfida?

“Questa sfida è stata più che altro un invito da parte delle grandi proprietà immobiliari con le quali abbiamo sempre lavorato: grandi fondi, banche, assicurazioni, family office. 

Negli anni ci è stato più volte domandato se ci occupassimo anche di residenziale, in quanto queste realtà hanno tra le altre cose immobili residenziali da allocare, e noi abbiamo sempre risposto in maniera coerente, sottolineando che la nostra expertise era specializzata nel mondo commerciale e dunque volevamo rimanere lì”.

Poi cosa è successo? 

“Poi, abbiamo notato che il mercato residenziale, soprattutto a Roma, ha un enorme potenziale, che però è sfruttato male. Così, dopo tanti anni, ci siamo detti che forse era arrivato il momento di declinare il nostro metodo anche al mondo residenziale. 

Naturalmente, si tratta di un progetto importante e ambizioso, ma noi siamo ambiziosi. 

Vogliamo portare nel residenziale lo stesso metodo che abbiamo applicato finora al mondo commerciale. 

Quindi, investire in pubblicità e in marketing, dare a tutti i nostri agenti gli strumenti migliori, dare valore a ogni tipologia di immobile. Possiamo affermare dunque che è stato il mercato a chiamarci”.

Sul residenziale vi concentrerete su Roma?

“Sì. Nel mercato residenziale in questo momento vogliamo focalizzarci sulla città di Roma, perché vogliamo specializzarci. Quando saremo pronti e avremo lavorato bene su Roma, potremo pensare ad altre città”.

Quali sono le principali criticità del mercato romano?

“Il mercato romano ha tre macro-problemi. 

Il primo è che purtroppo Roma, rispetto alle grandi capitali europee, con cui bisogna fare il paragone, ha troppi immobili vecchi. E non parlo del singolo appartamento, ma anche dei palazzi. Noi abbiamo troppi edifici in uno stato fatiscente. E questo problema si riscontra anche in centro, non solo nelle periferie. 

Il secondo è rappresentato dalla viabilità, dalla mancanza di collegamenti e parcheggi. Abbiamo troppe zone di Roma difficilmente raggiungibili dai mezzi pubblici e sprovviste di posteggi. 

Il terzo problema è il percepito. Roma si è sempre sottovalutata. Non capiamo quello che abbiamo. Non valorizziamo l’incredibile patrimonio presente in città. Questo è un grande problema. Perché nel real estate, in particolare, il percepito gioca un ruolo molto importante. Se gli stessi romani non sono consapevoli di vivere nella città probabilmente più bella del mondo, è difficile farlo capire a chi deve comprare”.

Come pensate di affrontare queste problematiche?

“Quando tanti anni fa abbiamo iniziato questo percorso, abbiamo dovuto affrontare numerosi problemi anche nel commerciale. Ma noi, coscienti della forza di Roma, ci siamo messi al lavoro e siamo riusciti anche a rigenerare alcuni tratti di vie. 

Un esempio è quanto successo a via della Magliana, dove qualche mese fa, al posto di una grande stecca commerciale abbandonata da trent’anni e quindi lasciata al degrado, sono state aperte attività commerciali che hanno permesso di favorire la pulizia, di dare servizi, quindi di rigenerare l’area. 

Tutto questo si può e si deve applicare al residenziale. In determinate circostanze, abbiamo immobili che sono già di per sé meravigliosi, bisogna solamente cambiare approccio”. 

In che modo?

“Iniziando intanto a mettere Roma sul piano delle grandi città. Roma ha un valore, non deve essere sottovalutata. Ma bisogna anche essere onesti intellettualmente verso chi compra e bisogna dare la consapevolezza a chi vende di quali sono i problemi e quali sono eventualmente gli investimenti da fare. 

Da questo punto di vista, l’agenzia immobiliare gioca un ruolo molto importante e dovrebbe fare da advisor. Oggi il ruolo dall’agente immobiliare classico, ovvero colui che cerca di convincere a comprare una casa o un negozio, è finito. Oggi l’agente immobiliare deve fare solo una cosa: dare informazioni. 

Il ruolo delle strutture immobiliari deve essere quello di dare più informazioni possibili: urbanistiche, fiscali, finanziarie. 

Le persone devono sapere quello che accade e devono anche avere la possibilità di poter scegliere. Bisogna avere un approccio più concreto. Facciamo capire le cose. I numeri sono incontrovertibili. E a ognuno piace dare valore ai propri beni”.

Abbiamo parlato delle criticità di Roma, quali sono invece le potenzialità?

“Abbiamo un mercato che, rispetto alle grandi capitali europee, è decisamente low cost. Oggi Roma costa poco. Se la paragoniamo a Parigi, a Londra o – rimanendo in Italia – a Milano, Roma costa pochissimo. 

Roma, a mio avviso, è un mercato che ha delle occasioni eccezionali. 

E sono convinto che nei prossimi anni andrà solo crescendo, perché ha tutte le carte in regola per diventare una città con almeno un valore del 30-40 per cento in più rispetto ad oggi”.

Nonostante tutte le criticità, il mercato romano offre dunque enormi opportunità?

“Il mercato romano è assolutamente un mercato destinato a crescere. Abbiamo una città con così tanto potenziale, con un capitale intrinseco enorme che deve solo essere valorizzato e questo va fatto percepire bene. Siamo convinti del fatto che Roma crescerà tanto”.