Il 2026 non sarà un anno qualunque per il real estate europeo: sarà l’anno in cui, finalmente, torna a crescere. Lo dice il report "European IG Real Estate 2026 Outlook" firmato da Barclays, che parla di un comparto tornato in modalità crescita dopo un periodo di “survival mode”. Gli spread bassi, l’atteggiamento costruttivo delle agenzie, la riapertura di un mercato obbligazionario effervescente e la spinta alla consolidazione restituiscono al settore una dimensione di movimento che mancava da anni.
Il 2026, un anno chiave per il real estate
Secondo la banca, il 2026 sarà un anno chiave per quattro motivi: la possibile ripresa delle operazioni di M&A, il ritorno di condizioni favorevoli per la crescita organica e inorganica, un graduale spostamento dal debito secured verso quello unsecured e – forse l’indicatore più evidente del nuovo ciclo – l’arrivo sul mercato obbligazionario di numerosi nuovi emittenti investment grade.
Bond, liquidità e spread: il grande ritorno del mercato del credito
Già nel 2025 si è intravisto il cambio di passo: nei primi tre trimestri dell’anno hanno preso forma €35 miliardi di emissioni IG del settore real estate, una cifra che avvicina i livelli record del 2020 (€39 miliardi) e che supera ampiamente gli anni più deboli tra il 2022 e il 2024.
Ma il vero scatto è atteso nel 2026. Barclays stima un volume complessivo di circa €50 miliardi di nuove obbligazioni, in gran parte destinate a rifinanziare i €40 miliardi di bond in scadenza e a sostituire il debito bancario più costoso assunto negli anni in cui i tassi erano ai massimi. Con gli spread compressi e le agenzie di rating insolitamente costruttive, molti landlord sceglieranno scadenze più lunghe: oggi i REIT hanno una maturity media di 5,8 anni, gli “other financials” 4,7, contro un indice europeo IG fermo a 5,2 anni.
Non solo. Il terrore dei “fallen angels”, cioè dei downgrade verso il non-investment grade, sembra essersi attenuato: i landlord con rating BAA3 costituiscono l’11% dell’universo IG immobiliare, e nessuno presenta outlook negativo.
Equity contro credito: due mondi che non si parlano
Se il credito sembra muoversi verso una normalizzazione, l’equity racconta un’altra storia, molto più frastagliata. Le performance dei diversi sotto-settori in Borsa fotografano un’Europa immobiliare a due velocità. Nel 2025:
- il retail è stato il vincitore assoluto, con un brillante +15% YTD
- la logistica si è fermata intorno allo 0%
- gli uffici hanno perso circa 10%
- il residenziale è sceso di 14%
Eppure, sul fronte obbligazionario, gli spread rimangono sorprendentemente simili tra le diverse categorie, segno che per il mercato del debito conta soprattutto la solidità dei bilanci delle società più che il segmento in cui operano.
Quattro settori, quattro storie diverse
Barclays sintetizza lo stato di salute dei sotto-settori con quattro definizioni nette.
Retail: “Thriving” — in pieno vigore
Portafogli ad alto rendimento e strategie di crescita finanziate anche con aumenti di capitale rendono i landlord del retail i più credibili nel nuovo ciclo. Il settore beneficia di domanda resiliente, mentre i creditori apprezzano la visibilità dei flussi e il profilo di rischio relativamente stabile.
Residenziale: “Surviving” — sopravvive, ma fatica
Le valutazioni hanno ricominciato a salire, ma gli operatori non riescono a vendere asset in volumi significativi. Il settore resta vulnerabile a tassi ancora elevati, e il 2026 potrebbe non essere ancora l’anno della svolta.
Logistica: “Developing” — in espansione
Il comparto continua a crescere tra nuovi sviluppi, acquisizioni e cantieri speculativi che, pur creando qualche scricchiolio operativo, non preoccupano gli investitori obbligazionari. Il report indica anche una direzione strategica precisa: molti landlord logistici potrebbero entrare nel mondo dei data centre, spinti dalla domanda legata all’intelligenza artificiale.
Uffici: “Bifurcating” — un mercato a due facce
Gli immobili prime mostrano domanda consistente, mentre gli uffici secondari registrano vacancy in aumento. È un settore avviato a una polarizzazione che potrebbe durare anni.
Le divergenze tra segmenti sono confermate dalle variazioni di valore like-for-like nelle principali società europee, che tra il 2022 e la prima metà del 2025 oscillano da ribassi intorno al -12% fino a incrementi superiori al +4%, con logistica e retail generalmente più resilienti rispetto a residenziale e uffici.
Transazioni e M&A: la grande variabile del 2026
Il 2026 potrebbe essere anche l’anno del ritorno delle operazioni straordinarie. Con le società immobiliari quotate che ancora scambiano a sconto rispetto ai valori di libro degli asset e la necessità di aumentare l’efficienza operativa, Barclays prevede un potenziale aumento delle fusioni e acquisizioni. La liquidità del mercato del credito e gli spread stretti forniscono la benzina necessaria.
Il mercato italiano alla luce dei dati europei
Pur non essendoci dati specifici nel report di Barclays, il quadro europeo consente di delineare alcuni impatti probabili per il mercato italiano nel 2026:
Retail italiano favorito dal trend europeo
Il report identifica il retail come il segmento più forte del 2025 e uno dei trainanti del 2026. Dato il peso rilevante di centri commerciali e high street italiane in gruppi come Klepierre, URW o Covivio, l’Italia potrebbe beneficiare del miglioramento atteso nel settore.
Logistica in continuità di crescita
Il Nord Italia (Piacenza, Bologna, Verona) è tra le aree logistiche più mature d’Europa. La previsione Barclays di crescita del segmento, anche verso data centre, è coerente con la domanda italiana per spazi moderni e tecnici.
Residenziale ancora sotto pressione
Le difficoltà evidenziate per il settore residenziale – impossibilità di vendere asset e vulnerabilità ai tassi – si traducono, in Italia, nell’incertezza degli investitori istituzionali verso grandi operazioni PRS (private rental sector).
Uffici: polarizzazione primaria/secondaria
Il mercato uffici italiano è già polarizzato:
- Milano prime: vacancy ai minimi
- Uffici secondari e periferici: difficili da collocare
Il trend europeo di “biforcazione” è quindi perfettamente applicabile.
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