Verbale assemblea condominiale: quando è incompleto e cosa fare

Le decisioni assunte dai condomini sono cristallizzate all’interno del verbale dell’assemblea, un documento chiave da redigere e conservare con cura. Il verbale incompleto di un’assemblea condominiale espone la delibera al rischio di annullabilità, ma non di nullità, salvo ipotesi eccezionalmente gravi, specie quando mancano elementi essenziali, quali l’indicazione dei presenti, l’esito delle votazioni e i relativi valori millesimali, impedendo di verificare la validità della delibera. 

In questi casi, i condomini assenti, contrari o astenuti, possono impugnare la delibera entro 30 giorni. Qualora, però, non vi fossero i requisiti per l’impugnazione, è possibile richiedere l’integrazione o la rettifica del verbale, oppure, nelle ipotesi più critiche, sollecitare la revoca dell’amministratore per irregolarità rilevanti. 

Quando un verbale di assemblea non è valido?

Il verbale di un’assemblea condominiale rappresenta la memoria ufficiale delle discussioni avvenute tra i condomini e delle decisioni da loro prese, ma al contempo è anche il principale strumento di tutela sia per l’amministratore che per i singoli partecipanti. Il verbale però non è redatto sempre correttamente ed è bene quindi sapere quali sono le conseguenze giuridiche di errori, omissioni o irregolarità. 

Un verbale di assemblea condominiale non è valido quando non rispetta i requisiti minimi previsti dalla legge, o quando presenta vizi tali da compromettere la corretta ricostruzione della volontà assembleare. In sostanza, un verbale di assemblea non è valido quando le delibere in esso contenute sono caratterizzate da vizi, per cui le stesse sono nulle o annullabili. La delibera di un’assemblea condominiale è annullabile in presenza irregolarità non così gravi da determinarne la nullità: 

• verbale incompleto o impreciso: assenza dell’elenco dei presenti, dell’indicazione dei millesimi o dell’esito dettagliato delle votazioni;
• vizi procedurali: convocazione irregolare dell’assemblea, con riguardo a tempi o modalità non conformi alla legge o al regolamento;
• approvazione delibere: mancato rispetto delle maggioranze previste dalla legge;
• errori formali: impossibilità di verificare la correttezza della decisione assunta in seno all’assemblea. 

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Due casi particolari in cui il verbale è valido

Parlando dei casi di non validità del verbale condominiale, vale la pena citare il caso del verbale dell’assemblea condominiale redatto successivamente che, a dispetto di quanto si possa credere, è considerato valido.

Questo perché il Codice Civile stabilisce che deve essere redatto senza ritardo, non facendo però riferimento alla necessità di un’azione immediata. È altrettanto valido il verbale dell’assemblea condominiale non firmato dai condomini, visto che la legge impone l’obbligo di sottoscrizione solo da parte del presidente e del segretario. 

Quando un verbale di assemblea condominiale è nullo?

Un verbale di assemblea condominiale non è valido quando è annullabile o nullo e quest’ultima condizione si verifica in presenza di errori più gravi come:

• l’assemblea non è mai stata validamente convocata;
• assenza degli elementi essenziali;
• manca l’indicazione dell’oggetto delle delibere;
• non è possibile verificare il quorum costitutivo e deliberativo;
• oggetto che esula dalle competenze dell’assemblea;
• delibere che incidono sui diritti individuali, sui beni comuni o sulla proprietà esclusiva di uno o più condomini;
• verbale assemblea condominiale falso.

Verbale condominiale errato o incompleto: come correggerlo?

Un verbale condominiale deve contenere una serie di informazioni, in mancanza delle quali risulta quindi incompleto, oppure potrebbe essere errato a causa dell’indicazione non corretta di alcuni dati. In particolare, nel verbale di un’assemblea di condominio sono essenziali l’elenco dei presenti, il numero e i nomi dei voti favorevoli, contrari e astenuti e i millesimi di ciascun condomino. 

In caso di omissioni nel verbale di assemblea condominiale, la delibera assembleare può essere impugnata entro 30 giorni, se annullabile, e in qualsiasi momento quando è nulla, ma per evitare che ciò accada si può anche intervenire per correggere il verbale. 

La legge non prevede una procedura specifica in tal senso, ma la prassi e la giurisprudenza offrono alcune soluzioni. Una strada percorribile è quella della rettifica del verbale dell’assemblea condominiale, da realizzare con la convocazione di una nuova assemblea che prenda atto dell’errore e lo corregga formalmente, rendendo la modifica incontestabile.

In alternativa, per errori meramente formali, è possibile procedere a una rettifica informale da parte del presidente o del segretario, purché condivisa e comunicata a tutti i condomini. In presenza di errori più gravi, invece. la correzione di un verbale errato o incompleto, può avvenire con una impugnazione del verbale davanti al giudice, al quale chiedere l’annullamento o l’accertamento della nullità.

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Astenuti in assemblea condominiale: come si considerano

Un tema spesso sottovalutato e interpretato di frequente in maniera errata è quello relativo agli astenuti in assemblea condominiale, ma la loro corretta qualificazione è fondamentale per il calcolo delle maggioranze. In primis è da evidenziare che gli astenuti, cioè coloro che non si esprimono in un senso o nell’altro nell’ambito di una votazione, sono considerati presenti ai fini del quorum costitutivo, cioè del numero necessario affinché l’assemblea sia valida. 

Secondo una sentenza della Cassazione risalente al 9 gennaio 1999, i voti degli astenuti sono equiparati a quelli dei dissenzienti. Agli astenuti, inoltre, è riconosciuto altresì il potere di impugnare una delibera assembleare e chiedere l’annullamento della stessa entro 30 giorni dalla data della deliberazione.

Questo limite temporale non vale nel caso delle delibere nulle, visto che in tal caso l’impugnazione può avvenire sempre e in qualsiasi momento da parte di chi ne abbia interesse, includendo anche chi non ha espresso alcun voto, ossia l’astenuto, come accade anche nel caso degli assenti e dei contrari.