Il mercato immobiliare chiude il 2025 con prezzi in crescita del 2,6% nel quarto trimestre

Nell’ultimo trimestre dell’anno, il valore delle abitazioni usate registra un aumento del 2,6%, portando il prezzo medio nazionale a 1.863 euro al metro quadro, secondo l’ultimo report di idealista, il portale immobiliare N.1 in Italia. Il 2025 si conclude quindi confermando una fase di rafforzamento del mercato immobiliare, sostenuta da una domanda ancora molto elevata.

Lo scenario

Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: “Nel 2025 i prezzi delle abitazioni continuano a crescere lentamente ma in modo costante, mentre il numero di transazioni del primo semestre ha superato ampiamente le aspettative, con volumi superiori a quelli del 2021 e una previsione di circa 746 mila compravendite a fine anno. Il mercato si conferma vivace ma più selettivo, stock in progressivo riequilibrio e tempi di vendita più lunghi, in una fase di consolidamento destinata a proseguire nel 2026, salvo cambiamenti nei principali fattori macroeconomici”.

Capoluoghi

Il 70% deli capoluoghi monitorati da idealista mostra un aumento dei prezzi nel trimestre finale dell’anno. Gli incrementi più marcati interessano Como (6,8%), Pavia, Gorizia e Oristano (6,6%), quindi Bergamo (6,4%). In forte crescita anche Belluno, favorita dall’interesse legato alle Olimpiadi invernali del 2026, con un aumento del 5,3%.

Tra le principali città italiane, i rialzi più significativi si osservano a Venezia (3%), Genova (2,7%), Napoli (2,5%) e Roma (2,4%), che registra anche un incremento annuale del 7%. Aumenti più contenuti a Cagliari (2,1%), Milano (0,8%), Torino (0,7%), Bologna (0,5%), Catania (0,2%) e Palermo (0,1%). Firenze è l’unica tra le grandi città a segnare una lieve flessione (-0,2%).

Verona, Nuoro e Trani si mantengono stabili rispetto allo scorso trimestre; mentre i maggiori ribassi del trimestre coinvolgono Vicenza (-3,4%), Potenza (-3,1%) e Massa (-2,6%).

Sul fronte dei prezzi al metro quadro, Milano si conferma il capoluogo più caro anche nel 2025 con 5.184 euro/m², seguita da Venezia (4.877 euro/m²) e Bolzano (4.768 euro/m²). Poi, Firenze (4.531 euro/m²), Bologna (3.648 euro/m²) e Roma (3.306 euro/m²).

Le città più accessibili per l’acquisto di un’abitazione sono Caltanissetta (661 euro/m²), Ragusa (716 euro/m²) e Biella (760 euro/m²).

Province

Anche a livello provinciale, il 70% delle aree monitorate registra un aumento dei prezzi. Trieste (5,9%), Bergamo (4,6%) e Parma (4,1%) guidano la classifica dei rincari, mentre Isernia (-4,5%), Sondrio (-3,9%) e Fermo (-3,4%) segnano i maggiori indici di ribasso. Le province delle principali città chiudono l’ultimo trimestre dell’anno con risultati positivi: Roma (3,4%), Milano (2,6%), Napoli (1,9%) e Torino (1,7%).

Le province con i prezzi medi più elevati sono Bolzano (4.519 euro/m²), Milano (3.710 euro/m²), Lucca (3.207 euro/m²) e Firenze (3.126 euro/m²). I valori più contenuti si registrano invece a Biella (611 euro/m²), Caltanissetta (635 euro/m²), Isernia (666 euro/m²) ed Enna (743 euro/m²).

Sul fronte dei prezzi medi, le province più costose restano Bolzano (4.519 euro/m²), Milano (3.710 euro/m²), Lucca (3.207 euro/m²), Firenze (3.126 euro/m²) e Savona (3.092 euro/m²), mentre i valori più contenuti si registrano a Biella (611 euro/m²), Caltanissetta (635 euro/m²), Isernia (666 euro/m²) ed Enna (743 euro/m²).

Regioni   

Nel quarto trimestre del 2025, i valori immobiliari crescono in 15 regioni su 20. Gli aumenti più consistenti si registrano in Lombardia (5,5%), Lazio (3,7%) e Campania (2,9%), con variazioni superiori alla media nazionale del 2,6%.

Le restanti regioni mostrano incrementi compresi tra il 2,6% dell’Emilia-Romagna e lo 0,2% della Calabria. I prezzi restano stabili in Abruzzo, mentre Valle d’Aosta (-1,9%), Basilicata (-0,7%), Molise e Liguria (entrambe -0,1%) sono le uniche regioni a evidenziare flessioni nell’ultimo trimestre.

Per quanto riguarda i prezzi medi di richiesta, il Trentino-Alto Adige si conferma la regione con le abitazioni più costose, con una media di 3.209 euro al metro quadro, seguito da Liguria (2.475 euro/m²) e Valle d’Aosta (2.434 euro/m²). Prezzi superiori alla media nazionale si registrano anche in Toscana (2.413 euro/m²), Lombardia (2.362 euro/m²), Lazio (2.179 euro/m²) ed Emilia-Romagna (1.899 euro/m²).

Le restanti 14 regioni presentano valori inferiori alla media italiana, che vanno dai 1.831 euro/m² del Veneto fino ai 912 euro/m² della Calabria.

Nota metodologica

A partire dal rapporto relativo al secondo trimestre del 2022, abbiamo aggiornato la metodologia di calcolo per la determinazione del prezzo delle abitazioni rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico di idealista (da gennaio 2012 ad oggi).   

Tale approccio permette di minimizzare le distorsioni statistiche derivanti dai prezzi di questi annunci, che non rispecchiano l’effettiva richiesta del proprietario, ma il prezzo di base d'asta (prezzo inferiore al suo valore), e garantisce la massima accuratezza del nostro report. Dal 2021 abbiamo osservato una presenza crescente di annunci di aste sul portale, soprattutto nelle aree urbane, da qui la scelta di intervenire per rimuovere gli annunci prima di procedere al calcolo per minimizzare le distorsioni del campione e far sì che le serie di prezzi generate siano più stabili e rappresentino al meglio i prezzi di offerta.

 Nel 2019 idealista aveva introdotto una nuova metodologia di calcolo tesa a rendere la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 erano stati ricalcolati con la nuova metodologia. Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, avevamo aggiornato la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, si calcola il valore mediano invece del valore medio. 

Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia a quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari. Tra le tipologie immobiliari che compongono il campione da analizzare, vengono incluse le case unifamiliari (viletta o chalet), mentre sono esclusi gli immobili, di qualsiasi tipo, che sono rimaste nel nostro database senza ottenere interazioni utente per molto tempo. 

Inoltre, a partire da questo mese sono state scartate anche le aste. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.