Permessi necessari per ristrutturare il garage e renderlo abitabile

Quando si effettuano degli interventi edilizi nei box auto è necessario prestare la dovuta attenzione anche agli aspetti burocratici. Per i lavori di ristrutturazione in un garage i permessi, infatti, sono diversi: è edilizia libera quando si tratta di manutenzione ordinaria; se, invece, vengono effettuate delle modifiche sostanziali - come il cambio di destinazione d’uso - è necessario richiedere quasi sempre il permesso di costruire (in alcuni casi è sufficiente la Scia).

Come si può trasformare il garage in abitazione?

La trasformazione di un garage in un’abitazione è un intervento importante, che impone al proprietario di seguire un iter burocratico ben preciso e dettagliato. Ma soprattutto è necessario gestire le pratiche con cura e precisione, perché è vietato utilizzare un box auto come residenza.

L’operazione sulla quale ruota tutto il processo è il cambio di destinazione d’uso, che è stato reso più snello dal Decreto Legge 69/2024, conosciuto come Salva Casa.

Verificare i requisiti di abitabilità

Perché un garage possa essere trasformato in abitazione deve rispettare alcuni parametri igienico-sanitari, che sono stati previsti da un Decreto Ministeriale del 1975 e che sono stati inseriti all’interno dei regolamenti edilizi locali. Tra questi ci sono:

• l’altezza minima: nella maggior parte dei casi è fissata a 2,70 metri per i vani principali. Può scendere a 2,40 metri per i corridoi e i bagni;
• rapporto aeroilluminante: per garantire luce e aria naturale all'interno dell’immobile è necessario che la superficie delle finestre apribili sia pari ad almeno 1/8 della superficie del pavimento;
• gli impianti: l’alloggio dovrà essere dotato degli impianti - riscaldamento, elettrico e idrico - che devono rispettare le norme di sicurezza e di isolamento termico.

Pexels

Iter burocratico

Da un punto di vista burocratico, l'operazione più importante è costituita dal passaggio tra una categoria funzionale all’altra (il cosiddetto cambio di destinazione d'uso): da pertinenza a residenziale. Siamo davanti, in altre parole, a un vero e proprio intervento di ristrutturazione edilizia.

Da un punto di vista pragmatico, le pratiche per completare il cambio di destinazione d'uso sono le seguenti:

• compatibilità urbanistica: è necessario prendere visione del Piano di Governo del Territorio (PGT) del Comune e verificare se è prevista la funzione residenziale in quella determinata area;

• variazione catastale: quando i lavori sono stati conclusi devono essere presentate le modifiche al catasto, in modo da aggiornare la categoria dell’immobile;

• segnalazione certificata di agibilità (SCA): questo documento è necessario per attestare che nei nuovi locali ci sia igiene e sicurezza.

Pexels

Permesso di costruire o Scia

Generalmente per trasformare un garage in abitazione è necessario richiedere il permesso di costruire, perché l'operazione è considerata, a tutti gli effetti, un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Il Decreto Salva Casa ha introdotto la possibilità di utilizzare la Scia quando le opere sono assentibili con la Cila: ma la trasformazione di un garage in abitazione è un intervento complesso, soprattutto quando devono essere realizzati dei servizi igienici o vengono modificati i prospetti.

A determinare se scegliere il PdC o la Scia sono le opere che devono essere realizzate: quando non si toccano struttura, volumetria o standard si può utilizzare la seconda; quando i lavori sono più consistenti diventa obbligatorio il permesso di costruire.

Cosa succede se si fanno dei lavori senza autorizzazioni

Effettuare degli interventi edilizi in un garage senza richiedere le necessarie autorizzazione comporta una serie di sanzioni, che variano sulla base della gravità dell’abuso che è stato commesso. Nel caso in cui non dovessero essere osservate le norme, le prescrizioni e le modalità esecutive è prevista una multa che può arrivare a 10.329 euro.

Se invece dovessero essere effettuati dei lavori in totale difformità o assenza del permesso di costruire - o gli stessi dovessero proseguire dopo che è stato emanato un ordine di sospensione - si rischiano due anni di galera e un’ammenda da 5.164 euro a 51.645 euro.

L’articolo 31 del Dpr n. 380/2021, inoltre, prevede l'ordine di demolizione per le opere che sono state eseguite senza un permesso o in totale difformità, con l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale nel caso in cui non dovesse essere ottemperato.

Pexels

Ristrutturare un garage: le agevolazioni previste

Quando si effettuano dei lavori di ristrutturazione in un garage è possibile accedere alle agevolazioni fiscali che sono state confermate e rimodulate dalla Legge di Bilancio 2026.

Il bonus ristrutturazioni

Nel 2026 è possibile utilizzare il bonus ristrutturazioni - chiamato anche bonus garage - il quale prevede delle aliquote differenziate sulla base della tipologia di bene:

• abitazione principale (il garage deve essere pertinenziale): spetta una detrazione al 50%;

• gli altri immobili (il garage può non essere pertinenziale): la detrazione scende al 36%;

• limite di spesa: per accedere all'agevolazione è fissato a 96.000 euro per unità immobiliare;

• ripartizione: le detrazioni possono essere recuperate in dieci quote annuali di pari importo all’interno della dichiarazione dei redditi.

Quali interventi sono agevolabili

Le agevolazioni possono essere richieste per queste tipologie di interventi:

• ristrutturazione di un garage esistente: vi rientrano gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo. Ma anche quelli di ristrutturazione edilizia;

• sostituzione porta basculante: l’intervento è agevolabile come manutenzione straordinaria o, in alcuni casi, come intervento di risparmio energetico nel caso in cui il garage dovesse essere riscaldato o confinare con degli ambienti riscaldati.