Delibere condominiali nulle e annullabili: le principali differenze

In condominio, può capitare che le decisioni prese dall’assemblea presentino dei problemi di diversa natura, che ne possono compromettere la validità. Ma cosa si intende per delibere condominiali nulle e annullabili? Di norma, nel primo gruppo vi rientrano le decisioni che presentano gravi vizi strutturali, tali da renderle invalide sin dalla loro adozione. Le delibere annullabili, invece, possono caratterizzarsi per irregolarità formali o procedurali, che non ne intaccano la loro struttura. 

Se nulle, le decisioni possono essere impugnate dai legittimati senza limiti temporali, mentre le annullabili entro 30 giorni da parte di assenti, dissenzienti o astenuti.

È possibile annullare una delibera condominiale

All’interno di un condominio, l’assemblea rappresenta l’organo fondamentale per la gestione delle parti comuni: è infatti deputato ad approvare le delibere condominiali, secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Può però capitare che, per vizi di forma, di procedura o strutturali, le decisioni prese in sede assembleare non siano conformi ai principali requisiti normativi necessari per la loro votazione o validità.

Ma è possibile annullare una delibera condominiale? In linea generale, ai condomini è consentita la facoltà di impugnare le decisioni dell’assemblea, quando si evidenziano problematiche di varia natura. Ad esempio, il condominio potrebbe aver approvato delle spese di manutenzione straordinaria senza aver rispettato le necessarie maggioranze o, ancora, si potrebbero verificare dei vizi procedurali nella convocazione della riunione di condominio, tali da non permettere a tutti gli interessati di partecipare.

Per poter comprendere quali siano le possibilità a disposizione dei condomini, quando ritengono che una decisione non sia stata presa con modalità valide o in contrasto con i diritti inviolabili dei singoli, è però necessario distinguere tra due diverse tipologie di delibere: le nulle e le annullabili.

Quando una delibera condominiale è nulla o annullabile

La distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali è centrale per la corretta gestione dello stabile: a seconda della loro natura, gli effetti e le effettive possibilità di legittimazione infatti variano. In sintesi, si può affermare che:

• le delibere nulle sono quelle che prevedono dei gravi vizi, che le rendono non valide sin dalla loro adozione. Di norma, si tratta di tutte quelle decisioni che sono prive di elementi essenziali, riguardano decisioni illecite o impossibili, esulano dalle attribuzioni assembleari incidendo su diritti individuali esclusivi o, ancora, presentano una verbalizzazione totalmente assente o priva di qualsiasi manifestazione di volontà assembleare;
• le delibere annullabili riguardano invece irregolarità formali o procedurali, che non intaccano l’esistenza dell’atto, che rimane efficace finché non vi è l’impugnazione del verbale. Ad esempio, possono caratterizzarsi per una convocazione errata oppure omessa, l’errato raggiungimento delle maggioranze di legge o, ancora, violare norme specifiche.

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Le delibere nulle possono essere contrastate da chi ne ha legittimo diritto, senza vincoli temporali. In base all’articolo 1137 del Codice Civile, quelle annullabili possono invece essere impugnate dagli assenti, dai dissenzienti o dagli astenuti entro 30 giorni, dalla delibera per chi ha partecipato all’assemblea e dalla notifica del verbale per i non presenti.

Che differenza c’è tra nullità e annullabilità

Per facilitare la comprensione, è utile entrare più nel dettaglio sulle principali differenze tra delibere nulle e annullabili. In particolare:

• la nullità determina l’invalidità radicale della delibera fin dalla sua origine. In altre parole, quando impugnata in sede giudiziale, l’eventuale sentenza ha efficacia dichiarativa e retroattiva: di fatto, è come se la delibera non sia mai stata votata e approvata;
• l’annullabilità è invece relativa a un vizio sostanzialmente sanabile e, di conseguenza, determina l’efficacia della delibera fino all’eventuale pronuncia di annullamento. Proprio per questa ragione, se non viene impugnata entro i 30 giorni previsti dall’articolo 1137 del Codice Civile, il vizio si consolida.

Quali sono le delibere assembleari annullabili

Entrando su un piano più pratico, l’eventualità di imbattersi in una delibera annullabile può essere decisamente frequente in ambito condominiale. Questo perché riguarda questioni di forma o di procedura che possono essere anche particolarmente ricorrenti, come ad esempio:

• l’irregolare convocazione dell’assemblea, che deve avvenire con almeno 5 giorni d’anticipo rispetto alla riunione ed essere inoltrata a tutti i condomini tramite posta raccomandata, PEC, fax o consegnata a mano, così come previsto dall’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Ancora, deve essere specificato il luogo, la data, l’ora della riunione e l’ordine del giorno;
• il mancato raggiungimento dei quorum costitutivi o deliberativi, in base all’articolo 1136 del Codice Civile. La Cassazione, con la sentenza 10361/2025, ha confermato che l’errato quorum non è causa di nullità, bensì solo di annullabilità;
• la deliberazione su materie non inserite nell’ordine del giorno, a meno che non riguardino urgenze che non possono essere rimandate;
• gli errori nel computo delle maggioranze o nella redazione del verbale;
• la violazione di norme regolamentari non contrattuali.

Per agevolare la comprensione, è utile avvalersi di alcuni esempi di delibere annullabili:

• l’avviso di convocazione è stato inoltrato a meno di cinque giorni dalla data della riunione o, ancora, con modalità non previste dalla legge. È il caso dell’amministratore che lascia la comunicazione in portineria, anziché consegnarla direttamente ai condomini;
• l’assemblea approva l’installazione di un nuovo impianto di videosorveglianza, senza che l’argomento sia stato incluso nella convocazione. Non trattandosi di un’emergenza indifferibile, i condomini astenuti, dissenzienti o assenti possono procedere a impugnazione;
• in sede assembleare, viene approvata una ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria degli androni seguendo criteri differenti dal principio di proporzionalità previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, senza che ve ne sia valida motivazione;
• l’assemblea approva la manutenzione straordinaria del tetto, senza raggiungere la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno i 500 millesimi del valore dell’immobile, così come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile per la seconda convocazione.

In merito all’eventuale nullità della delibera condominiale sulla ripartizione delle spese, è utile aggiungere che la Cassazione, con l’ordinanza 20601/2024, ha chiarito che l’erronea applicazione dei criteri legali o convenzionali configura solamente annullabilità, a meno che la delibera non attribuisca ad alcuni condomini spese relative a parti esclusive altrui o non violi altri criteri inderogabili.

Quali sono le delibere assembleari nulle

Le decisioni nulle sono invece meno frequenti, anche perché l’orientamento generale della giurisprudenza tende a limitare i casi di nullità a gravi vizi essenziali. Tra le più comuni cause di nullità della delibera condominiale, vi rientrano decisioni:

• completamente prive di verbalizzazione, tali da escludere qualsiasi manifestazione di volontà collettiva;
• con oggetto impossibile o illecito, ad esempio perché vengono approvate opere abusive o contrarie ad altre norme imperative;
• caratterizzate da un eccesso di potere su diritti individuali o beni esclusivi, come l’approvazione di interventi a discapito delle unità immobiliari private dei singoli condomini;
• tali da alterare i criteri di riparto stabiliti nel regolamento contrattuale, senza che sia stata raggiunta l’unanimità;
• approvate per nominare un amministratore privo dei requisiti professionali richiesti dall’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

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Fra i più comuni esempi di delibere condominiali nulle, vi rientrano l’approvazione:

• di lavori di ristrutturazione che violano le norme urbanistiche ed edilizie vigenti, come nel caso di aumenti volumetrici degli androni privi dei necessari titoli abilitativi;
• di strutture, come ad esempio un cancello carrabile, che ostruisce l’accesso all’unità immobiliare di proprietà esclusiva di un singolo condomino;
• di un amministratore che non si è sottoposto al percorso di formazione obbligatoria periodica;
• di modifiche alla ripartizione in millesimi delle spese di manutenzione straordinaria prevista da regolamento contrattuale, passando invece a una suddivisione a teste, senza che venga raggiunta l’unanimità.

Gli effetti dell’impugnazione delle delibere

L’impugnazione di una delibera condominiale avviene tramite un’azione giudiziaria: il condomino interessato si rivolge al tribunale, previa mediazione obbligatoria con il condominio, in base al D.Lgs. 28/2010. Come specificato nei precedenti paragrafi, per le delibere nulle non vi sono tempistiche massime, mentre per le annullabili si deve procedere entro 30 giorni dall’assemblea, se presenti, o dalla notifica del verbale se assenti.

Ma quali effetti produce l’impugnazione? In linea generale:

• se la delibera è annullabile, rimane valida fino alla sua impugnazione. Se ne viene confermato l’annullamento in sede giudiziarie, cessa di produrre effetti, ma gli atti compiuti nel periodo intermedio - ad esempio, pagamenti effettuati o lavori già eseguiti - non sono generalmente revocabili;
• le conseguenze di una delibera condominiale nulla hanno invece validità retroattiva, cioè la decisione dell’assemblea non è valida sin dalla sua origine. Perciò, i pagamenti già eseguiti possono essere restituiti, eventuali contratti con aziende di fornitura possono decadere - salvo tutela dei terzi in buona fede - i lavori appaltati possono perdere efficacia.

Poiché la procedura di impugnazione può essere decisamente complessa, il consiglio è quello di affidarsi al proprio legale di fiducia e, se necessario, interpellare preventivamente l’amministratore di condominio.