Normale tollerabilità in condominio: i limiti di rumori e molestie

All’interno dei contesti condominiali, la condivisione di strutture comuni implica una certa pazienza: la convivenza quotidiana espone infatti a rumori, odori o fumi prodotti dai vicini di appartamento. Eppure, ciò non significa che si debbano incondizionatamente accettare disturbi: il godimento individuale della proprietà deve essere sempre bilanciato con il rispetto reciproco fra condomini. Per questa ragione, la legge riconosce il concetto di normale tollerabilità in condominio: a seconda del contesto e delle condizioni ambientali, le immissioni moleste nella proprietà altrui non dovrebbero mai risultare insopportabili. Ma quali sono i limiti da non superare?

Cosa si intende per normale tollerabilità

Al fine di garantire un buon equilibrio tra esigenze personali e interessi collettivi, a livello di legge non tutte le interferenze provenienti da unità immobiliari limitrofe - come fumi, odori, rumori o vibrazioni - sono sanzionabili. Sono infatti vietate unicamente le immissioni che eccedono un ragionevole livello di accettazione, ovvero tali da determinare un disturbo o una molestia insopportabile.

È quanto prevede l’articolo 844 del Codice Civile sulla normale tollerabilità: il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori o scuotimenti che provengono dal fondo del vicino, a meno che non superino una ragionevole sopportazione.

Il concetto di normale tollerabilità non è però universale, ovvero non esistono delle precise soglie di legge applicabili ovunque, ma dipende sempre dal contesto, dalle condizioni ambientali in cui il disturbo viene generato e da eventuali esigenze di produzione. Per questo motivo, la valutazione è sempre caso per caso: in sede di giudizio, verranno predisposte analisi e perizie sul campo per stabilire se la molestia subita sia effettivamente insopportabile. 

I comportamenti "a rischio"

Ricorrendo a un esempio, il vicino che sporadicamente usa il phon è difficile che determini un disturbo intollerabile. Per contro, se l’asciugacapelli in condominio viene acceso tutte le notti, impedendo il riposo degli altri residenti, può rientrare tra i divieti dall’articolo 844 del Codice Civile.

Fra le immissioni che possono rappresentare una violazione, a seconda del contesto e dell’intensità, vi rientrano:

• rumori da attività quotidiane, come l’uso di elettrodomestici o lo spostamento di mobili, quando continue e tali da disturbare la quiete altrui;
• fumi o vapori da camini, stufe o sistemi di riscaldamento che continuamente penetrano negli appartamenti dei vicini;
• odori intensi e frequenti derivanti da cucine, animali domestici, rifiuti o scarsa igiene degli ambienti privati;
• vibrazioni persistenti causate da macchinari domestici, attività commerciali o lavori di manutenzione;
• esalazioni chimiche ripetute, ad esempio da vernici o prodotti per la pulizia.

Qual è la soglia di tolleranza per rumori condominiali

Nei contesti condominiali, i suoni molesti rappresentano di certo le immissioni che determinano i maggiori conflitti tra i vicini. Ma quale soglia di tolleranza non può essere superata per i rumori condominiali?

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Il superamento della normale tollerabilità del rumore in condominio non è definito da precisi limiti di legge, ma dipende sempre da elementi variabili, come l’intensità del suono, la sua durata e l’orario in cui si verifica. Ad esempio, il rumore di un elettrodomestico può essere considerato del tutto legittimo di giorno, mentre di notte rischia di risultare problematico. 

Per comprendere quando un suono rappresenti una molestia, è innanzitutto utile verificare le regole condominiali sui rumori: molti stabili, tramite regolamento - assembleare o contrattuale - definiscono fasce orarie di maggiore quiete, tipicamente la notte e il primo pomeriggio. Tuttavia, divieti assoluti o particolarmente restrittivi sono vincolanti solo se previsti da regolamento contrattuale o accettati all’unanimità. Dopodiché, se il conflitto tra vicini dovesse sfociare in una causa, i giudici potrebbero valutare:

• il contesto ambientale in cui il rumore viene prodotto, poiché in quartieri affollati le soglie di tolleranza sono generalmente più elevate rispetto a zone isolate;
• la frequenza e la durata dell’interferenza molesta;
• l’orario in cui il rumore si verifica, ad esempio se di giorno o di notte;
• la condizioni dei luoghi, ovvero la struttura dell’edificio e il suo eventuale isolamento acustico.

Quando un rumore è considerato molesto

Fatte queste precisazioni, quando un rumore può essere considerato molesto? In linea generale, quando interferisce in modo significativo con la quiete e il benessere quotidiano, anche alterando le abitudini di vita di chi lo sopporta.

È però necessario sottolineare che la valutazione della normale tollerabilità del rumore non dipende unicamente dal volume del suono, ma da molteplici caratteristiche che ne possono confermare l’invasività. Fra i casi più tipici, vi possono rientrare:

• i rumori da ristrutturazione, come ad esempio trapani e martelli, che si estendono oltre gli orari consentiti;
• la musica o il televisore a volume elevato nelle ore serali o notturne;
• gli elettrodomestici usati in modo improprio, inconsueto o nelle fasce di quiete;
• il chiacchiericcio, le urla dei bambini, i rumori degli animali domestici se persistenti o in orari non consentiti. 

In altre parole, non è sufficiente percepire dei rumori dal piano superiore in condominio - ad esempio, il fisiologico calpestio - ma è necessario che influiscano sulla qualità e le abitudini di vita.

Quanti decibel sono tollerati in un condominio

Proprio poiché il concetto di normale tollerabilità richiede sempre valutazioni caso per caso, in molti si chiedono se esistano dei livelli prestabiliti per legge, delle tabelle del rumore a cui fare riferimento.

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A discapito delle credenze comuni, non vi sono soglie assolute di decibel consentiti in condominio per i suoni prodotti dai singoli condomini. La giurisprudenza, pur non applicando direttamente i limiti del DPCM 14 novembre 1997 - che regola l’inquinamento acustico ambientale e da attività commerciali o produttive -  li utilizza spesso come parametro tecnico orientativo o indiziario, per valutare se il rumore superi la normale tollerabilità tra privati, insieme ad altri elementi come l’orario, la durata e il contesto. In linea generale, si dovrà rispettare un eccesso massimo:

• di 5 decibel sul rumore di fondo in orari diurni;
• di 3 decibel sul rumore di fondo in orari notturni.

Ma a i 5 decibel a cosa corrispondono? Rappresentano un aumento significativo dell’energia sonora, che aumenta più del triplo rispetto al livello precedente: a livello esemplificativo, è il passaggio da una conversazione a volume normale a una a voce alta.

Fumi, odori e altre immissioni in condominio

È infine necessario ricordare che il Codice Civile non regola solo i rumori molesti in condominio, ma anche altre forme di immissioni, con criteri del tutto analoghi. Tra le più comuni, vi rientrano:

• i fumi da riscaldamento;
• gli odori da cucina o da animali domestici;
• i vapori determinati da detergenti chimici o vernici. 

Ma come si stabilisce la normale tollerabilità dei fumi o di altre immissioni? Anche in questo caso, sempre valutando il contesto, le condizioni ambientali e la frequenza del disturbo. Ad esempio, il fumo di un caminetto che penetra accidentalmente in una finestra altrui, a causa di un’improvvisa folata di vento, non rappresenta necessariamente una violazione.

Per contro, il tubo di scarico di una stufa a pellet perennemente posizionato in direzione delle finestre altrui può superare la normale tollerabilità. Per stabilirlo, si renderanno necessarie valutazioni e perizie sul campo, eventualmente richieste in sede di giudizio.