Quali rischi si corrono a vendere la casa prima della separazione

La gestione del patrimonio immobiliare della coppia è un tema delicato da affrontare in caso in divorzio. Le varie pratiche devono essere gestite alla luce del sole e in totale trasparenza: è addirittura possibile vendere la casa prima della separazione, ma questa operazione non deve essere portata a termine con l'intenzione di pregiudicare i diritti dell’altro. Il coniuge che si sente danneggiato, infatti, ha la possibilità di impugnare l’alienazione e chiedere il risarcimento o l’assegnazione. La vendita diventa pienamente legittima nel caso in cui sia concordata o non ci fossero dei figli da tutelare: il ricavato, però, deve essere gestito in pieno accordo tra gli ex coniugi, onde evitare la penalizzazione di uno dei due.

Come non perdere la casa in caso di separazione

A fronte di una separazione il rischio di perdere la casa - o più correttamente di vederla assegnata all’ex coniuge - è condizionata principalmente dalla presenza di figli e dal regime patrimoniale adottato dalla coppia.

Se ci sono figli minorenni o non autosufficienti

Quando dovessero esserci dei figli minorenni o non autosufficienti, la tutela della prole prevale sul diritto di proprietà:

• il giudice di solito assegna l'abitazione al genitore collocatario, ossia quello presso il quale i figli vivono stabilmente, anche quando l’immobile dovesse essere di proprietà esclusiva dell’altro coniuge;
• da questa situazione il proprietario dell’immobile si può difendere negoziando un accordo di separazione consensuale presso il Ministero della Giustizia o attraverso gli avvocati per stabilire dei tempi certi per il rilascio o la modalità di gestione delle spese. L’interesse dei figli, ad ogni modo, rimane sempre prioritario.

Freepik

Quando non dovessero esserci dei figli

Nel momento in cui non dovessero esserci dei figli, la vendita dell’immobile è una questione puramente patrimoniale ed è molto più semplice per il proprietario:

• se l’immobile è una proprietà esclusiva - perché acquistato prima del matrimonio o in regime di separazione dei beni - l’ex partner non ha diritto a rimanerci e deve lasciarlo;
• in caso di comproprietà entrambi i coniugi sono proprietari: è, quindi, necessario procedere con la divisione immobiliare. Uno dei due partner può acquistare la quota dell’ex o si può vendere l’immobile e dividere il ricavato.

Quali strategie preventive adottare per tutelarsi

Lo strumento principe per tutelarsi in caso di divorzio è la separazione dei beni: questo evita che gli acquisti effettuati durante il matrimonio cadano in comunione.

L’uso di trust o fondi patrimoniali possono offrire una protezione ulteriore, ma devono essere costituiti con la massima attenzione, perché non sempre sono efficaci in caso di decisione di assegnazione legate ai figli.

Come si vende una casa assegnata al coniuge separato

È possibile vendere la casa assegnata all’ex coniuge, ma la procedura da adottare cambia drasticamente a seconda degli accordi che sono stati presi tra le parti e del tipo di proprietà che si sta alienando.

Vendita a terzi con diritto di abitazione

La vendita dell’immobile ad un terzo soggetto è possibile, ma l’alienazione non fa decadere automaticamente l’assegnazione della casa al coniuge:

• nel caso in cui il provvedimento di assegnazione sia stato trascritto nei registri immobiliari, l’acquirente deve rispettare il diritto dell’ex coniuge ad abitare nell’immobile;
• se, invece, l’assegnazione non è stata trascritta il nuovo proprietario può opporre il rilascio solo dopo nove anni dalla data dell’assegnazione.

Freepik

Vendita della quota tra coniugi

Una delle soluzioni che vengono adottate più di frequente vede un coniuge acquistare la quota dell’altro per diventare il proprietario esclusivo. Questa procedura ha dei vantaggi fiscali: nel caso in cui il trasferimento dovesse avvenire all’interno degli accordi di separazione o divorzio, l’operazione è esente da imposte di registro, bollo e ipotecarie ai sensi della Legge n. 74/1987.

Ad ogni modo questo accordo deve essere formalizzato attraverso un atto notarile di compravendita o inserendolo direttamente nel verbale di separazione omologato dal tribunale.

Disaccordo tra i comproprietari

Può capitare che uno dei due coniugi non sia intenzionato a vendere l’intero immobile. Quando si dovesse venire a verificare questa eventualità è necessario ricorrere al Tribunale per chiedere la divisione forzosa del bene: nel caso in cui il bene non sia divisibile e nessuno dei due acquista la quota dell’altro, il giudice può disporre la vendita all’asta.

Se invece, la casa è di proprietà di un solo coniuge, questi, almeno tecnicamente parlando, può vendere l’immobile senza il consenso dell’altro, ma l’acquirente entrerà in possesso di un immobile gravato dal diritto di abitazione dell’assegnatario.

Cosa prevede la nuova legge sul divorzio casa coniugale

La riforma Cartabia non ha stravolto i principi cardine sui quali si basa l’assegnazione della casa coniugale, ma ha reso più stringenti i criteri di valutazione per bilanciare gli interessi economici delle parti.

L'assegnazione della casa coniugale non costituisce un premio per il coniuge più debole, ma è uno strumento che serve a tutelare i figli. L’immobile, infatti, viene assegnato solo in loro presenza e fino a quando non sono autonomi economicamente, indipendentemente da chi sia il proprietario dell’immobile.

Freepik

Quando si perde il diritto alla casa

L’assegnazione della casa - almeno secondo gli orientamenti giurisprudenziali più recenti e l’articolo 337 sexies del Codice Civile - può essere revocata nel momento in cui il beneficiario:

• cessa di abitare stabilmente nell'immobile;
• inizia una convivenza more uxorio (stabile convivenza con un nuovo partner) all'interno della casa, se ciò pregiudica il benessere dei figli;
• contrae un nuovo matrimonio.