Cosa succede se scadono i tempi del compromesso: tutte le conseguenze

Quando ci si appresta a negoziare una compravendita immobiliare, è fondamentale avere piena consapevolezza dei termini dell’accordo preliminare che si andrà a sottoscrivere. Ad esempio, cosa succede se scadono i tempi del compromesso? Se le tempistiche definite nel preliminare terminano senza la stipula del rogito, il contratto non si annulla in automatico. La parte non inadempiente ha infatti facoltà di inoltrare una diffida affinché gli accordi vengono rispettati, recedere dal contratto - trattenendo la caparra se venditore, ottenendone il doppio se acquirente - e, ancora, optare per un risarcimento dei danni o per l’adempimento coattivo del contratto.

L’importanza dei termini del compromesso

Il preliminare di compravendita, noto più comunemente come compromesso, rappresenta un passaggio importante nella gestione del rapporto tra acquirente e venditore. Si tratta infatti di un accordo vincolante, che impegna le parti a finalizzare la transazione con il rogito. Tramite questo documento, vengono definite le condizioni generali della vendita - il prezzo dell’immobile, le modalità di pagamento e via dicendo - nonché le tempistiche entro le quali il contratto deve essere finalizzato con l’atto notarile, appunto con il rogito.

La definizione di precise tempistiche all’interno del compromesso risponde a diverse necessità:

• favorire l’organizzazione logistica fra le parti, definendo lassi di tempo precisi per richiedere mutui, effettuare verifiche catastali, portare a termine i traslochi;
• garantire la tutela legale in caso di inadempienze, perché la definizione di precise scadenze permette di avvalersi dei rimedi previsti dal Codice Civile;
• ridurre le incertezze, evitando che l’accordo si protragga indefinitamente, favorendo una chiusura rapida della transazione.

Oltre alle scadenze, è bene che il preliminare di compravendita incorpori anche eventuali clausole di salvaguardia. Ad esempio, il compromesso potrebbe specificare le modalità di estensione delle tempistiche in caso di imprevisti o ritardi amministrativi o, ancora, condizioni sospensive, come subordinare l’efficacia dell’accordo all’effettiva erogazione di un mutuo. Queste specifiche permettono alle parti di agire con più serenità e, soprattutto, di non dover rinegoziare il contratto a ogni minimo intoppo.

Quanto tempo massimo può passare tra compromesso e rogito

Prima di entrare nel dettaglio delle conseguenze di un preliminare scaduto, è però indispensabile comprendere quali siano le tempistiche che intercorrono tra il compromesso e il rogito.

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A livello di legge, non esiste un tempo massimo tra compromesso e rogito rigidamente definito. In base al principio dell’autonomia contrattuale sancito dall’articolo 1322 del Codice Civile, la durata è infatti determinata liberamente dalle parti: in altre parole, acquirente e venditore possono scegliere una scadenza da entrambi gradita, purché nel rispetto della buona fede stabilita dall’articolo 1375 del Codice Civile.

Fatta questa precisazione, è però necessario sapere anche che:

• in assenza di una scadenza espressa nel compromesso, il diritto a ottenere la stipula del rogito definitivo si prescrive in dieci anni, ai sensi dell’articolo 2946 del Codice Civile, fermo restando l’obbligo di agire secondo buona fede;
• se il preliminare è trascritto nei registri immobiliari, mantiene effetti verso terzi per un anno dalla data prevista del rogito, comunque non oltre tre anni dalla trascrizione stessa, in base ai principi dell’articolo 2645-bis del Codice Civile.

Tuttavia, nella comune prassi si opta tipicamente per 60-120 giorni, normalmente sufficienti per le verifiche catastali necessarie, le richieste di mutuo o altre esigenze delle parti. Ancora, è possibile anche avvalersi di una proroga del termine del preliminare di vendita, sia se già definita dalle clausole del contratto che successivamente, con una rinegoziazione fra le parti.

Cosa succede se non si rispettano i tempi del preliminare

Ma cosa accade se una delle parti non rispetta le tempistiche stabilite dal preliminare? Il superamento delle scadenze non causa necessariamente la fine dell’accordo, bensì attiva dei meccanismi di tutela per la parte lesa. In base all’articolo 1457 del Codice Civile, se il termine è dichiarato essenziale, il contratto si risolve di diritto alla scadenza nel caso di mancato adempimento. Tuttavia, in presenza di un adempimento tardivo, la parte interessata può ottenere la risoluzione solo comunicandolo all’altra parte entro tre giorni dall’adempimento stesso.

In linea generale, le conseguenze dipendono dalla parte sulla quale ricade la responsabilità. Se il compromesso è scaduto per colpa di un venditore che non vuole più vendere casa, l’acquirente può procedere:

• con l’inoltro di una diffida ad adempiere, in base all’articolo 1454 del Codice Civile;
• richiedendo la risoluzione del contratto, con restituzione doppia della caparra, secondo gli articolo 1385 e 1453 del Codice Civile;
• ottenere l’esecuzione del contratto per via giudiziale, in base all’articolo 2932 del Codice Civile, con una sentenza che di fatto sostituisce il rogito.

Per contro, se il compromesso è scaduto per colpa dell’acquirente, il venditore ha diritto a:

• trattenere la caparra confirmatoria, in base all’articolo 1385 del Codice Civile;
• richiedere ulteriori indennizzi, se i danni subiti eccedono il valore della caparra.

Il mancato rispetto del preliminare di vendita espone quindi a possibili contenziosi, a seconda della responsabilità dei ritardi. Per evitare simili conseguenze, è utile ricordare che le parti mantengono comunque la possibilità di effettuare una nuova negoziazione, ad esempio per concordare una proroga del termine del compromesso.

Il termine fissato per il rogito scade: cosa fare?

Ma cosa succede quando scade il termine fissato per il rogito? Anche in questo caso molto dipende dalle responsabilità delle singole parti o, ancora, dalla loro effettiva volontà di concludere la compravendita.

Se il venditore o l’acquirente non hanno più intenzione di finalizzare il passaggio di proprietà, si applicano le medesime casistiche viste in precedenza:

• l’acquirente può inoltrare una diffida ad adempiere, chiedere la risoluzione del contratto con restituzione doppia della caparra o ottenere, per via giudiziale, l’esecuzione del contratto;
• il venditore può trattenere la caparra confirmatoria e richiedere il risarcimento dei danni per il ritardo del rogito, se la caparra stessa non è in grado da sola di coprirli.

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Per contro, se il ritardo è dovuto a ostacoli oggettivi, ma le parti desiderano comunque finalizzare l’accordo:

• si può spostare la data indicata nel compromesso, posticipando il momento del rogito;
• si può vincolare la data del rogito a nuove condizioni, ad esempio l’ottenimento di un finanziamento. Un’opzione utile per coloro che, in attesa di una risposta della banca sull’approvazione del mutuo, non possono fornire tempistiche più precise.

È inoltre utile ricordare che, in qualsiasi momento, le parti hanno facoltà di procedere alla risoluzione consensuale del contratto, purché le reciproche volontà vengano testimoniate in forma scritta.

Cosa succede se si va oltre la data del rogito

Ma come si può agire, se si supera la data del rogito? Si è già visto che il mancato rispetto della scadenza non invalida il preliminare: scatta però l’inadempimento, con varie opzioni di tutela per la parte lesa, come il recesso, la restituzione o il trattenimento della caparra, l’esecuzione giudiziale o il risarcimento dei danni.

Eppure, vi sono anche altri elementi da prendere in considerazione. Innanzitutto, se il preliminare è stato trascritto, i suoi effetti durano un anno dalla data originaria del rogito, ma non oltre tre anni dalla trascrizione, come previsto dall’articolo 2645-bis del Codice Civile. Questo significa che, superato questo termine, la trascrizione perde efficacia e un’eventuale successiva vendita a terzi diventa pienamente opponibile all’acquirente originario, che non potrà più far valere la priorità derivante dal preliminare. Inoltre, bisogna considerare che:

• si può verificare uno squilibrio economico, perché le variazioni del mercato immobiliare nel tempo possono rendere il prezzo concordato svantaggioso per una delle parti, alimentando rinegoziazioni o contenzioni;
• si può essere costretti a sostenere costi aggiuntivi, come di interessi sul mutuo, per affitti prolungati in attesa di mantenimento, imposte o manutenzioni, dovute al protrarsi dell’accordo. 

Per questa ragione, se le parti sono comunque interessate e concludere la transazione, è utile:

• procedere a una proroga scritta, indicando la nuova data come essenziale, per scongiurare ulteriori ritardi;
• valutare la sottoscrizione di un nuovo preliminare, se i tempi sono molto lunghi, per ripristinare una piena tutela.

In ogni caso, è sempre necessaria una valutazione di costi e benefici: in alcune situazioni, può essere più conveniente rinunciare consensualmente alla compravendita che prolungare l’attesa o, ancora, avviare un’azione giudiziale.