A quali conseguenze vado incontro se non voglio più vendere la casa

Cambiare idea è un diritto, ma che può avere delle pesanti conseguenze da un punto di vista strettamente economico. Questo può accadere anche nel mondo immobiliare: ma, nel dettaglio, cosa succede se non voglio più vendere la casa? Dopo aver sottoscritto un accordo si diventa inadempiente e l’acquirente ha diritto a chiedere il doppio della caparra confirmatoria. Ovviamente la situazione cambia a seconda del momento in cui ci si trova: se si è prima del preliminare è possibile tirarsi indietro più facilmente; se è già stato firmato il contratto scatta il meccanismo dell’inadempimento contrattuale, con le conseguenze legali del caso.

Cosa succede se il venditore non vuole più vendere la casa

Quando il venditore decide di non procedere più con la vendita dell’immobile - dopo che sono stati firmati degli accordi formali - le conseguenze a cui va incontro variano a seconda della fase in cui si trova la compravendita.

È stato firmato solo il preliminare (compromesso)

Dopo la firma del preliminare, da un punto di vista strettamente legale, il venditore è obbligato a concludere il contratto definitivo. Nel caso in cui dovesse cambiare idea senza un giustificato motivo, il promissario acquirente può optare per tre soluzioni differenti:

• chiedere la restituzione del doppio della caparra: nel caso in cui sia stata firmata una caparra confirmatoria, l’acquirente ha diritto a pretendere dal venditore il doppio della somma versata;
• esecuzione specifica dell'obbligo a concludere il contratto: l’acquirente ha la possibilità di rivolgersi ad un giudice per ottenere una sentenza attraverso la quale ottenere gli stessi effetti del rogito non concluso. In altre parole la proprietà viene trasferita coattivamente, previo pagamento del prezzo che le parti hanno pattuito (a prevederlo è l’articolo 2932 del Codice Civile);
• risoluzione del contratto e risarcimento dei danni: l’acquirente ha la possibilità di chiedere al giudice lo scioglimento del contratto e la condanna del venditore al risarcimento dei danni subiti (tra i quali possono rientrare le provvigioni dell’agenzia già pagate o la perdita di altre occasioni immobiliari), il cui ammontare dovrà essere opportunamente provato.

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È stata firmata solo la proposta d’acquisto

Quando è stata firmata solo e soltanto la proposta di acquisto, la situazione cambia in base al momento in cui il venditore decide di tirarsi indietro:

• prima dell’accettazione il venditore ha pieno diritto di rifiutare la proposta senza penali. In questo caso il promissario acquirente si vedrà restituire l’eventuale deposito versato;
• dopo l’accettazione per iscritto e dopo che la notizia è stata comunicata all’acquirente, la proposta diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare, al quale si devono applicare le tutele che abbiamo descritto in precedenza.

I rapporti con l’agenzia immobiliare

Nel caso in cui la vendita non dovesse andare a buon fine per colpa del venditore, quest’ultimo è tenuto a pagare la provvigione all’agenzia immobiliare.

L’affare, infatti, si considera concluso nel momento in cui la proposta d’acquisto viene accettata e comunicata.

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Cosa succede se non vendo più la casa

Quando si cambia idea e si decide di non vendere più casa, ma si è già firmato il conferimento ad un’agenzia immobiliare con una durata di sei mesi, è possibile esercitare il recesso solo se è prevista la relativa clausola all’interno del contratto. È necessario, però, tenere a mente che chi dovesse avere intenzione di disdire il contratto prima della sua scadenza, rischia di dover pagare una penale pari alla provvigione che l’agenzia riuscirebbe ad ottenere a seguito della vendita dell’immobile.

Per ottenere la provvigione, però, il mediatore deve dimostrare di aver effettuato tutte le attività che servono per promuovere l’immobile, come la pubblicazione degli annunci sui principali portali e l’organizzazione degli appuntamenti per le visite all'immobile. L’eventuale penale può essere richiesta solo se il professionista è regolarmente iscritto all’albo e sia in possesso della relativa abilitazione.

Ho un diritto di ripensamento per la vendita della mia casa?

A differenza di quanto si possa credere non esiste un diritto di ripensamento automatico per la vendita di una casa. Ci si riferisce ai canoni quattordici giorni che permettono ai consumatori di cambiare idea: il Codice del Consumo prevede che vengano applicati ai contratti a distanza o a quelli sottoscritti al di fuori dei locali commerciali. Non sono coinvolte le compravendita immobiliari.

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Il venditore può annullare l'atto di vendita?

Il venditore può chiedere l'annullamento dell'atto di vendita solo e soltanto attraverso la risoluzione consensuale o per vizi entro cinque anni dalla stipula. In altre parole è necessario ottenere il consenso dell'acquirente o una sentenza del giudice. Nel dettaglio si possono venire a configurare le seguenti situazioni:

• risoluzione consensuale: le parti firmano un nuovo accordo per sciogliere il contratto, nel quale vengono definite le modalità di restituzione della caparra;
• annullamento per vizi: il venditore può impugnare l'atto in tribunale nel caso in cui sia stato raggirato (dolo), minacciato (abbia subito violenza), era incapace di intendere e volere (incapacità naturale/legale) o c'è un conflitto di interessi.