Investire in immobili di lusso: i consigli e gli errori da evitare

Negli ultimi anni, l’acquisto di proprietà esclusive è diventato una scelta sempre più diffusa fra chi, oltre ad approfittare di un elevato prestigio abitativo, vuole anche proteggere a lungo termine il proprio capitale. Investire in immobili di lusso garantisce infatti stabilità finanziaria, tende a proteggere dall’inflazione e può offrire rendimenti potenzialmente elevati. 

Basti pensare che si registrano apprezzamenti medi tra il 4 e l’8% annuo, a seconda dell’immobile, con rivalutazione tra il 4 e il 7% per i principali capoluoghi italiani. A essere premiate come bene su cui investire sono soprattutto le location iconiche, l’unicità architettonica, l’esposizione turistica e anche la possibilità di lanciarsi in affitti brevi di alta fascia.

Cosa sapere prima di investire in immobili di lusso

Prima di avventurarsi in un acquisto di alto profilo, è innanzitutto essenziale comprendere le peculiarità di questo segmento, che può differire sensibilmente dal mercato immobiliare classico. Gli immobili di lusso infatti non rappresentano soltanto un’abitazione, ma sono anche uno status symbol e, soprattutto, un investimento a lungo termine.

In primo luogo, è utile comprendere cosa si intenda per immobili di pregio a livello normativo: in generale, si tratta di edifici appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero abitazioni signorili, ville e palazzi storici o artistici. Tuttavia, affinché l’investimento sia efficace, non è sufficiente trovare un edificio pregiato, è anche necessario valutare preventivamente:

• la location e le potenzialità di crescita, perché la posizione è determinante nel garantire un valore duraturo. La priorità è da conferire a zone prestigiose con servizi esclusivi, infrastrutture di alto livello, sicurezza elevata e possibile appeal internazionale: tutti fattori che garantiscono una maggiore resilienza nel tempo;
• la sostenibilità dell’investimento, sia con budget realistici - nel settore del lusso, è sempre bene avere a disposizione un 20-30% aggiuntivo sul prezzo dell’immobile, per manutenzioni o imprevisti - che studiando con esperti le effettive possibilità di guadagno, si tratti di locazioni oppure la rivendita;
• gli aspetti legali e fiscali specifici, perché gli immobili più prestigiosi possono essere sottoposti a vincoli urbanistici, paesaggistici o storici - in particolare, se di categoria A/9 - che potrebbero influenzare la loro rivendibilità. Ancora, va calcolato il peso delle imposte, come ad esempio l’IMU, che per questa tipologia di immobili non è agevolata.

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Ancora, bisogna valutare con attenzione il processo d’acquisto degli immobili di lusso in Italia, anche in relazione a eventuali vincoli normativi.

Quali sono gli immobili che rendono di più

Proprio poiché nel settore del lusso non tutti gli immobili offrono lo stesso livello di profittabilità, è utile anche indagare quali siano le caratteristiche che garantiscono una maggiore rendita. In particolare, offrono un interessante ritorno:

• ville storiche o d’epoca, soprattutto se inserite in contesti turistici ricercati, che sono ideali sia per restauri che ne accrescano il fascino, sia come location da concedere per eventi o affitti premium;
• attici e residenze urbane in centri storici, in particolare nelle grandi città, che godono di rivalutazioni rapide perché l’offerta di questi immobili è generalmente scarsa;
• proprietà con vocazione turistica, poiché permettono di puntare sugli affitti stagionali di alto livello;
• immobili multifunzionali o tecnologicamente avanzati, dotati di spazi wellness, piscina o domotica di alto livello, perché fra i più apprezzati dagli investitori internazionali.

Quali fattori aumentano il valore di un immobile di lusso

Bisogna anche considerare che il pregio di un immobile non rimane statico nel tempo, ma può essere valorizzato grazie a investimenti strategici, come ristrutturazioni e ammodernamenti. Possono infatti influire sensibilmente, sia sul prezzo di rivendita che sui canoni d’affitto:

• le finiture di design, con l’utilizzo di materiali pregiati, artigianato personalizzato o interventi architettonici firmati;
• i servizi integrati, come spa private, concierge, servizi di sicurezza e tecnologie che migliorano l’esperienza abitativa;
• le possibilità di sviluppo urbano, ad esempio per immobili in zone incluse in piani di rigenerazione, che attirano investitori per la possibilità di poter approfittare in futuro di servizi e connessioni avanzate;
• la sostenibilità, con certificazioni energetiche e sistemi eco-friendly di produzione dell’energia, fattori sempre più richiesti all’interno del crescente segmento degli investimenti green.

Quanto si rivaluta un immobile di lusso

In linea generale, le proprietà di alto valore tendono ad apprezzarsi in modo costante, in virtù della limitata disponibilità e di una domanda che non subisce particolari battute d’arresto. 

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Quanto si guadagna con il flipping immobiliare

Per chi vuole investire in immobili di lusso, un’opportunità importante è rappresentata dal flipping immobiliare: l’acquisto, la ristrutturazione e la rivendita in tempi brevi di edifici di pregio. 

Puntando su restauri mirati, e soprattutto scegliendo con particolare attenzione la zona dove sorge l’immobile, i profitti di rivendita possono essere interessanti: anche del 10-30% lordo, per le ristrutturazioni di maggior successo. I progetti più performanti sono quelli che esauriscono i lavori in tempi ridotti - generalmente, entro l’anno - soprattutto relativi ad asset immobiliari inizialmente sottovalutati, ma dall’elevato potenziale di crescita.

Quali sono le tasse da pagare per un immobile di lusso

Passando alle questioni fiscali relative alle proprietà di pregio, è necessario considerare che in Italia non sono previste agevolazioni fiscali per questa tipologia di investimenti. Ma quali tasse si pagano per l’acquisto di un immobile di lusso?

In generale, bisognerà considerare l’imposta di registro del 9% sul valore catastale dell’immobile, con tasse ipotecarie e catastali in misura fissa di 50 euro ciascuna, se la compravendita avviene tra privati, o di 200 euro se da venditori soggetti a IVA. In questo caso, bisognerà corrispondere anche l’IVA al 22%.

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Non bisogna poi dimenticare che le categorie A/1, A/8 e A/9 non godono dell’esenzione IMU sulla prima casa, nonché il peso della tassazione su eventuali rendite da locazione.

Gli errori da non commettere investendo nel lusso

Entrare nel mercato di pregio senza un’adeguata preparazione può comportare perdite significative. Per questo, è solitamente necessario affidarsi ad esperti di settore, affinché si possano seguire utili consigli per l’acquisto di immobili di lusso, massimizzando il proprio investimento. Ma quali sono gli errori più comuni, quando ci si approccia a questo mercato?

Di norma, gli intoppi e le perdite più frequenti si verificano quando si predilige un approccio più emotivo che razionale, con il rischio di gonfiare le spese senza reali benefici. In particolare, hanno enorme peso:

• sottovalutare i vincoli dell’immobile - urbanistici, paesaggistici e storici - che possono portare a blocchi o limiti nelle attività di modifica e ristrutturazione, riducendo le chances di rivendita;
• sovrastimare il proprio budget, senza prendere in considerazione un 20-30% aggiuntivo rispetto al valore d’acquisto iniziale e agli interventi di ristrutturazione pianificati, per problemi che potrebbero sorgere in itinere;
• scegliere location errate, senza un’analisi profonda dei piani di sviluppo futuri della zona, che potrebbero comportare l’assenza di servizi premium o di attrattiva turistica;
• ignorare il peso della fiscalità prima dell’acquisto, che può comportare un’erosione del budget e dei profitti potenziali;
• sottovalutare i costi di gestione, anche solo di manutenzione ordinaria, che possono essere significativi per immobili pregiati;
• offrire l’immobile con prezzi sottostimati rispetto al mercato, perdendo così potenziali guadagni, così come anche sovrastimati, con la possibilità che l’edificio rimanga invenduto per troppo tempo, perdendo valore;
• ignorare la possibilità di affitti, a lungo periodo o brevi, che in alcuni casi potrebbero rivelarsi più vantaggiosi rispetto alla rivendita.

Ogni caso è però a sé stante, in base alle caratteristiche dell’immobile, le potenzialità della zona e l’effettiva domanda: serve quindi un’analisi di concerto fra diversi professionisti, per evitare di lanciarsi sull’investimento sbagliato.