Acquisto di una casa di lusso: quali sono le tasse da pagare?

Per chi si orienta verso l’acquisto di una casa di lusso, le tasse da pagare sono certamente un fattore da prendere in debita considerazione. A differenza delle più comuni abitazioni, gli immobili appartenenti a categorie catastali prestigiose sono infatti sottoposti a oneri fiscali più elevati, così come previsto dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 e dal D.Lgs. 175/2014. 

Ma cosa si intende per casa di lusso e, soprattutto, quali sono le principali imposte da conferire contestualmente all’acquisto dell’immobile?

Quali sono le case di lusso per il fisco?

Per comprendere quali tasse si pagano sulle case, anche di pregio, è innanzitutto necessario analizzare quali siano i requisiti di una casa di lusso per il fisco. A questo scopo, bisogna far riferimento al D.Lgs. 175/2014 che, ai fini fiscali, identifica delle specifiche categorie catastali:

• A/1, ovvero le abitazioni signorili;
• A/8, cioè le ville;
• A/9, ovvero i castelli e le dimore storiche.

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Eppure, per quanto la categoria catastale sia fondamentale per definire quali siano le case di lusso ai fini fiscali, è necessario prendere in considerazione anche le caratteristiche definite dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969. Tali peculiarità potrebbero definire un’abitazione di lusso, anche quando associata ad altre categorie catastali. Tra le specifiche più importanti, si elencano:

• una superficie utile superiore a 240 metri quadrati, calcolata escludendo balconi, terrazze, soffitte, scale e posti auto;
• una piscina di almeno 80 metri quadrati o, ancora, un campo da tennis da almeno 650 metri quadrati;
• dei terreni pertinenziali superiori a 3.000 metri quadrati, purché l’indice edificatorio non sia superiore a 0,25 metri cubi al metro quadrato;
• una cubatura degli edifici superiore a 2.000 metri cubi e indice edificatorio sempre non superiore a 0,25 metri cubi al metro quadrato;
• delle unità immobiliari in condominio di lusso, quest’ultimo considerato tale se il valore dell’edificio supera almeno di 1,5 volte quello di un condominio standard.

Inoltre, tra i requisiti meno comuni ma altrettanto rilevanti del decreto, troviamo caratteristiche come finiture di pregio, la presenza di più ascensori o montacarichi, scale di rappresentanza o di design e una posizione dominante o panoramica.

Quanto è la tassa di lusso sull’acquisto degli immobili?

Acquistare una casa di pregio non è di certo una scelta da prendere alla leggera perché, oltre a una serie di consigli per la compravendita di case pregiate in Italia, bisogna anche valutare quale sia la tassazione per l’acquisto di immobili di lusso. Infatti, è utile chiedersi a quali imposte si sarà soggetti e, ancora, se esistano specifiche agevolazioni, ad esempio su immobili da adibire a prima casa.

Cosa succede se l’immobile di lusso è la prima casa?

Innanzitutto, è necessario chiedersi cosa succeda quando la prima casa è un’abitazione di lusso. Infatti, a differenza delle categorie catastali non pregiate, non si potrà accedere alle agevolazioni previste per legge.

Quando si procede all’acquisto di un immobile di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, la tassazione per la prima casa è infatti minore. Se si procede all’acquisto dell’immobile da un privato o da un’impresa non soggetta a IVA, si verseranno:

• l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale;
• le imposte ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna.

Se, invece, la compravendita di una prima casa non pregiata avviene da un’impresa soggetta a IVA, si dovrà pagare:

• il 4% di IVA sul prezzo di vendita;
• le imposte di registro, catastale e ipotecaria da 200 euro ciascuna.

Come già spiegato, gli immobili considerati di lusso non possono avvalersi di queste agevolazioni. Di conseguenza, non vi sarà differenza a livello di imposte per prime e seconde case: la tassazione è infatti la medesima.

Quali tasse si pagano sull’acquisto di una casa di lusso

Specificato che le abitazioni di lusso non sono comprese nelle agevolazioni sulla prima casa, quali tasse si pagano per gli immobili appartenenti alle classi catastali A/1, A/8 e A/9 o, ancora, dotati di caratteristiche di pregio?

Ad esempio, per una classe d’immobile signorile, le tasse per la prima o la seconda casa vengono conferite in misura piena. Di conseguenza, se la compravendita avviene tra privati o da un’impresa non soggetta a IVA, si paga:

• un’imposta di registro al 9% sul valore catastale;
• imposte ipotecarie e catastali da 50 euro ciascuna.

Se la compravendita dell’immobile è invece soggetta a IVA, si dovrà corrispondere:

• l’IVA al 22% sul prezzo di vendita;
• imposte ipotecarie, di registro e catastali da 200 euro l’una. 

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A titolo esemplificativo, se si finalizza la compravendita di un immobile di lusso da un milione di euro, si dovranno corrispondere 220.000 euro di IVA e 600 euro di imposte ipotecaria, catastale e di registro fisse.

Le altre tasse sugli immobili di lusso: l’IMU

Terminato il processo di acquisto di un immobile di lusso, e conferite le dovute imposte sulla compravendita, non si deve fare l’errore di pensare che gli oneri fiscali siano stati tutti assolti. A differenza delle abitazioni non di lusso, che prevedono l’esenzione dall’IMU se prime case, l’Imposta Municipale Propria deve essere sempre pagata. Ma a quanto ammonta la spesa?

Introdotta dal D.Lgs 23/2011 in sostituzione della precedente ICI, e poi disciplinata dal D.Lgs. 201/2011, l’ammontare dell’IMU è principalmente stabilito dalla rendita catastale della casa di lusso, a cui vengono poi applicati delle aliquote comunali. Più nel dettaglio:

• la rendita catastale dell’immobile viene rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente fisso previsto dalla legge;
• alla base imponibile così ottenuta si applica un’aliquota comunale, che per le prime case di lusso varia generalmente dallo 0,4% (4‰) allo 0,6% (6‰), con una detrazione fino a 200 euro se prevista dal Comune. Per le seconde case o altri immobili, può invece oscillare tra lo 0,76% (7,6‰) e l’1,14% (11,4‰), a seconda delle delibere locali.

È importante notare che le caratteristiche di pregio dell’immobile possono influire significativamente sugli oneri fiscali, come appunto l’IMU. Ad esempio, è utile considerare che la tassa sulla casa di lusso per la piscina - intesa come l’impatto di una piscina di almeno 80 metri quadrati che, come visto con il Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, può contribuire a classificare l’immobile come di lusso - comporta giocoforza un aumento della rendita catastale. Di conseguenza, la stessa IMU sarà più elevata rispetto a un immobile di lusso privo di questa caratteristica.

Naturalmente, poiché le questioni fiscali possono essere molto complesse e variano, come nel caso dell’IMU, a seconda del Comune, il consiglio è sempre quello di affidarsi al proprio commercialista di fiducia.