Quando conviene la vendita di una casa con affitto a riscatto

L’alienazione di un immobile è spesso rallentata dalle difficoltà dei potenziali acquirenti nell’ottenere un mutuo fondiario. Vendere una casa con affitto a riscatto permette, invece, di cederla gradualmente, riuscendo a percepire un canone di locazione più alto e, allo stesso tempo, bloccando il prezzo di vendita. Generalmente l’intera operazione si chiude nell'arco di 10 anni, nel corso dei quali l’acquirente paga un affitto più alto: parte di questo importo viene considerato come anticipo sul prezzo finale. Il venditore riesce ad avere un reddito immediato e a trattenere la somma nel caso in cui l’acquisto non vada in porto.

Come si può vendere un immobile con un affitto a riscatto

La vendita di un immobile con l'affitto a riscatto è una valida strategia per chi abbia intenzione di ampliare il bacino dei potenziali acquirenti, includendo tra questi anche chi, al momento, non ha la liquidità per versare l’anticipo. Operativamente parlando la pratica può essere gestita in modo molto semplice e lineare.

Si sceglie la formula contrattuale

Per gestire la vendita con affitto a riscatto ci sono diverse modalità, ma la più sicura è il rent to buy regolamentata dall'articolo 23 del Decreto Legge n. 133/2014:

• nella prima fase (quella di godimento) vengono consegnate le chiavi all’acquirente, che paga un canone mensile;
• nella seconda fase (l’acquisto) l’inquilino decide se acquistare o meno l’immobile. Questo avviene, nella maggior parte dei casi, entro 10 anni.

Si definisce il canone mensile

Il canone versato mensilmente non costituisce semplicemente l’affitto, ma si divide in due differenti componenti:

• la quota di utilizzo, che corrisponde al canone di locazione vero e proprio, che il venditore può tranquillamente trattenere;
• l’acconto sul prezzo, ossia una quota extra che verrà scalata dal prezzo finale di vendita nel caso in cui l’affare dovesse andare in porto.

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Devono essere fissare le condizioni economiche e i rischi

Il prezzo di vendita viene fissato nel momento in cui si sottoscrive il contratto: non può essere cambiato a posteriori. Questo protegge il proprietario da eventuali svalutazioni, ma lo penalizza nel caso in cui il mercato dovesse salire.

Deve essere chiarito fin da subito, inoltre, a quali penalità andrà incontro l’acquirente nel caso in cui la vendita non dovesse essere conclusa o se dovesse smettere di pagare.

Passaggi formali obbligatori

A tutela delle parti il contratto deve essere redatto da un notaio e trascritto nei registri immobiliari. Questo permette al venditore di tornare in possesso dell’immobile più velocemente nel caso in cui l’acquirente non dovesse più pagare.

Il contratto (contenendo anche una parte dedicata alla locazione) deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, pagando l’imposta di registro e gli altri oneri eventualmente connessi.

Un esempio pratico di affitto con riscatto

Esempio di rent to buy può essere costituito dalla cessione di un appartamento del valore di 200.000 euro, con un accordo della durata di tre anni. Da un punto di vista economico, il piano si sviluppa come segue:

• viene versato un anticipo iniziale (è un'opzione, ma viene fatta molto di frequente): l’acquirente versa immediatamente il 5% del valore dell’immobile come acconto sul prezzo finale (pari a 10.000 euro);

• si concorda un canone mensile di 1.000 euro. Generalmente l’importo è più alto rispetto alla media di mercato, perché include una quota di acconto;

• il canone viene ripartito come segue: 500 euro come affitto puro, per godere del bene. 500 euro come acconto sul prezzo finale;

• dopo 36 mesi avviene il riscatto: tra acconto iniziale (10.000 euro) e 36 rate da 500 euro, l’acquirente ha già versato 28.000 euro. Deve versare la rimanenza pari a 172.000 euro.

Vantaggi pratici

Nel caso portato ad esempio, l’acquirente ha tre anni di tempo per accumulare lo storico creditizio necessario per ottenere un mutuo e per ridurre l'importo da pagare per concludere l'acquisto.

Il venditore trova un acquirente in tempi rapidi e mantiene la proprietà del bene fino al saldo finale.

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Come funziona la vendita con patto di riscatto?

Leggermente diversa è la vendita con patto di riscatto: in questo caso il venditore si riserva il diritto di riacquistare il bene venduto entro un termine stabilito.

A regolamentare questa procedura è direttamente il Codice Civile (all’articolo 1500 e successivi), il quale permette al venditore di tornare proprietario del bene restituendo al compratore il prezzo originario e rimborsandogli le spese che ha sostenuto per la vendita e le riparazioni. Per esercitare il riscatto la legge ha fissato dei limiti temporali inderogabili:

• 2 anni per i beni mobili;

• 5 anni per i beni immobili.

Il riscatto avviene tramite una dichiarazione unilaterale del venditore accompagnata dal versamento delle somme dovute. La vendita con patto a riscatto è spesso confusa con l’affitto con riscatto:

• nella vendita con riscatto è chi ha venduto che può riprendersi il bene;

• nell’affitto con riscatto l’inquilino acquista la casa dopo un periodo di locazione.

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Quanto costa l'atto notarile per un affitto con riscatto?

Il costo dell’atto notarile per un affitto con riscatto varia generalmente tra 1.500 e 2.000 euro. Questa tipologia di contratto combina una locazione con un preliminare di vendita: deve essere trascritto obbligatoriamente nei registri immobiliari per tutelare l’acquirente.

Oltre all’onorario del notaio devono essere considerati anche i seguenti costi fiscali per la registrazione:

• imposta ipotecaria: 50 euro;

• imposta catastale: 50 euro;

• imposta di registro: 2% annuo sulla quota destinata al godimento dell’immobile;

• imposta sugli acconti: 2% per la quota del canone imputata a prezzo (se il venditore è un privato) o 200 euro in misura fissa (se soggetto a Iva).

• imposta sulla caparra: 0,5% se prevista nel contratto. 

L’esatto onorario del notaio, ad ogni modo, è determinato dal valore dell’immobile, perché le loro tariffe sono proporzionalmente basate su scaglioni di prezzo.