L’affitto con riscatto rende proprietari dell’immobile dopo un certo tempo; con il mutuo si è subito proprietari.
Commenti: 0
Affitto con riscatto
Canva.com

Quando si compra casa le opzioni per farlo nella maniera più conveniente sono molteplici. In particolare mettiamo a confronto due modalità: l'affitto con riscatto e il mutuo. Per capire quale delle due sia migliore, e per chi, occorre capire che, con l'affitto con riscatto, si paga un canone di locazione lungo un certo periodo di tempo, trascorso il quale si diventa proprietari. Con il mutuo, il rogito avviene immediatamente. Ecco quindi le differenze tra mutuo e affitto con riscatto.

Cosa vuol dire affitto con riscatto?

Cos’è l’affitto con riscatto? L’affitto con riscatto è un modello di contratto di locazione diverso da quelli tradizionali poiché consente all’inquilino di diventare il futuro proprietario dell’immobile oggetto dell’accordo. I modelli di contratto di affitto sono molteplici e l’affitto con riscatto in particolare dà la possibilità al conduttore di vivere nell’appartamento locato (o più in generale di usufruire del bene) per un periodo di tempo determinato e di decidere in futuro di riscattarne la proprietà.

Gli affitti con riscatto sono stati individuati per consentire ai soggetti con liquidità insufficienti o ai giovani che non possono ancora permettersi un mutuo di acquistare l’abitazione che desiderano dietro un corrispettivo maggiorato del 20 o 30% rispetto al normale canone annuo. La formula in questione, dunque, amplia le possibilità di accesso alla proprietà di un immobile.

Quanto dura un contratto di affitto con riscatto

Come funziona un affitto con riscatto nel 2023? Per quanto tempo il conduttore deve pagare il canone per diventare proprietario dell’immobile? Il locatore ed il conduttore possono optare per diverse tipologie di contratto di affitto con riscatto. In generale, si tratta di un mix tra contratto di locazione e contratto di vendita della durata massima di 10 anni e che prevede una maggiorazione del canone mensile di locazione. Al termine della locazione, l’affitto con riscatto prevede il pagamento dei costi residui del valore dell’immobile da parte del conduttore, al fine di entrare in possesso del bene.

Le parti possono decidere la durata del contratto di affitto con riscatto ed i termini ad esso ascrivibili, a patto che non ecceda i dieci anni.

Come funziona l’affitto con riscatto: un esempio

Il calcolo dell’affitto con riscatto, o meglio, del corrispettivo da versare al locatore, viene effettuato sulla base delle necessità e delle volontà delle parti. Facciamo un esempio.

Ipotizziamo che l’immobile venga locato per 600€ al mese e che locatore e conduttore abbiano individuato come maggiorazione del canone una percentuale del 30% mensile per la stipula di un contratto di affitto con riscatto. Sulla base di queste condizioni, l’inquilino dovrà pagare 600€+180€ per il canone mensile, dunque un totale di 780€ al mese. Alla scadenza del contratto, ipoteticamente della durata di 4 anni, il conduttore decide di esercitare l’opzione di acquisto e pagare l’ammontare residuo del valore dell’immobile.

Il grande vantaggio dell’affitto con riscatto sta nella decurtazione della maggiorazione pagata negli anni a titolo di canone mensile. Dunque, il conduttore salderà la spesa di acquisto con uno “sconto” di 8640€, pari a €180x48 mensilità. Rispetto ai preliminari di vendita tradizionali, l’anticipo dell’affitto con riscatto non è una caparra che deve essere versata nel momento in cui si firma il contratto: piuttosto, è equiparabile al pagamento della mensilità di un mutuo.

Mutuo o affitto con riscatto: qual è la differenza?

Comprare casa con un mutuo, come sappiamo, significa invece stipulare un contratto con una banca che ci concede un prestito per l'acquisto dell'immobile, che ci si impegna a restituire a rate durante un periodo di tempo variabile, ad esempio 10, 20 o trent'anni. In questo caso, l'immobile viene acquistato immediatamente grazie alla liquidità fornita dalla banca; in altre parole, mentre con l'affitto con riscatto l'acquirente non è subito proprietario dell'immobile, ma lo diventa dopo aver riscattato la proprietà alla fine del periodo concordato, con il mutuo si acquista immediatamente la proprietà della casa, con tutto quel che ciò comporta.

Conviene il mutuo o l'affitto con riscatto?

Quando il contratto di affitto con riscatto è più conveniente rispetto al mutuo? Vediamolo insieme:

  • il contratto di affitto con riscatto è una valida alternativa al mutuo e, in un certo senso, più conveniente poiché permette di anticipare poco alla volta il costo relativo all'acquisto dell’immobile;
  • al termine del contratto di affitto con riscatto il conduttore può decidere di non acquistare la proprietà.
  • Non essendo proprietari fino al momento del riscatto, gli inquilini non dovranno farsi carico delle relative tasse né dei lavori di manutenzione che restano a carico del proprietario.

Nonostante i vantaggi risultano essere piuttosto evidenti, è bene conoscere anche gli svantaggi dell’affitto con riscatto per le parti del contratto qualificabili come conduttori. In particolare, il conduttore è obbligato a versare una quota mensile più alta rispetto al canone originale e dunque maggiormente onerosa e, inoltre, non ha il diritto di modificare l’immobile prima di diventarne proprietario. Un altro svantaggio è individuabile nella perdita dei soldi spesi durante l’affitto qualora si decida di non acquistare più la proprietà al termine del contratto. 

Le tipologie di contratto di affitto con riscatto

Le forme di contratto per gli affitti con riscatto che consentono di diventare proprietari dell’immobile dopo un certo periodo di tempo sono molteplici. Tra queste segnaliamo:

  • l’affitto con riscatto nella formula “Rent to buy”: si tratta della forma più utilizzata che prevede una maggiorazione del canone mensile detenuta dal locatore/venditore a titolo di acconto sul prezzo d’acquisto dell’immobile;
  • il fitto con riscatto automatico: con questa formula il passaggio di proprietà all’inquilino diventa automatico dopo aver pagato un determinato numero di canoni o una specifica somma di denaro individuati dal contratto;
  • l’affitto con riscatto con preliminare di vendita: tale formula implica la trascrizione del contratto preliminare d’acquisto presso i registri immobiliari e consente al conduttore di scegliere in secondo momento se entrare in possesso della casa oppure no;
  • l’affitto con riscatto senza anticipo: questa tipologia di contratto di affitto con riscatto non prevede che l’inquilino versi una maggiorazione del canone a titolo di anticipo per il futuro acquisto della proprietà, bensì il vincolo di vendita per il proprietario dell’immobile entro la data stabilita.

Ogni forma di contratto di affitto con riscatto ha la sua peculiarità e, pertanto, è bene conoscere tutte le differenze del caso per soddisfare entrambe le parti.

Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto per il locatore

A prima vista, può sembrare improbabile che il proprietario di un immobile decida di alienare il proprio bene in favore di un altro soggetto con la formula del contratto di affitto con riscatto. Tuttavia, sono molti i vantaggi per il locatore, riassumibili come segue:

  • la maggiorazione del canone consente di ottenere un’entrata più veloce e subito disponibile;
  • il locatore può risolvere preventivamente il contratto qualora l’inquilino risulti insolvente per un valore non inferiore a 1/20 del totale dei canoni dovuti;
  • l’affitto con riscatto consente di avere una certezza, più o meno solida, sulla vendita futura della casa;
  • qualora l’inquilino decida di non riscattare la proprietà dell’immobile, il proprietario non sarà tenuto a restituire l’ammontare della maggiorazione versata all’inquilino;
  • dal momento che il costo dell’immobile viene individuato in fase di conclusione del contratto, il proprietario risulta essere tutelato dalle oscillazioni del valore di mercato.

Non mancano, anche in questo caso, gli aspetti negativi per il venditore/locatore, ovvero:

  • il locatore non può in nessun caso obbligare il conduttore all’acquisto dell’immobile, eccezion fatta per i casi in cui tale obbligo è previsto dal contratto;
  • il locatore si fa carico delle tasse e delle imposte per tutta la durata del contratto;
  • il locatore non può usufruire delle agevolazioni fiscali relative alla prima casa.

Alla luce di quanto detto, è necessario esaminare anche gli aspetti negativi a lungo termine del contratto di affitto con riscatto e non lasciarsi prendere, nel caso del locatore, dalla comodità di ricevere un canone maggiorato.

​​​​​​​Potrebbe anche interessarti

Vuoi saperne di più sui contratti di affitto con riscatto? Qui di seguito alcune informazioni aggiuntive sull’argomento.

Quando conviene affitto con riscatto?

La formula dell’affitto con riscatto risulta conveniente quando non si dispone di sufficiente liquidità per acquistare un immobile.

Quanto costa fare un contratto di affitto con riscatto?

Nella formula del contratto di affitto con riscatto, il conduttore versa un canone mensile maggiorato del 20-30% a titolo di anticipo per l’eventuale acquisto futuro dell’immobile locato. Si tratta, dunque, di una locazione più costosa, ma che permette al conduttore di appropriarsi del bene immobile dopo un determinato periodo di tempo.

Quanto può durare un contratto di affitto e riscatto?

I contratti di affitto con riscatto possono avere una durata massima di 10 anni. Per tutelare il locatore/venditore, la legge prevede la possibilità di risolvere il contratto prima del tempo qualora il conduttore non abbia pagato un certo numero di canoni (non inferiori ad un ventesimo del totale dovuto).

Chi fa i contratti di affitto con riscatto?

Come in ogni contratto di locazione, i contratti di affitto con riscatto vengono stipulati e sottoscritti da un conduttore (inquilino) e da un proprietario (locatore/venditore). Dal momento che si tratta di una locazione con patto di futura vendita dell’immobile, va da sé che il locatore deve essere disposto ad alienare la sua proprietà immobiliare al conduttore.

Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.

Vedi i commenti (0) / Commento

per commentare devi effettuare il login con il tuo account

Pubblicità