Gli investimenti immobiliari nel ricettivo di lusso segnano la nuova era del build to rent

Nel panorama immobiliare italiano, il primo semestre 2025 ha segnato un’accelerazione netta del comparto ricettivo, in particolare di lusso, con investimenti pari a circa 1,4 miliardi di euro e una crescita del 65% rispetto allo stesso periodo del 2024. Il dato, elaborato da Gruppo RYZE (ex Yard REAAS) insieme al Centro Studi di REMAX Italia e 24MAX, conferma non solo la vitalità del settore, ma soprattutto una trasformazione strutturale dell’offerta immobiliare che supera la tradizionale separazione tra residenziale e hospitality.

I format ricettivi di lusso: branded residences e serviced luxury apartments

La vera novità riguarda l’emersione di format ibridi ad alto contenuto di servizio — branded residences e serviced luxury apartments — che stanno ridefinendo anche il modello Build To Rent. È proprio in questa convergenza tra residenziale in locazione e servizi alberghieri che si delinea una traiettoria sempre più orientata al segmento premium e, in prospettiva, al lusso.

La provenienza dei capitali investiti

Secondo l’analisi, circa la metà dei capitali investiti proviene dall’estero, in particolare da Europa e Stati Uniti, mentre il comparto rappresenta ormai un quarto degli investimenti totali nell’immobiliare commerciale. La geografia degli impieghi conferma la concentrazione nel Nord Italia e nelle principali città turistiche — Como, Venezia, Roma, Milano e Napoli — poli in cui la domanda internazionale continua a sostenere valori e rendimenti.

Gli asset ricettivi di lusso

Il dato più significativo riguarda tuttavia la qualità degli asset. Circa il 90% degli investimenti si concentra su strutture 4 e 5 stelle e, all’interno di questo perimetro, i soli 5 stelle assorbono oltre il 50% del volume complessivo. La polarizzazione verso l’alto di gamma si riflette anche nel profilo degli investitori: operatori alberghieri per circa il 40%, seguiti da HNWI (High Net Worth Individuals), family office e fondi di private equity. Non sorprende quindi che circa la metà delle operazioni sia di tipo value-add — sviluppi, conversioni e ristrutturazioni — mentre l’acquisto con vacant possession supera i due terzi delle transazioni.

Turismo internazionale di fascia alta

La crescita del turismo internazionale rafforza ulteriormente questo scenario. Nei primi mesi del 2025 i flussi si sono mantenuti stabili, per poi registrare a giugno una ripresa significativa con 16,8 milioni di arrivi e oltre 59 milioni di presenze, livelli superiori sia al giugno 2024 sia al giugno 2019. Il semestre evidenzia una flessione contenuta del turismo domestico e un’espansione della domanda estera, elemento che spiega l’interesse crescente degli investitori globali per asset di fascia alta con standard di servizio internazionali.

Build to rent orientato alla ricettività di lusso

È in questo contesto che i modelli abitativi ispirati all’hospitality stanno ridefinendo il Build To Rent. Come osserva Laura Piantanida, responsabile relazioni istituzionali del gruppo di advisory, la presenza di una gestione centrale e professionale, unita a servizi evoluti e alla creazione di comunità tra residenti, trasforma la locazione in un’esperienza abitativa completa. Concierge, spazi comuni come palestra e coworking, servizi integrati e gestione professionale non sono più accessori, ma elementi strutturali del prodotto.

Serviced luxury apartments

Questa evoluzione si sta orientando con crescente decisione verso il segmento lusso. I serviced luxury apartments, unità abitative autonome arredate e dotate di cucina con servizi alberghieri inclusi, rappresentano il modello più evidente di questa convergenza. Diffusi in mercati maturi, sono in espansione in Europa, con poli di riferimento come Londra e Parigi, mentre i Paesi Bassi mostrano stabilità e il resto del continente, insieme al Regno Unito, prospetta ulteriori margini di crescita.

Branded residences

Parallelamente, le branded residences — residenze collegate a marchi globali e gestite secondo standard di ospitalità di fascia alta — stanno diventando un asset strategico per gli investitori orientati al rendimento e alla valorizzazione patrimoniale. In Europa emergono nuovi mercati come la Sardegna, Portogallo e la Romania. In Italia, oltre alla Sardegna, si distingue la Toscana con lo sviluppo Le Ville Serristori, dove la gestione dei servizi affidata al team di Palazzo Tornabuoni integra concierge, cura della proprietà, spiaggia privata e persino la produzione di vino.

Il passaggio chiave riguarda però l’impatto di questi modelli sul residenziale in locazione. Le iniziative Build To Rent, ispirandosi a standard e servizi tipici dell’hotellerie di fascia alta, si stanno configurando come prodotti premium gestiti, destinati a una clientela con elevata capacità di spesa e aspettative esperienziali. Non si tratta più soltanto di locazione a lungo termine, ma di un ecosistema abitativo che integra gestione professionale, servizi personalizzati e community building, avvicinandosi progressivamente alle logiche del lusso.