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Aste immobiliari, il valore di aggiudicazione frena i prezzi delle case nella stessa zona?

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Autore: Redazione

Il valore di aggiudicazione di un immobile in asta giudiziaria influenza i prezzi delle case del circondario non oggetto di esecuzione immobiliare, e può considerarsi tra i responsabili del calo dei prezzi degli immobili usati degli ultimi decenni. Questa, in sintesi, la conclusione a cui giunge uno studio di Banca d’Italia, a firma di Michele Loberto.

Nel working paper si analizzano 623.922 abitazioni, di cui  33.702 in vendita in asta giudiziaria, e si dimostra come i venditori di immobili in una data area siano portati a fare sconti sulla vendita delle proprie case se nel quartiere è in vendita un immobile pignorato. L’analisi parte dai tassi di insolvenza del nostro Paese, che hanno interessato in particolare i periodi 2008-2013 ma anche 2016-2018, con pignoramenti immobiliari giunti a 250 mila unità e con una riforma del sistema delle aste che ha reso più semplice aggiudicarsi una casa pignorata grazie all’abolizione dell’offerta minima e l’introduzione della possibilità di pagare a rate o con mutuo.

Considerando poi che la differenza tra prezzo di aggiudicazione e prezzo di mercato possa essere notevole, anche fino quasi al 60%, l’effetto è stato quello, da parte dei venditori di case negli stessi quartieri, di considerare le case in asta come concorrenti alle proprie. Da cui la maggiore propensione ad abbassare i prezzi di vendita, contando contemporaneamente sul fatto che le case non in asta possanno essere preferibili per l’immediata disponibilità, cosa che non sempre è vera per le case acquistate durante una esecuzione giudiziaria. Tale tendenza, secondo lo studio, si verifica maggiormente entro i 150 metri dalla casa pignorata, meno per distanze di 400 metri.

La tendenza si manifesta inoltre in modo diverso da città a città. A Milano e Torino ad esempio il prezzo delle case pignorate è risultato solo del 32% inferiore alla media di mercato, e lo stato delle case pignorate si è rivelato peggiore di quello medio, con case più piccole e concentrate in periferia e in peggiore stato manutentivo. Non così invece è accaduto a Roma, dove la situazione è risultata opposta, ma dove comunque si sono registrate dinamiche di influenza dei prezzi di asta sui prezzi immobiliari.