Un patto tra Comune e proprietari per sbloccare il patrimonio immobiliare inutilizzato

Un patto con i proprietari per rimettere sul mercato appartamenti vuoti e dare una risposta alle famiglie in difficoltà. E' l'ultimo strumento del Comune di Milano per risolvere il problema dell'emergenza abitativa del capoluogo lombardo, oggetto di un avviso pubblico lanciato a dicembre 2018 e aperto fino a giugno 2019. A illustrarlo a idealista/news Gabriele Rabaiotti, assessore alla Casa e ai lavori pubblici, che parla anche dei problemi endemici al mercato milanese che rendono difficile sbloccare il patrimonio immobiliare sfitto. 

Qual è l'obiettivo del progetto lanciato dal Comune di Milano?

Il progetto è uno strumento, e non è l’unico, orientato a mettere in moto il patrimonio sfitto e farlo incontrare con una domanda non di emergenza, ma formata da quel bacino di famiglie che hanno perso la casa per ragioni legate a canoni di affitto troppo alti o per mutui diventati ormai insostenibili, anche a seguito della caduta del reddito. 

A queste famiglie, che non riescono a trovare un percorso alternativo grazie alla propria rete di conoscenze, si vuol offrire un alloggio per un periodo non superiore ai 18 mesi, sufficiente a trovare una via alternativa per risolvere il proprio problema abitativo.

A chi si rivolge questo avviso pubblico?

Trattandosi di un avviso pubblico, anche chiamato bando a sportello, è aperto a chiunque possieda un alloggio con determinate caratteristiche e voglia metterlo a disposizione. Quindi si tratta tanto di grandi proprietà, che di piccoli proprietari che vogliano mettere in campo la seconda o terza casa. Certamente è più facile per le grandi proprietà che spesso hanno a disposizione 50 o anche 150 appartamenti e che possono sopportare le conseguenze di un eventuale mancato rilascio dell’abitazione, cosa che invece può diventare paralizzante per il piccolo proprietario.

Quali sono i contributi concessi dal Comune di Milano ai beneficiari dell’avviso?

Il Comune paga alla proprietà un affitto a canone concordato secondo quanto stabilito dagli accordi territoriali. L’alloggio può trovarsi anche al di fuori del Comune di Milano, nella cintura metropolitana, e in quel caso ci atteniamo agli accordi territoriali del Comune dove è ubicato l’immobile. Anche in questo caso le famiglie appartengono al Comune di Milano.

Oltre al canone, il Comune corrisponde al propietario per ogni appartamento messo a disposizione anche 150 euro mensili per un piano di accompagnamento, messo in atto attraverso realtà associative o di cooperazione sociale, che consenta alle famiglie di trovare una sistemazione alternativa alla fine del periodo contrattuale. In questo modo cerchiamo di contenere il rischio locativo legato al mancato rilascio dell’immobile. Si consideri che il denaro messo a disposizione per questo progetto ammonta a circa un milione e 350mila euro, che corrispondono a non più di 140 alloggi.

Quale tipo di contratto viene stipulato con il proprietario dell’alloggio?

Con il proprietario dell’alloggio viene stipulato un contratto a canone concordato a regime transitorio con una durata massima di 18 mesi. Noi chiediamo ai proprietari una disponibilità di 36 mesi, in modo che nei fatti vengano ospitati due o più nuclei famigliari.  Inoltre, apriamo alla possibilità che i proprietari chiedano agli inquilini un contributo economico che va dai 150 ai 300 euro. In questo modo tra il nostro contributo e quello della famiglia, stiamo garantendo loro un canone allienato a quello di proprietà.

Cosa succede nel caso in cui alla fine del percorso contrattuale la famiglia non ha trovato un percorso alternativo?

Il Comune si fa garante del piano di accompagnamento perché la famiglia si muova fin da subito per intercettare altre offerte, ma non del mancato rilascio dell’immobile. In ogni caso stiamo pensando di trasformare il piano di accompagnamento in un fondo di garanzia, trattenendo i 150 euro mensili e rendendo disponibili alla fine del contratto 2700 euro, che diano la possibilità ai proprietari di mettere in campo delle misure di rilascio dell’alloggio.

Parlando del problema degli alloggi sfitti a Milano (secondo le più recenti stime sarebbero 70mila) perché c’è una così forte resistenza a mettere in affitto i propri immobili?

Ci sono due fattori che determinano questa situazione e rendono difficile mobilitare il patrimonio immobiliare. Da una parte c’è sicuramente il timore da parte dei proprietari di un mancato rilascio dell’immobile. Dall’altra questa resistenza è legata anche a una cultura poco propensa a vedere nell’affitto una forma di remunerazione degli investimenti immobiliari. Nonostante la crisi del settore abbia rimesso in moto il mercato dell’affitto, molti proprietari preferiscono aspettare e tenere sfitto il proprio appartamento. Questo, in controtendenza con ciò che accade in molti Paesi europei, dove la locazione è vista come una modalità importante di valorizzazione dell’investimento.

Milano potrebbe allinearsi con altre capitali europee?

Mi sembra difficile perché la percentuale di case in affitto è decisamente minore rispetto alle grandi città europee, siamo sotto il 30% quando avremmo bisogno di un patrimonio che si aggiri intorno al 40-50%. Una specificità del mercato milanese, che al tempo stesso è la sua fortuna e il suo problema, è che il settore dell’affitto è un mercato vivace, dinamico, che può vantare aspettative di remunerazione molto alte. Una ragione che spinge i proprietari a optare per il canone libero e non per quello concordato.

Dovremmo riuscire a trasmettere agli operatori immobiliari che il canone concordato non solo porta meno risorse nelle tasche dei proprietari, ma è un canale che, comportando meno rischi, nei fatti offre più garanzie di remunerazione o aspettative di remunerazione.  

L’immobilismo del patrimonio immobiliare di Milano riguarda anche le case popolari

La colpa di questo immobilismo sicuramente risiede in gran parte nella mancanza di un’offerta alternativa, se il mercato offrisse alloggi in affitto a prezzi accessibili sicuramente una famiglia, una volta migliorata la propria situazione economica, cercherebbe una sistemazione alternativa. Ma se questa uscita è impossibile, dati i costi troppo alti dell’affitto, la famiglia cercherà di resistere dentro la casa popolare il più a lungo possibile. Tutto questo ha generato nella testa dell’inquilino un meccanismo che gli fa pensare che una casa popolare sia per tutta la vita.

Proprio nei confronti delle case popolari è partito il piano di rientro delle morosità.

Il debito maturato dalle case popolari in un periodo di tempo che va dal 2003 al 2016 ammonta a circa 190 milioni di euro ed è il debito nei confronti del quale abbiamo fatto partire il piano di recupero delle morosità. Al momento abbiamo inviato 19mila lettere a inquilini di case popolari in situazione di morosità e abbiamo ricevuto circa 5mila manifestazioni di interesse. Le famiglie possono manifestare il proprio interesse entro il 30 giugno 2019, successivamente ogni domanda dovrà essere valutata sulla base del piano di rientro e si apriranno le trattative con i singoli inquilini. Se la conciliazione non dovesse andare a buon fine, si metterà in moto la modalità di riscossione coattiva.