Affitti brevi: quanto rendono davvero dopo le nuove regole fiscali

Nel mercato italiano degli affitti brevi la redditività può superare il 6% annuo rispetto al valore dell’immobile, ma il risultato è tutt’altro che uniforme sul territorio. La convenienza economica dipende da una combinazione di fattori – prezzo di acquisto, tasso di occupazione, livello dei canoni e regime fiscale – che cambiano sensibilmente tra grandi città e borghi. Con il quadro normativo aggiornato per il 2026, il settore entra ora in una fase di valutazione più attenta.

Fiscalità confermata, ma cambiano le soglie

Come riportato da Il Sole 24 Ore, il quadro legislativo influisce oggi sulla redditività dell’investimento in affitti brevi, che ha visto naufragare l’ipotesi dell’aliquota del 26% sugli affitti brevi, mantenendo la cedolare secca al 21% per il primo immobile locato. La vera novità riguarda però la definizione di attività imprenditoriale: dal 2026 il limite scende da cinque a tre appartamenti, oltre il quale scatta l’obbligo di operare come imprenditore, con apertura della partita Iva.

L’impatto concreto di questa modifica è ancora incerto. Non è escluso, infatti, che una parte dei proprietari scelga di riorientare il proprio portafoglio immobiliare, ad esempio spostando alcuni alloggi sulla locazione transitoria, con contratti da uno a 18 mesi, per restare fuori dall’ambito imprenditoriale.

Chi possiede più immobili e dove si trovano

Secondo le rilevazioni di Aigab, l’Associazione italiana gestori affitti brevi, riportate dal quotidiano finanziario, solo il 2,5% dei proprietari possiede tre o più immobili destinati alla locazione breve. Nonostante la quota ridotta, questi soggetti incidono per circa l’8% del totale degli annunci.

Si tratta spesso di proprietà condivise – tra coniugi o, più frequentemente, tra fratelli coeredi – e soprattutto di immobili geograficamente decentrati: il 70% dei proprietari multipli opera fuori dalle grandi città e l’80% delle abitazioni multiple si concentra in borghi o località di villeggiatura marine e montane.

La geografia della redditività

Il confronto tra grandi città e centri minori mette in evidenza differenze marcate, sottolinea Il Sole 24 Ore. A Palermo, un bilocale di 60 metri quadrati affittato a una tariffa media di 90 euro a notte, con un tasso di occupazione del 62%, genera circa 19mila euro di incasso lordo annuo. Al netto delle spese e della cedolare secca al 21%, il risultato è un guadagno di 6mila euro, pari a una redditività del 6,6% rispetto a un valore dell’immobile di 92mila euro.

Lo stesso modello applicato a Milano, in zona Navigli, produce esiti molto diversi. Pur con un tasso di occupazione potenzialmente più alto (64%), la redditività si ferma al 2,3%, penalizzata dal valore decisamente più elevato dell’immobile. È proprio il prezzo di acquisto a rappresentare il fattore che, nei centri minori, spinge spesso i rendimenti oltre quelli delle grandi città e delle località turistiche più affermate.

Un esempio emblematico è San Severino Marche, dove un bilocale con un valore di 57mila euro genera un reddito netto annuo di circa 4.500 euro, pari a una redditività del 7,8%. Valori sostenuti emergono anche in altri Comuni interni, come Gualdo Tadino.

Partita Iva: costo o opportunità?

La riduzione della soglia a tre immobili rende più probabile, soprattutto nei centri minori, l’obbligo di apertura della partita Iva. Le prime simulazioni mostrano che, in alcuni casi, il regime forfettario potrebbe risultare più conveniente della cedolare secca, grazie a un’imposta del 15% (o del 5%) applicata sul 40% dei canoni, come previsto per l’attività imprenditoriale di affittacamere e case vacanza.

Resta però il nodo dei costi accessori: adempimenti amministrativi, contributi previdenziali e gestione contabile. Oneri che possono pesare in modo significativo, soprattutto laddove i margini sono ridotti.