Mercato immobiliare turistico, la #10yearchallenge dal 2008 al 2018

Com’è cambiato il mercato delle località turistiche negli ultimi dieci anni? Vediamolo in una sorta di #10yearschallenge a cura dell’Ufficio Studi Tecnocasa.

Nel 2008 le località turistiche di montagna registravano in generale una leggera contrazione dei valori; in tenuta quelle della Val d'Aosta e del Trentino Alto Adige. Il lago mostrava una diminuzione dei prezzi più forte, tra le zone in flessione quelle della sponda bresciana del Lago di Garda e del Lago Maggiore. Sul mare, generalizzata diminuzione delle quotazioni. Tra le località più costose Capri, Alassio e Varazze.

Nel 2009 gli immobili in zone turistiche di mare hanno subito una contrazione più forte rispetto a quelli di montagna e di lago. Le località di mare del Nord Italia hanno tenuto meglio rispetto a quelle del sud. Sul mercato del lago la diminuzione dei valori è stata abbastanza generalizzata ma contenuta, mentre le quotazioni della montagna sono rimaste stabili.

Nel 2010 si registrava un lieve aumento delle quotazioni delle soluzioni in montagna, grazie al buon andamento di quelle della Val d'Aosta e del Trentino Alto Adige. Al mare i prezzi calavano invece dell'1,8%. Stabili le quotazioni delle abitazioni situate sul lago.

Nel 2011 le località di mare segnalavano il ribasso più forte con -4,3%. A seguire il lago con -3,9%. Iniziano a sentirsi i primi segnali di rallentamento del mercato della seconda casa.

2012 anno di ribassi importanti per i valori delle abitazioni situate nelle zone turistiche a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. L'introduzione dell'Imu ha determinato in parte questo risultato, ma è soprattutto l'incertezza a far sì che i potenziali acquirenti siano più prudenti nelle decisioni di acquisto.

Nel 2013 si rafforza il ribasso delle quotazioni delle abitazioni nelle località turistiche, innescando dinamiche di potenziale sviluppo futuro. Ad esempio, nelle località di mare si iniziano però a vedere incrementi di acquisto di prima casa, grazie al ribasso dei prezzi. Inizia poi la pratica di affittare la casa durante il periodo estivo, con l'obiettivo di recuperare parte delle spese. Il ribasso dei prezzi riaccende inoltre l'interesse degli acquirenti stranieri alla ricerca di soluzioni d'epoca nei borghi storici, oppure di soluzioni indipendenti non lontano dal mare. Anche nelle località lacustri si registra un ritorno di stranieri che si riversano in particolare sul Lago di Garda.

Nel 2014 le quotazioni immobiliari continuano il loro ribasso. In montagna ma anche al mare la location diventa sempre meno importante al fine della scelta d'acquisto: si preferiscono località meno costose, vicine a quelle top perché è il prezzo la variabile più importante. Nelle località turistiche si presta maggiore attenzione all'efficienza energetica al fine di contenerne i costi.

Il 2015 vede quotazioni immobiliari ancora in calo ma la domanda di casa vacanza è in aumento grazie ai prezzi più accessibili ormai raggiunti in numerose località turistiche e grazie anche mutui più convenienti che stanno portando i potenziali acquirenti a finanziare anche l’acquisto della casa vacanza. Cresce sempre più l’attenzione al contenimento dei costi di gestione dell’immobile e quindi anche alle caratteristiche costruttive dell’immobile che garantiscono efficienza energetica. Gli stranieri inoltre tornano ad acquistare in Italia, in particolare sul Lago di Garda ed in alcune località di mare.

Nel 2016 prezzi immobiliari ancora in diminuzione in montagna, sul lago e al mare. Si conferma l’interesse degli acquirenti stranieri che sono attratti dalle località di mare e lago in particolare. Al mare torna l’interesse soprattutto in Campania (soprattutto Ischia, Sorrento e, in misura minore, Amalfi e Positano) Sicilia (nell’area di Castellammare del Golfo e Scopello) e Liguria (con un ritorno importante dei francesi nell’imperiese e agli albori nel savonese) dove gli interventi per la nascita di piste ciclabili diventa un elemento importante per attirare le richieste di acquisto. Sul lago sono soprattutto le località della provincia di Verona e Trento (lago di Garda) e del lago di Iseo ad interessare gli stranieri. Questi ultimi sono attratti dai borghi. Tornano gli investitori al mare e in montagna soprattutto dove è elevata la domanda di affitti estivi. Prosegue il trend che vede anche i proprietari della casa vacanza acquistata con finalità di utilizzo personale affittarla nel periodo in cui non è utilizzata al fine di recuperare parte delle spese legate al mantenimento e alla proprietà.

Tra il 2017 e la prima metà del 2018 infine sul mercato immobiliare del lago i comuni della sponda bresciana del Garda performano meglio di quelli della sponda veronese. La stabilità è comunque la tendenza prevalente. L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa ha evidenziato che il 6,4% delle stesse riguarda la casa vacanza. Il 7,9% di chi l’ha acquistata è rappresentata da stranieri. Al mare si conferma l’interesse degli stranieri sempre più attratti dalle nostre località più prestigiose e interessati a soluzioni indipendenti con budget importanti oppure ai borghi mentre gli italiani prediligono gli appartamenti con budget contenuto. In montagna performano bene le abitazioni costruite con criteri di efficienza energetica e le località che hanno investito su impianti nuovi e un’offerta benessere. Rispetto all’anno precedente c’è maggiore interesse da parte di acquirenti stranieri anche in alcune località montane.