I prezzi delle case hanno un ciclo, come tutto il resto, legato in parte all'andamento generale dell'economia e in parte a fattori propri. Gli economisti, rispetto ai paesi delle economie avanzate, stimano solitamente 6 anni di crescita dei prezzi e 5 di discesa. A che punto siamo in Italia?
In studio della commissione europea sul mercato immobiliare, leggiamo alcune caratteristiche del funzionamento del settore del real estate. Per prima cosa, ci dice lo studio, i mercati immobiliari degli stati membri sono molto diversi tra di loro, con paesi come Italia, spagna, grecia e irlanda con un numero decisamente alto di proprietari, rispetto, per esempio, alla germania, in cui il numero è molto basso
Ciononostante, ogni paese normalmente sperimenta un ciclo di 6 anni di aumento dei prezzi, che si può calcolare attorno al 40% e 5 di correzione, di circa il 25%. Questo secondo la teoria economica, che fa riferimento a dati disponibili dagli anni sessanta
Ma l'ultimo ciclo immobiliare è stato in buona parte dell'europa anomalo. La fase di espansione è stata eccezionalmente acuta, specie in paesi come l'irlanda (+172%), bulgaria (+225%), lituania (+417). L'Italia, invece, a livello macro, ha sperimentato un aumento del 43%, ossia normale, stando a queste cifre, che si è concluso nel terzo trimestre 2003
Da allora è cominciata la correzione, piuttosto lenta a dire il vero, ma progressivamente più accentuata. Se il ciclo fosse regolare, la discesa dei prezzi dovrebbe terminare nel terzo trimestre 2012
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Ma, segnala il rapporto, ci troviamo in una fase decisamente imprevedibile, dato che i cicli economici sono prevedibili fino a un certo punto. Il mercato immobiliare, inoltre, dipende da diversi fattori, tra cui il sistema dei prestiti, le tasse e le imposte e il mercato del lavoro. La mentalità della gente è inoltre un fattore importante
36 Commenti:
In Italia non c'è nessuna bolla anzi secondo i miei studi i prezzi aumenteranno a brevissimo (già dal prossimo anno) a 2 cifre. I motivi sono i seguenti :
1) Il risparmio dei cittadini è molto alto, e se da un lato c'è moltissima gente con poco o pochissimo reddito, dall'altro vi sono abbastanza ricchi evasori fiscali sostenuti dallo stato che avranno la possibilità di comprare immobili e ridurre in una sorta di schiavitu' moderna le persone con poco reddito, che saranno costrette ad andare in affitto. Insomma si ritornerà come era intorno ai primi del '900, pochi proprietari e il resto nelle mani di pochi ricchi possidenti.
2) Coloro che vendono hanno la sacrosanta aspettativa di guadagni dell'ordine del 10% annuo, a meno chiaramente non vendono. Non si capisce perche' chi spende oggi 200K per un immobile non lo debba vendere domani a 200K+20K(spese)+20k di onesto guadagno.
3) Lo stesso dicasi per i costruttori, chi fa impresa e da da lavorare a moltissima gente, è giusto che abbia guadagni congrui all'investimento che ha fatto, che penso debbano essere almeno del 40%.
4) Il pollo alla fine si trova sempre, bisogna solo aspettarlo per poi cucinarselo a fuoco lento, l'immobiliare in questo senso non tradisce mai. Chi non riesce a vendere l'anno dopo cambia prezzo di vendita aggiungendo un buon 10-15% alla fine comunque venderà con il guadagno previsto. Io ad esempio è dal 2007 che cerco di vendere un trilo in provincia di Milano, pagato 180k nel 2006 messo in vendita nel 2007 a 220k (180+20k spese + 20k piccolo guadagno) adesso lo sto vendendo a 300k, ogni anno aggiungo 20k alla fine sono convinto che lo venderò al prezzo che dico io, magari nel 2020 ma a 500k.
Chiunque spera in ribassi immobiliari in italia è un illuso, il mattone se non si ha fretta di vendere permettere sempre di realizzare il guadagno previsto.
....perchè non lo metti subito a 500 k, senza aspettare 20 anni....perchè probabilmente il tuo immobile è fuori prezzo...cioè troppo basso!!!
...pensaci....ti ho dato una dritta da poco eh?
Ma tu sei proprio un cogli one
Sei un poveretto, aggiungi pure tranquillo e apetta il pollo..poi dicci quando lo trovi!
Il mattone non cala mai al contrario cresce ogni anno ! La gente non e' informata e scrive delle cretinate poi si illude ma la certezza vera e ' che il mattone si rivaluta ogni anno non cala Mai sopratutto a Milano !
***Il mattone si rivaluta ogni anno non cala mai sopratutto a Milano *** questo è vero!... a Milano il mattone sale sempre. Me l'ha detto un mio amico muratore di Milano. Mi ha detto: "noi non usiamo la gru per portare i mattoni ai piani alti in costruzione. La sera li lasciamo nel piazzale e l'indomani mattina li troviamo all'ultimo piano che sono saliti da soli durante la notte". Un'altra prova è che a Milano non c'è mai stato nessuno ferito da un mattone, perché i mattoni invece di cadere in testa alle persone, salgono in cielo. Infatti, sono i piccioni milanesi che sono disperati: quando volano devono continuamente schivare i mattoni in salita. Demetrio
Ci sono milioni di giapponesi che ai primi degli anni '90, dopo 5 anni di ribasso del mercato immobiliare, comprarono a piene mani convinti di fare l'affare della loro vita - facendo mutui anche centennali! - perché il ciclio ribassista doveva essere concluso.
Peccato che invece durò altri 20 anni!
Solo uno sciocco può credere/pensare che in Italia tra nove mesi il mercato immobiliare ricomincerà a salire.
La salita dei prezzi immobiliari è sempre anticipata da ottime condizioni macroeconomiche, attualmente inesistenti.
O forse qualcuno crede che:
A - entro nove mesi l'economia Italia farà faville?!
B - che il debito pubblico si abbatterà da solo?!... eh sì!... perché se viene abbattuto con le tasse, ciò fare crollare ancora di più il pil, l'occupazione e tutta l'economia in genere.
C - che le banche ricominceranno ad erogare mutui facili agli acquirenti e finanziamenti ai costruttori?!
D - che tutto l'invenduto in essere verrà comprato in pochi mesi?!
E - e... tutti gli altri cento motivi negativi, che conosciamo, per il mercato immobiliare.
Quello che è accaduto dal 2008 ad oggi è solo un piccolo aggiustamento: il vero ribasso deve ancora arrivare!... e inizierà quando finalmente anche in Italia arriveranno le tasse sulla casa (soprattutto sulle case sfitte!), nonché una mega patrimoniale una tantum per abbattere di alcune centinaia di miliardi il debito pubblico.
Fateci caso: tasse sulle case e patrimoniale erano due termini tabù fino a qualche tempo fa. Ne parlavano solo "i comunisti".
Ora, non passa giorno che qualche politico al governo non menzioni la possibilità che ciò accada. L'ultimo è stato l'altro ieri uno del pdl che ha detto. "No al ripristini dell'ici ma è possibile l'istituzione della service tax"
Roba da ridere: è come dire no alle puttane però ben vengano le escort!
E si sa: le escort sono più care delle puttane; così come la service tax (nei tanti paesi dove esiste) è una vera stangata (anche il 2% all'anno del valore dell'immobile): altro che ici!
Demetrio
Condivido pienamente quanto dici.
Le previsioni delle teorie economiche sono come l'oracolo della pizia di delfi, sono vere solo in caso di sciagure.
Adesso qualcuno propone di tassare i patrimoni e detassare il lavoro
Adesso faccio io una previsione: prima tasseranno i patrimoni, e ci riusciranno subito, poi proveranno a detassare il lavoro, ma non ci riusciranno mai
Io non sono un economista
Per il commento n° 19
Gli studi di un anonimo illustre sconosciuto non tengono conto che:
1) gli evasori saranno pure sostenuti dallo stato ma avere immobili costa. Chi si è arricchito vendendo immobili, lo ha fatto con la vendita, quindi dell'acquisto non glie ne può fregare di meno.
2) forse non sai che ogni anno dall'Italia scappano via 70.000 giovani laureati e per ogni due di questi ne entra uno che ha un livello culturale molto minore. Evidentemente, visto che in Italia l'80% è proprietario di immobili, chi deciderà di rimanere avrà a disposizione la casa ereditata dai nonni o dai genitori, mentre gli altri non rimarranno qui a morire pagando affitti a chi si è arricchito evadendo.
3) sacrosanta aspettativa di un guadagno del 10% annuo? Ma chi te le ha messe in testa queste str****te?
4) guadagno dei costruttori del 40%? Ahahah, a parte che mediamente un normale guadagno di impresa è del 20% e non del 40% come pensi, erroneamente, tu. E poi con la bolla immobiliare che si è verificata e tutti costruttori ed agenzie che sono nate come i funghi, hanno lavorato per un guadagno solo del 40%... mi viene proprio da ridere
5) svegliate che è finita la guerra! Il pollo non esiste più perché anche oggi vale la teoria darwiniana della selezione naturale, e se per caso esistesse ancora ci sono le banche che lo proteggono dal fare qualcosa che andrebbe contro gli interessi della comunità (continuare a drogare questo mercato)
6) guarda che per il tuo "trilo a Milano" secondo me potresti metterlo in vendita adesso a 500.000 euro, magari se lo compra qualche tuo parente stretto, però poi sbrigati a reinvestire subito nel mattone, a malapena il giorno dopo riuscirai a comprare uno sgabbuzzino con 800.000 euro
Basta con questo pessimismo ! Il mattone non scende Mai al contrario si rivaluta ogni anno e rimane l'unica fonte di investizione sicura ! Ed e' per questo che si chiama real estate ! Crolera' solo quando l'Italia verra ' venduta ai cinesi ma non e' il caso non succederà mai !
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