Il prezzo di un bene, in teoria, lo decide il mercato, ma in pratica le cose non vanno sempre così. Prendiamo le case, per esempio, che compongono un settore davvero speciale, in cui ogni venditore e ogni acquirente possono avvicinarsi o allontanarsi di molto dai presunti valori di mercato. Le cose poi si complicano se nessuno sa più con certezza quali sono i valori di riferimento. Ecco perché lo stesso immobile può costare il doppio o la metà a seconda delle circostanze
Un reportage del corriere della sera indica come muoversi nell'universo delle valutazioni immobiliari, che può dare spesso degli esiti molto diversi
Per prima cosa ci sono le famose quotazioni omi, dell'osservatorio immobiliare dell'agenzia del territorio. I dati attualmente disponibili sono relativi al primo semestre 2011 e permettono di visionare i valori al m2 con estrema precisione, non solo città per città, ma anche quartiere per quartiere
Il problema però, come indica il corriere, è che in partenza i listini vengono forniti con forti oscillazioni. Prendiamo un esempio concreto: Milano, quartiere semicentrale, indicazione co5 (Piemonte, washington, cimarosa). Le quotazioni omi sono molto dettagliate e distinguono le abitazioni civili a seconda dello stato
Le abitazioni in ottimo stato hanno un'oscillazione tra i 3.900 e i 5.000 euro. Un appartamento di 100 mq, dunque, in ottimo stato, potrebbe valere tra i 390 e i 500mila euro. Un'oscillazione non da poco, quindi
Sappiamo poi che sono diversi i fattori che possono influire: il piano in cui si trova l'abitazione, presenza o meno dell'ascensore, una o due arie, vicinanza ai mezzi pubblici, strada silenzione o rumorosa, ecc.
Ma i valori omi sono generalmente messi in discussione: troppo alti, per alcuni, troppo bassi per altri. E qui entra in gioco l'aspetto soggettivo dei proprietari e l'aspetto oggettivo che, a parità di via, non tutti gli immobili sono uguali
Il reportage del corriere dimostra come, usando diversi portali che consentono di elaborare indicativamente i prezzi al mq degli immobili, per la stessa abitazione si passi da 142 a 280mila euro. Il doppio, o la metà, a seconda di come la si voglia guardare
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38 Commenti:
Le agenzie immobiliari per loro intrinseca natura sopravvalutano gli immobili, è inevitabile. Lo faranno sempre. È il loro business. Dall'agenzia ci va il venditore; per l'agenzia il cliente è sempre il venditore, contrariamente a qualsiasi altro affare commerciale. Il compratore lo abbagli con gli sconti, le svendite, i saldi, veri o falsi che siano. Come si conquista quindi il cliente-venditore? supervalutando l'appartamento. Se io dovessi vendere la casa a chi darei il mandato: a chi mi dice che la mia casa vale 100 oppure a chi me la valuta 130?l ragionamento impeccabile che riflette a pieno la realtà dei fatti. Vorrei comunque spezzare una lancia in favore di quache agente immobiliare che, quantomeno, prova a far capire ai venditori che la situazione è cambiata. Il problema è che gli sforzi di questi pochi sono vanificati al comportamento scorretto dei tanti che sopravvalutano e che agiscono con il pieno consenso di coloro che pensano di poter vendere ancora ai prezzi del 2007
Il cliente dell'agenzia è il venditore, ma chi butta fuori i quattrini è il compratore.
Ed adesso è il compratore che ha potere perchè gente che va a vedere case ce ne sono tante ma chi compra è poca....
Non te lo scordare.....
Le agenzie immobiliari per loro intrinseca natura sopravvalutano gli immobili, è inevitabile. Lo faranno sempre. È il loro business.
Evidentemente solo io trovo agenzie che mi svalutano l'immobile pur di venderlo...mah!!!
Il problema è che se vendi a valori più bassi dell'omi, arriva l'agenzia delle entrate e ti dice che devi pagare la differenza... e alloraaaaaaaaaaaaa??????
Mi sembra un po' confuso come concetto
Sarebbe bello che i prezzi non potessero scendere per i controlli fiscali, ma queste bischerate da dove le tirate fuori.
Bravi tutti
Sono una venditrice: prima stima dell'agenzia a maggio 2011: quanto ho acquistato, più spese e un leggero guadagno di 10.000, poi chiamo ad agosto e dico io: il mercato scende, sono disposta a rimetterci sia il guadagno che le spese - loro rispondono si: ma di fatto continuano a quel prezzo, io non ho urgenza a vendere, ma trovo molte agenzie che fanno solo super stime, anche se io dichiaro di essere a perfetta conoscenza di aver comprato al picco 2007 e che "voglio" perderci.. Nonostante loro non calano se non in sede di trattativa e la fanno pure male, dato che ancora non ho venduto - premetto che è senza esclusiva appoggiata a 3 agenzie....
Signora, se la dia a gambe levate da quelle 3 agenzie di pasdaran dell'immobiliare e si affidi, possibilmente con mandato in esclusiva, nel suo interesse, a chi le parla con onestà intellettuale e le illustra correttamente anche le difficoltà dell'operare adesso nel mercato, oltrechè a offrirle una corretta valutazione del bene: oggi il prezzo troppo alto, comunque non corretto, scoraggia l'avvicinarsi del possibile acquirente.
Sono una venditrice: prima stima dell'agenzia a maggio 2011: quanto ho acquistato, più spese e un leggero guadagno di 10.000, poi chiamo ad agosto e dico io: il mercato scende, sono disposta a rimetterci sia il guadagno che le spese - loro rispondono si: ma di fatto continuano a quel prezzo, io non ho urgenza a vendere, ma trovo molte agenzie che fanno solo super stime, anche se io dichiaro di essere a perfetta conoscenza di aver comprato al picco 2007 e che "voglio" perderci.. Nonostante loro non calano se non in sede di trattativa e la fanno pure male, dato che ancora non ho venduto - premetto che è senza esclusiva appoggiata a 3 agenzie.... cara signora venditrice, tenga presente che diverse agenzie non prendono la provvigione del venditore (per acquisire il mandato), ma il mancato guadagno lo ricaricano sul costo dell'immobile a scapito dell'acquirente (che si trova nella condizione di pagare due volte il famoso...disservizio). Ma dove sta scritto che un agentucolo (con un' istruzione medio-bassa), debba lucrare e straguadagnare come se fosse uno scienziato della nasa??? all'anonimo signore che parla di guerra tra poveri, vorrei dire che la questione non sta in questi termini, ma nello ristabilire una corretta valutazione di un bene qualsiasi, visto che l'epoca delle vacche grasse è alle spalle. Bisogna ristabilire inoltre, che il tempo dei giochini e giochetti è terminato fi-ni-to. La condizione odierna è sicuramente molto complessa ed i responsabili del disastro sono diverse figure. Ma non è più sopportabile accettare dei piranha che senza rischiare nulla di proprio (agenti immobiliari), pensano ancora di fare soldini facili ed il bello e cattivo tempo alle spalle di persone che hanno sudato sul serio per averli. Questo è!!
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