Il prezzo di un bene, in teoria, lo decide il mercato, ma in pratica le cose non vanno sempre così. Prendiamo le case, per esempio, che compongono un settore davvero speciale, in cui ogni venditore e ogni acquirente possono avvicinarsi o allontanarsi di molto dai presunti valori di mercato. Le cose poi si complicano se nessuno sa più con certezza quali sono i valori di riferimento. Ecco perché lo stesso immobile può costare il doppio o la metà a seconda delle circostanze
Un reportage del corriere della sera indica come muoversi nell'universo delle valutazioni immobiliari, che può dare spesso degli esiti molto diversi
Per prima cosa ci sono le famose quotazioni omi, dell'osservatorio immobiliare dell'agenzia del territorio. I dati attualmente disponibili sono relativi al primo semestre 2011 e permettono di visionare i valori al m2 con estrema precisione, non solo città per città, ma anche quartiere per quartiere
Il problema però, come indica il corriere, è che in partenza i listini vengono forniti con forti oscillazioni. Prendiamo un esempio concreto: Milano, quartiere semicentrale, indicazione co5 (Piemonte, washington, cimarosa). Le quotazioni omi sono molto dettagliate e distinguono le abitazioni civili a seconda dello stato
Le abitazioni in ottimo stato hanno un'oscillazione tra i 3.900 e i 5.000 euro. Un appartamento di 100 mq, dunque, in ottimo stato, potrebbe valere tra i 390 e i 500mila euro. Un'oscillazione non da poco, quindi
Sappiamo poi che sono diversi i fattori che possono influire: il piano in cui si trova l'abitazione, presenza o meno dell'ascensore, una o due arie, vicinanza ai mezzi pubblici, strada silenzione o rumorosa, ecc.
Ma i valori omi sono generalmente messi in discussione: troppo alti, per alcuni, troppo bassi per altri. E qui entra in gioco l'aspetto soggettivo dei proprietari e l'aspetto oggettivo che, a parità di via, non tutti gli immobili sono uguali
Il reportage del corriere dimostra come, usando diversi portali che consentono di elaborare indicativamente i prezzi al mq degli immobili, per la stessa abitazione si passi da 142 a 280mila euro. Il doppio, o la metà, a seconda di come la si voglia guardare
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38 Commenti:
Leggendo questi interventi si capisce una sola cosa:
Il governo anche questa volta sta riuscendo nell'intenti di fare la guerra fra i poveri... si perchè sia gli a.i sia i compratori sia i venditori si scannano su chi ha ragione quando piano piano lo stato gli erode i propri averi senza che ne venga incolpato... smettetela di litigare e cercate ognuno di capire che la crisi c'è ma non per tutti... avete visto abbattere seriamente i costi della politica? ridurre gli sprechi? NO! se l'Italia non vuole fare la fine della grecia è bene che inizi a capire che la crisi c'è ma va combattuta contro chi specula (guardate presadiretta il report "cemento") alle vostre spalle, politica, finanza e cementificatori!!! dovreste capire che abbassare i prezzi non è un modo per farsi fregare ma tornare ad una sostenibilitàche se non avviene ci porterà comunque nel baratro, la grecia è molto vicina anche se monti ora dice che non è così... lui ha solo spostato il campo di battaglia fra la gente comune che lavora come voi... svegliatevi invece di litigare! altrimenti perderemo tutti tutto!
È proprio così: guerra tra i poveri.
La sostenibilità dei prezzi-costi dovrebbe, ed avrebbe dovuto, essere un dogma per tutti gli operatori di mercato: nel recentissimo passato non si è considerato che prima o poi il mercato si sarebbe saturato sia in termini di offerta che di prezzi (qualsiasi economista avrebbe potuto e dovuto prevedere ciò, ma noi abbiamo gli economisti del giorno dopo che ci spiegano cosa nel frattemmpo è successo senza darne una motivazione!!): si è comprato con soldi non propri pensando sempre con smisurato ottimismo al domani, sottoscrivendo mutui anche trentennali con firma impegnativa anche dei figli neo maggiorenni e non ancora inseriti stabilmente nel mondo del lavoro!! ma dove vogliamo andare?!
Intanto l'erario, giù di imposta di registro, giù di ici, giù di imu... e, son sicuro, non è ancora finita.
Ecco la signora ci ha detto quanto valgono le case in Italia oggi... niente!!! la verità è quella... se non c'è mercato il bene vale zero! puoi avere un castello ma se al momento di venderlo nessuno te lo compra sei oggettivamente come uno dei tanti poveri... ma con un tetto in testa che però ci paga sopra tasse altissime!!! riflettete poi perchè non c'è nessuno che compra nemmeno sottocosto... i soldi liquidi sono spariti dalle tasche della gente comune, siamo tutti indebitati fino al collo e le banche dicono basta ad altri prestiti... si chiama paralisi finanziaria... un primo passo verso quella economica e poi quella produttiva... non vale solo per l'immobiliare... si devono abbassare i prezzi di tutti i mercati interni se non si vuole arrivare alla grecia che ha dovuto svalutare anche il mercato del lavoro.
Ma tanto già lo so... gli italiani sono tutti furbi e aspetteranno il dramma "tanto non capiterà a me"... amen!
Il mercato immobiliare inglese ha una lunga esperienza.
Secondo loro le motivazioni principali per cui un proprietario svende la casa e' per i seguenti motivi:
Perdita del lavoro
Malattia
Rottura del matrimonio
In Italia l'abi ha sospeso nell'ultimo anno e mezzo il pagamento del mutuo prima casa a oltre 55.000 mutuatari in difficolta per la perdita del lavoro,malattia o qualsiasi altro motivo.
Quindi l'abi ha tolto dal mercato molte case con mutuo che potrebbero venir svendute per i motivi sopracitati e che avrebbero convinto altre persone non in difficoltà ad abbassare la richiesta in minor tempo di quanto occorre oggi.
Rimane sul mercato la piu' grande fetta di persone che non ha fretta e vuole fare l'affare ma le persone che comprano diminuiscono di anno in anno come dimostrano i dati OMI e non vi sono segnali di miglioramento dello stipendio o di credito.
La situazione e' critica anche per gli ai che da un lato devono sopravvalutare per prendersi il mandato ma poi in realtà contribuiscono essi stessi al blocco del mercato tenendo un immmobile non compravenduto ad un prezo fuori mercato.
Per ora e' così poi si vedrà.
Ehi ma che palle sto no-agenzia, ma è sempre lo stesso anonimo delle altre volte dello sbracamento dei prezzi ad almeno il 50% se non di più (e perchè non tutto il cucuzzaro?), oppure è lo stesso che insulta i poveri proprietari di casa perchè secondo lui sono stati così ingenui e stolti da acquistare 4 mattoni? ma 'sto tizio non ce l'ha una fidanzata per sfogarsi un pochino? o la vuole con lo sconto almeno del 50%?
Ehi ma che palle sto no-agenzia, ma è sempre lo stesso anonimo delle altre volte dello sbracamento dei prezzi ad almeno il 50% se non di più (e perchè non tutto il cucuzzaro?), oppure è lo stesso che insulta i poveri proprietari di casa perchè secondo lui sono stati così ingenui e stolti da acquistare 4 mattoni? ma 'sto tizio non ce l'ha una fidanzata per sfogarsi un pochino? o la vuole con lo sconto almeno del 50%?
Ma signori non è possibile dialogare per iscritto ed a distanza con cognizione di causa? magari con argomenti e dati tecnici inerenti all'argomento proposto (se ne abbiamo) e comunque rileggendo bene ciò che scriviamo? tanto a cosa serve azzuffarsi? cambiamo le cose o le situazioni? scambiamoci invece tranquillamente pareri ed idee, non mi pare che siamo ad un derby!
"La valutazione non è un numero, ma un percorso per arrivare a delle considerazioni finali". Tutti i portali, i listini, e qualsivoglia altro mezzo, sono dei semplici indicatori di valori, molto, ma molto, generici. Nulla può sostituire il lavoro di un'agente immobiliare proferssionista. Il messaggio è che: per ottenere una corretta valutazione di un'immobile, è necessario rivolgersi ad un'agente immobiliare professionista.
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