L'articolo scritto da massimiliano podestà di realpodestatee pubblicato ieri da idealista, sullo scoppio di una bolla immobiliare in Italia, ha generato uno dei dibattiti più accesi mai visti sul nostro forum. Il brusco calo delle compravendite nel primo trimestre del 2012 ha però diverse interpretazioni, a seconda del punto di vista. Vi presentiamo il pensiero di chi non pensa che in Italia sia esplosa una bolla
Paolo righi, presidente nazionale della fiaip (la principale associazione di agenti immobiliari in Italia della quale anche noi facciamo parte): “potrebbe esserci una lenta ripresa del mercato immobiliare nel secondo semestre 2012 solo se il governo monti sarà in grado di varare nuove misure per far ripartire il settore immobiliare. La casa rimane sempre il miglior investimento a medio lungo termine per le famiglie italiane ed in Italia non é prevista alcuna bolla immobiliare”. Così il presidente nazionale fiaip paolo righi, intervenendo alla trasmissione “salvadanaio”su radio 24
Paolo buzzetti, presidente dell'ance è convinto che in Italia non ci sarà nessuna bolla immobiliare e che la situazione spagnola attualmente è lontana. "In Italia c'è sempre stata una domanda di abitazioni superiore all’offerta", secondo buzzetti "è arrivato il momento di agire sugli immobili invenduti, procedere con incentivi alle famiglie e al rinnovo delle abitazioni, solo in quel momento l’Italia potrà nuovamente sollevare la testa"
Mario breglia, presidente di scenari immobiliari,pensa che si tratti di un falso allarme dovuto agli ultimi dati del 2011. "Tutti sono stupiti dal "crollo" delle compravendite nel primo trimestre 2012”, commenta breglia “la vera stranezza era nel dato diffuso nei due trimestri precedenti, con cali praticamente irrisori”. Le rilevazioni di scenari immobiliari davano, invece, un ultimo trimestre del 2011 a meno 10%. Percentuale confermata anche nel primo trimestre del 2012.
“Anche il secondo trimestre”, precisa breglia, “si colloca in leggero calo. Si tratta di una riduzione dovuta alle rigide condizioni per accedere a un mutuo. E su tutto aleggiano crisi economica e intoduzione dell'imu, che ha sicuramente scoraggiato la propensione all'acquisto". Quindi, secondo breglia, si tratta di dati congiunturali
Frabio ferrazzi di briks Italia, intervistato dal quotidiano la stampa, ammette le difficoltà per tutto il 2012, che, secondo le loro previsioni, seguirà il cattivo inizio appena rilevato dall'agenzia del territorio. Tuttavia, nessuna bolla: già nel 2013 le cose andranno meglio, rassicura, anche grazie ad una inevitabile discesa dei prezzi che rimescolerà le carte e sbloccherà l'impasse. Secondo ferrazzi "ci sono ancora proprietari che per appartamenti da ristrutturare chiedono gli stessi prezzi del nuovo nella stessa zona e di pari categoria. Ma se persino sul nuovo si fanno sconti del 10%, perché le imprese hanno fretta di rientrare dei costi, nell'usato o si fanno sconti del 20% o la trattativa non si chiude"
Filippo oriana dell'aspesi (associazione nazionale tra società di promozione e sviluppo immobiliare), è sicuro che la situazione italiana sia ben diversa da quella spagnola, perché da noi mancano le prime case nelle principali 23 città, mentre in spagna si è costruito in eccesso. La domanda di casa è forte e si riattiverà nel 2013, come conseguenza di un miglioramento generale dell'economia
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93 Commenti:
Non avevo letto il tuo post che conferma quello che ho scritto anch'io per quanto riguarda Roma.
Il -10%/-15% in periferia dignitosa è conclamato. Ma ormai si va oltre il -20% con facilità e penso che si arriverà al famoso -30% pronosticato oramai da molti. Come probabile acquirente di prima casa in tempo medio-breve la cosa mi fa solo piacere tuttavia per l'economia nazionale non so se sia un bene o un male perchè non ho la competenza per dirlo.
Comunque concordo con te anche quando dici che storicamente questo fenomeno di discesa è già successo e posso dimostrarlo con dati reali sulla base di esperienza diretta (di famiglia).
Zona buona, anche se no ne conosco ubicazione esatta, quindi mi lascio margine di dubbio se trattasi di affare o solo prezzo normale per il momento
Tre camere soggiorno cucina bagno e ripostiglio finestrato e cantina, nonchè balcone non mignon
Casa d'epoca, terzo con ascensore (da me raro per tale tipologia, solo per questo sono almeno 30mila in più di valore)
Da ristrutturare, ma particolari d'epoca non eccelsi ma interessanti, buon taglio, tripla esposizione
Impianto di riscaldamento vetusto cmq esistente e siamo a tetto quindi si fa presto a fare canna fumaria adeguata
Richiesta? meno di 400mila .. 395mila .. Giusto l'idea
Ma nel 2007 era impossibile, manco eri capace di sognarlo
A quanto andrà venduta? dipende all'ubicazione esatta . A seconda secondo me tra 320 e 360
Ps tra parentesi se l'ubicazione è di un certo tipo sarebbe la casuccia dei miei sogni .. E non mi manca molto ad attaccare sto target, eh .. Giusto per chiarire che sono ben lontana dall'essere, come tanti altri qui sopra in osservazione del mercato, una sfigatella che non comprerà mai casa
Capisco target medio alto (per Roma, altrove sarebbe alto) ma leggere che si compravano ad 800mila .. Si comprano a 700mila, si compreranno a 650mila
Come calo .. Che vuoi che sia ..
Boh, si vede vi puzzano i soldi .. Intanto vi siete ripagati la ristrutturazione e vi siete o risparmiati 50mila di debito o vi sono rimasti 50mila da investire o sperperare in divertimenti vari ;)
Sono 300milioni di lire di differenza
Anche in euro sono 150mila euro
Ma quanto capzo guadagnate l'anno per non parervi un risparmio cmq consistente che può valere attendere 3 anni per l'acquisto?
Cmq Roma ha fatto pure peggio nella passata fase in discesa del ciclo immobiliare
Altro che Milano .. Ha fatto meno 40% ed oltre in centro nominale di calo
Fate voi .
Certo sono rimaste case per ceti medio alti anche ai minimi .. Ma a metà prezzo :)
Al di là delle semplici sottrazioni c'è un aspetto molto importante che non si tiene in conto in questi calcoli: il tempo.
Supponiamo che ad una certa data il compratore abbia gli 800.000 euro dell'esempio e il venditore l'appartamento che vuole vendere inizialmente alla stessa cifra.
Dopo 3 anni con investimenti buoni e non rischiosi il primo ci avrà guadagnato un 4.5% netto annuo quindi 36.000 euro, per tre anni 108.000 euro di interessi.
Al termine dello stesso periodo il venditore, oltre ad aver rinunciato a 150.000 euro, avrà anche perso gli interessi di un capitale di 650.000 euro, 88.000 euro.
In definitiva l'acquirente, anziché rimanere "pulito", comprerà con un capitale disponibile di 908.000 euro lo stesso appartamento a 650.000 e gli rimarranno in tasca 258.000 euro che, vi ricordo, sono la bellezza di oltre mezzo miliardo di lire in 3 anni.
Con questo esempio mi sembra quindi chiaro che, a chi ha un capitale importante, non conviene assolutamente oggi acquistare un immobile perché, almeno per i prossimi anni al guadagno, inteso come soldi che gli resteranno in tasca quando comprerà casa, contribuiranno da una parte l'aumento del suo capitale dovuto agli interessi, dall'altra inevitabile riduzione dei prezzi richiesti.
Ma siete cosi' sicuri che ci sia una inevitabile ulteriore riduzione dei prezzi richiesti negli anni futuri? e se si in che percentaule media? già oggi ci sono sconto del 10/15%
Io da quello che ho potuto verificare, gli sconti ci sono eccome, ma è poco probabile che riduzioni del 20% si verifichino in un mese, a meno che chi prova a vendere sa bene di aver fatto una richiesta che è una sparata.
Le riduzioni vere ci saranno inevitabilmente se un immobile non si vende.
Del resto provi a mettersi nei panni di una persona che deve vendere, magari non per ragioni economiche, ma per altre esigenze; un conto è parlare di un tempo fisiologico di qualche mese, altro è se l'immobile inizia a rimanere invenduto per anni e al proprio se ne aggiungono degli altri.
Se ad una maggiore offerta si aggiunge anche una riduzione del numero delle persone per le quali ha senso parlare di certe cifre, o per una riduzione dei mutui concessi dalle banche, o perché cambiano anche le esigenze degli acquirenti o, semplicemente perché ci ripensano, ne deriva che una persona che deve vendere dovrà ncessariamente rivedere la sua richiesta e non si fidi di chi dice di togliere l'immobile dal mercato o di potersi permettere di far fronte alle spese senza problemi; questi sono una minima parte. Vorrei proprio vederli invece tutti gli altri dopo due o tre anni e sentire cosa pensano quando le decine di persone che hanno visionato il suo immobile gli dicono che, per una ragione o per un'altra, costa troppo.
Secondo me nenche il più convinto rimarrebbe tale quando poi si trova a fare i conti con la realtà dei fatti
Le riduzioni vere ci saranno inevitabilmente se un immobile non si vende. Da sempre non si vendono le brutte case e questo và al di là della crisi... le belle case si venderanno sempre
Scusami, ma cosa significa quello che hai scritto?
Siccome la casa è bella devo pagarla qualsiasi prezzo? ma ti sbagli di grosso!
E poi ti posso assicurare che di case belle, ma solamente a detta dei venditori, ne ho viste a decine, il prezzo era totalmente fuori mercato e la conseguenza inevitabile: invendute per anni.
Prova a mettere in vendita un appartamento a 7.000 euro al metro quadrato dove normalmente le transazioni le fanno a 4.000 e poi ne riparliamo
Scusami, ma cosa significa quello che hai scritto? siccome la casa è bella devo pagarla qualsiasi prezzo? ma ti sbagli di grosso! e poi ti posso assicurare che di case belle, ma solamente a detta dei venditori, ne ho viste a decine, il prezzo era totalmente fuori mercato e la conseguenza inevitabile: invendute per anni. Prova a mettere in vendita un appartamento a 7.000 euro al metro quadrato dove normalmente le transazioni le fanno a 4.000 e poi ne riparliamo Ma è chiaro che no, volevo solo dire che se trovi una bella casa che in qualche modo di piace, risponde alle tue esigenze, in qualche modo ti "entra dentro" non è che la paghi qualsiasi prezzo, ma in fase di trattativa magari ti accontenti di uno sconto del 10% e non rischi di perderla solo perchè il proprietario non vuole scendere magari di un altro 10%. Io almeno ragiono cosi'...chiaramente parlo di una prima casa dove vicere non certo per investimento o per affittarla, in quel caso è tutt'altro discorso
Secondo me nenche il più convinto rimarrebbe tale quando poi si trova a fare i conti con la realtà dei fatti i mattonari d.o.c. In caso di bisogno finanziario sono disposti a mandare la loro donna a battere piuttosto che abbassare il prezzo del loro feticcio in vendita. A tal proposito non avete notato anche voi l'enorme aumento di peripatetiche sui viali?! ahahah ma è sufficiente che solo il 10% si rassegni ad accettare il prezzo che il mercato gli offre e già questo è sufficiente per far abbassare i prezzi.
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