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Condominio, 10 risposte ai quesiti più caldi. Dall’amministratore ai contabilizzatori di calore

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Autore: Redazione

Amministratore, contabilizzatori di calore, assemblea, spese sono stati tra gli argomenti più trattati nel corso di “Condominio Day”, la giornata organizzata dal Quotidiano Condominio del Sole 24 Ore per rispondere alle domande di lettori, professionisti e condòmini, rivolte agli esperti messi a disposizione. Vediamo 10 domande e risposte.

Amministratore

Verbali delle delibere assembleari

Domanda: Come è possibile verificare la bontà di una delibera assembleare? Spesso l’Amministratore produce fotocopie di delibere in parte scritte a macchina, in parte a mano, con asterischi (che sembrano quasi aggiunte postume) o interlineature. Come può un condòmino o un terzo avere garanzia sulla correttezza del documento prodotto?

Risposta: Il documento deve essere sottoscritto dal presidente e dal segretario ed essere allegato al libro verbali dell’assemblea tenuto dall’amministratore.

Inadempienza dell’amministratore

Domanda: In presenza di sistematiche violazioni del Regolamento condominiale contrattuale (occupazioni abusive di spazi comuni; modificazioni non autorizzate di facciate e strutture esterne dell’immobile, a esempio), qualora l’amministratore, sollecitato specificatamente al riguardo, non provveda a normalizzare la situazione (e l’assemblea non intenda manifestamente esprimersi in proposito) con quali modalità un condomino (danneggiato, comunque) può indurre l’amministratore all’adozione dei conseguenti provvedimenti di competenza?

Risposta: Nella ricorrenza degli altri presupposti a tal fine richiesti dalla legge, anche un singolo condomino può adire il Tribunale competente per territorio per la revoca ex art. 1129 cod. civ. dell'Amministratore. Nella fattispecie può invocarsi il n. 2) del 12 comma del citato art. 1129 cod. civ.

Assemblea

Verbalizzazione degli interventi

Domanda: Qualora in sede assembleare l’incaricato alla verbalizzazione si rifiuti – nell’indifferenza del presidente e degli altri condomini – di registrare (seppur per ovvia sintesi) critiche e/o osservazioni formulate in merito all’oggetto in discussione, quale pratico comportamento può adottare il condomino interessato affinché rimanga memoria del proprio intervento?

Risposta: La “memoria” del proprio intervento si ottiene attraverso la verbalizzazione. Nel caso in cui ciò non venga concesso non resta che proporre impugnazione ex art. 1137 cod. civ. previo esperimento del procedimento obbligatorio di mediazione.

Mancata convocazione

Domanda: Il mio amministratore non mi ha convocato alla riunione di fine gestione. Successivamente ho ricevuto per raccomandata il relativo verbale. Sono passati due mesi dal ricevimento del verbale e, con l’arrivo di una lettera con la ripartizione spese straordinarie, ho scoperto che in quella riunione erano stati deliberati dei lavori straordinari (che erano all’ordine del giorno). Posso impugnare l’assemblea o far nulla per oppormi a quanto deciso?

Risposta: Per impugnare l’assemblea, essendo stato assente, ha trenta giorni da quando riceve il verbale. Dopo non può più fare nulla, la deliberazione diventa non più impugnabile.

Contabilizzatori di calore

Contabilizzatore installato ma non attivato

Domanda: Condominio che non installa i contabilizzatori al momento dell’accensione dell’impianto centralizzato ma comunque li installa prima del termine di legge del 31 dicembre 2016. Il futuro bilancio di riscaldamento 2016/2017 può essere impugnato? Nel caso non potesse essere impugnato, come verrebbe ripartita la spesa relativa al periodo che va dall’accensione dell’impianto al giorno in cui vengono posizionati i contabilizzatori?

Risposta: Il Dlgs 102/2014, come modificato dal Dlgs 141/2016 prevede l’obbligo di installare i dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione entro il 31 dicembre 2016. Non vedo quindi con quali presupposti impugnare un bilancio per la mancanza dei contabilizzatori prima della scadenza prevista dalla legge. Per la ripartizione della spesa ritengo si possa procedere secondo quanto previsto dal regolamento condominiale fino alla data d’installazione dei contabilizzatori e, per le spese relative al periodo successivo, secondo quanto previsto dal Dlgs 102/2014 come modificato dal Dlgs 141/2016. In alternativa, per semplificare la ripartizione, si potrebbe procedere secondo quanto previsto dall’art. 9, comma 5, lett. d) del Dlgs 102/2014 modificato dall’art. 5 del Dlgs 141/2016: “E’ fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà”.

Detrazione fiscale per contabilizzatori di calore

Domanda: Dlgs del 102/2014, obblighi per contabilizzazione e ripartizione dei consumi individuali. Nel condominio da me amministrato, per adeguarci, abbiamo installato valvole termostatiche, ripartitori, antenne, contacalorie in centrale termica, pompa circolazione modulante a giri variabili, collaudo sistema gateway. Tali lavori usufruiscono della detrazione fiscale? Se sì, del 50% o 65%?

Risposta: La detrazione fiscale per i contabilizzatori di calore è pari a: a. 50% delle spese sostenute sono detraibili come spese per interventi di risparmio energetico; come tali hanno diritto, fino al 31 dicembre 2016, della detrazione pari al 50% per un importo massimo di spesa di 96.000 euro, qualora l’installazione non avvenga insieme alla sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione oppure con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia. b. 65 % delle spese sono detraibili come spese per interventi di riqualificazione energetica (per un importo massimo di spesa di 30.000 euro) qualora l’installazione avvenga insieme alla sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione oppure con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia.

Spese

Prescrizione spese condominiali

Domanda: L’amministratore di condominio può chiedere al locatore dopo due anni (senza aver fatto nessuna azione di richiesta di pagamento al conduttore dell’immobile) il pagamento del consumo dell’acqua?

Risposta: Le spese condominiali si prescrivono in 5 anni (art. 2948, 1 comma, punto 4) e il tempo decorre dalla loro approvazione tramite il consuntivo di gestione da parte dell’assemblea condominiale. In caso di locazione di immobile sito in un condominio, il locatore è l’unico responsabile per le spese di gestione condominiale anche per quelle di competenza del conduttore. “In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore che, tuttavia, può rivalersi sul conduttore. L’amministratore del condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni. Mentre il proprietario può pretendere il versamento dall’inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione” (Cassazione, sentenza n. 25781/2009).

Spese infiltrazioni, proprietario o inquilino?

Domanda: Dovendo fare intervento per sitemazione infiltrazioni di acqua piovana nelle cantine, la spesa va imputata alla proprietà o all’inquilino?

Risposta: Gli interventi di manutenzione straordinaria, è questo sembra il caso, sono a carico della proprietà.

Fisco

Detrazione del 50% per ristrutturazione

Domanda: In caso di lavori in cui è ammessa la detrazione del 50% in 10 anni, ogni condomino detrae ciò che ha versato nell’anno, o l’amministratore deve fare il cumulo di tutti i versamenti e ripartirli per millesimi a tutti, quindi anche chi non ha pagato o ha pagato meno avrà una detrazione?

Risposta: L’agevolazione può essere richiesta per le spese di ristrutturazioni eseguiti durante l’arco dell’anno, se i lavori sono iniziati negli anni precedenti, bisogna separarle e conteggiare per il rimborso solo quelle sostenuto nell’ultimo anno. L’agevolazione non può essere detratta in un solo anno nella dichiarazione dei redditi, ma suddivisa in 10 rate di pari importo da scalare negli anni a seguire. Per spese effettuate entro il 31 dicembre 2011, i contribuenti di età non inferiore ai 75 anni fino ad 80, hanno la possibilità di ripartire la detrazione in tre o cinque rate di pari importo. I lavori rientranti nella detrazione fiscale sono quelli effettuati su immobili residenziali, con interventi rientranti nell’elenco delle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001. (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). Trattasi di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali. L’amministratore dovrà certificare ad ogni condominio la quota di detrazione fiscale in base a quanto versato dallo stesso e in base a quanto bonificato alla ditta. Ovviamente non potrà accedere alla detrazione chi non ha effettuato il pagamento.

Detrazioni fiscali per sostituzione termosifoni

Domanda: Devo sostituire i termosifoni del mio appartamento condominiale. Mi spetta il bonus del 50% o del 65%? Nel caso, c’è qualche procedura da seguire?

Risposta: RIPARAZIONE O SOSTITUZIONE DI TERMOSIFONI ESISTENTI In questo caso, se non si esegue nessun altro intervento, le spese sostenute possono beneficiare della detrazione fiscale del 50% sulle ristrutturazioni edilizie. Ciò è possibile sia per interventi eseguiti sulle singole unità abitative che su parti condominiali. L’Agenzia delle entrate specifica a tal proposito che risulta indifferente se si installano elementi uguali o diversi rispetto ai precedenti. INSTALLAZIONE DI NUOVI CALORIFERI Anche in questo caso è ammessa la detrazione del 50%. INSTALLAZIONE DELLE VALVOLE TERMOSTATICHE Questo tipo di intervento, che prevede la semplice installazione di valvole termostatiche su termosifoni esistenti, è molto comune nei condomini che hanno un sistema di riscaldamento centralizzato. Anche in questo caso, l’intervento può beneficiare della detrazione del 50%prevista per le ristrutturazioni edilizie. TERMOSIFONI E CALDAIE Qui le possibilità sono diverse a seconda del tipo di caldaia. - Se questa è a condensazione è possibile valutare la detrazione del 65%. Queste devono tuttavia avere anche delle caratteristiche ben precise. Saranno ammesse ad ottenere le agevolazioni sia le spese tecniche, come progettazione del nuovo impianto, eventuali pratiche da presentare in Comune, sia quelle tecniche, come la dismissione dell’impianto precedente, delle valvole termostatiche e opere idrauliche. Questo tipo di bonus è ammissibile anche per negozi, ufficie laboratori. Prima di procedere alla richiesta di beneficio fiscale è necessario consultare il sito dell’Enea dedicato all’efficienza energetica. - Se la caldaia non è a condensazione ma di tipo tradizionale, non è possibile valutare la detrazione sul risparmio energetico. Tuttavia il medesimo intervento, se eseguito su singole abitazioni o parti comuni condominiali, può beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie. Tra l’altro sempre alla medesima detrazione si può accedere anche quando si installa un nuovo impianto di riscaldamento in un edificio che prima ne era sprovvisto. In merito agli adempimenti fiscali valgono le regole generali per le agevolazioni relative alla ristrutturazione (fattura e bonifico) e al risparmio energetico (fattura, bonifico e comunicazione Enea).