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Comprare casa a New York: quanto costa senza notaio?

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Gtres
Autore: Redazione

Come sarebbe comprare casa senza un notaio? Federnotai ha provato ad analizzare una compravendita a New York, dove questa figura non esiste e le procedure sono diverse. Vediamo se acquistare un'abitazione nell'Olimpo statunitense è più o meno conveniente.

I registri immobiliari in America

Innanzitutto, per acquistare casa in generale negli States occorre sapere che le transazioni sono registrate da circa 300 uffici su tutto il territorio nazionale, che si occupano di trascrivere i trasferimenti immobiliari allo stesso modo che accade in Italia per i registri immobiliari. La differenza è che tali registri sono tenuti a livello locale, ma in assenza di un unico organo che svolga un controllo giuridico, né un ufficio centralizzato.

In altre parole, non esistono i notai nella funzione che ricoprono in Italia: essi non fanno altro che svolgere un atto che resta privato, e, come specifica Federnotai, privo di valenza costitutiva. Il che significa che non esiste obbligo di trascrizione della transazione, quindi in caso di controversie, l’acquirente potrebbe dover passare un brutto quarto d’ora.

Tre sistemi di trascrizione delle compravendite in Usa: Race, Notice e Race/Notice

Nel sistema giuridico statunitense, nota Federnotai, esistono tre differenti sistemi di trascrizione: race, notice, e race/notice.

Nel primo caso (Race), chi trascrive per primo la transazione prevale in caso di controversia, ad esempio se dovesse accadere che la stessa casa fosse venduta per più volte ad acquirenti diversi, senza riguardo per la loro buona fede.

Il secondo caso (Notice) è adottato dalla maggior parte degli Stati e prevede che sia il secondo acquirente a prevalere, a meno che non gli sia giunta notifica della vendita precedente e in considerazione del fatto che l’acquisto è fatto a titolo oneroso.

Il terzo caso, un mix dei due, vede il secondo acquirente prevalere come per il sistema “Notice”, ma solo se ha trascritto per primo la transazione.  

Comprar casa negli Usa: i soggetti coinvolti

A controllare la correttezza della procedura e l’assenza di vincoli e pregiudizio vari sull’immobile, in assenza di notai, ci pensano le assicurazioni, che tutelano sia l’acquirente che l’istituto di credito che eroga l’eventuale mutuo: le assicurazioni erogheranno, nel caso, un risarcimento pari al prezzo pagato per l’acquisto del bene. I costi della assicurazioni variano a seconda della compagnia, ma anche del luogo dove avviene la transazione e dell’importo eventualmente erogato come mutuo. A New York, per esempio, il costo per un immobile da 200 mila dollari può arrivare a mille dollari; in generale si tratta dello 0,5-1% del prezzo di vendita.

Nella transazione, poi, intervengono tre tipi di soggetti: agente immobiliare (che sostiene le parti o dell’acquirente o del venditore e la cui provvigione costa tra il 5 e il 6% del prezzo di vendita); il legale (che costa dallo 0,5 all’1% del prezzo di vendita); i periti che devono accertare la regolarità dell’edificio e della transazione, le cui ricerche costano tra i 200 e i 600 dollari.

Il contratto di compravendita in America

Effettuata l’ispezione sull’immobile, ottenuto un impegno preliminare della banca ad erogare il mutuo in caso di conclusione della compravendita, verrà sottoscritto dalle parti una sorta di atto preliminare di vendita in conseguenza del quale l’acquirente dovrà versare, su un conto fiduciario, una sorta di caparra pari al 10% del prezzo offerto. Alla chiusura del contratto avviene il saldo. Successivamente la transazione sarà registrata presso l’ufficio territoriale ed eventualmente sarà versata la tassa di trasferimento di proprietà, che a New York ammonta a 2 dollari ogni 500 a cui si aggiunge una imposta statale dello 0,4%. Il tutto sotto la supervisione degli avvocati.

Comprare casa a New York: quanto costa?

A conti fatti, Federnotai calcola che per un immobile da 1 milione di dollari il costo dell’intera procedura può arrivare a costare fino a 93500 dollari in costi di valutazione immobile, ricerche, assicurazioni, agenti immobiliari, spese legali e imposte di trasferimento. In totale, il tutto può costare circa l’11% del valore della transazione, di cui l’8,5% a carico del venditore e il 2,5% a carico dell’acquirente.

Quali le conclusioni? Secondo Federnotai, l’assenza di una figura unica come quella del notaio non garantisce né minori costi né procedure più rapide. Sono al contrario coinvolte moltissime figure professionali che fanno lievitare i prezzi e allungare le procedure.