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Abusi edilizi, come provare la regolarità della propria casa

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Autore: Redazione

Quali sono gli elementi che possono aiutare a provare la regolarità della propria casa? A renderlo noto il Consiglio di Stato con la sentenza 5988/2018, che affronta il tema del momento della realizzazione di un intervento.

Una sorta di decalogo per sapere in che modo provare il momento di realizzazione di un’opera e, di conseguenza, contestare il fatto che sia stata considerata abusiva. Nel dettaglio, la sentenza 5988 del 2018 elenca gli elementi di prova che possono aiutare: dichiarazioni sostitutive, rilievi aerofotogrammetrici e contratti.

Abusi edilizi e demolizione, come evitarla

Fornendo all’amministrazione tali elementi è possibile evitare la demolizione di un’opera abusiva. Bisogna dimostra che l’ultimazione dei lavori sia avvenuta entro una certa data; che l’opera rientri tra quelle per le quali può essere ottenuta una sanatoria speciale; che si tratti di opere per le quali non era richiesto titolo in ragione al tempo di esecuzione; che l’esecuzione delle opere abusive sia avvenuta in epoca antecedente all’apposizione di un vincolo paesaggistico.

Nel caso in esame, il Comune dopo aver effettuato dei sopralluoghi aveva concluso che un edificio, situato in zona agricola, fosse stato ampliato senza permessi, violando anche il vincolo paesaggistico cui era sottoposta l’intera area. Il Comune aveva quindi ordinato la demolizione della parte di edificio per la quale non risultavano depositate richieste di licenza edilizia o permesso di costruire.

Il proprietario degli edifici, invece, sosteneva la regolarità della loro realizzazione sulla base di una serie di documenti. Fondamentali sono state due date: il 1967, anno di entrata in vigore della legge ponte 761/1967, con la quale l’obbligo di previa licenza edilizia è stato esteso alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano, e il 1987, anno in cui la regione ha apposto il vincolo paesaggistico alla zona.

Dagli atti della compravendita, avvenuta nel 1940, è emerso l’acquisto di una casa civile con stalla, portico e fienile, elementi che poi presumibilmente sono stati trasformati. Dalle aerofotogrammetrie, in particolare quella rilasciata dall’Istituto Geografico militare del 1962, è stato inoltre appurato che il manufatto aveva già la stessa consistenza odierna. I giudici hanno quindi concluso che si trattava di una costruzione realizzata secondo la normativa vigente al momento della sua costruzione.

Abuso edilizio, richiesta di sanatoria

Come ricordato dal Consiglio di Stato, in caso di richiesta di sanatoria bisogna soddisfare il requisito della doppia conformità: l’opera deve risultare conforme anche alla normativa vigente al momento della valutazione dell’istanza.

Abuso edilizio, l’onere della prova

E’ stato poi chiarito che l’onere della prova dell’ultimazione di un’opera entro una certa data “incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione del manufatto”.

Ma esiste un limite “secondo ragionevolezza” quando da un lato il privato porta a sostegno della propria tesi elementi attendibili, come il contratto di compravendita e le aerofotogrammetrie, mentre l’Amministrazione fornisce solo elementi incerti dai quali si dovrebbe presumere l’abuso.

Sulla base di questi elementi i giudici hanno accolto le richieste del proprietario e considerato illegittimo l’ordine di demolizione.

Abusi edilizi, è possibile utilizzare Google Earth come prova

Con la sentenza 1604/2018, il Tar della Calabria ha stabilito che per provare la presenza di un abuso edilizio o la veridicità di una dichiarazione è possibile utilizzare Google Earth. Nel dettaglio, ha affermato che i fotogrammi del programma Google Earth costituiscono prove documentali pienamente utilizzabili anche in sede penale.

Demolizione edifici abusivi: per evitarla a volte basta una multa

Quando un edificio è abusivo, va abbattuto, ma non sempre. A volte, come spiega una sentenza del Consiglio di Stato, si può valutare se sostituire l’ordine di demolizione emesso dall’Amministrazione con una sanzione pecuniaria.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 5128/2018 specifica che “la repressione di abusi edilizi costituisce un atto vincolato, la cui motivazione soddisfa i requisiti di legge anche quando si riduce all’affermazione dell’accertata irregolarità dell’intervento, risultando superflua ogni specifica comparazione tra l’interesse pubblico e gli interessi privati coinvolti o sacrificati”. Quindi, l’abuso va eliminato senza riguardo ai danni che ciò può provocare alle persone responsabili. Il che significa che da parte del Comune un ordine di demolizione, in caso accertato di abuso edilizio, va sempre emesso.

Tuttavia, si legge nella sentenza, “la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione: il dato testuale della legge è univoco ed insuperabile, in coerenza col principio per il quale, accertato l’abuso, l’ordine di demolizione va senz’altro emesso”.