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Mercato immobiliare italiano: riqualificare è la parola d'ordine

real estate summit
Gtres
Autore: floriana liuni

Senior living, student housing, riqualificazione urbana e Npl nello scenario del real estate sono stati oggetto di un convegno presso la sede milanese del Sole 24 Ore.

Al Real Estate & Finance Summit, organizzato da 24ORE Business School in collaborazione con Il Sole 24 Ore, molti sono stati gli interventi di esperti e investitori che hanno fotografato lo stato dell’arte del real estate italiano.

“Gli investitori di oggi non chiedono favori – ha osservato Fabrizio Palenzona, presidente di Prelios, - ma chiedono regole certe. E inoltre, per lo sviluppo del settore, occorre capacità di promozione per le opportunità presenti in ogni città d’Italia, e capacità di ragionare in prospettiva, per comprendere in quale direzione si evolvano i bisogni della società diventando in grado di intercettarli”.

Immobiliare italiano, il ruolo di Cdp nella riqualificazione

In quest'ottica, Fabrizio Palermo, ad di Cassa Depositi e Prestiti, ha delineato i futuri progetti di rivalorizzazione del patrimonio pubblico.

“Il patrimonio di Cdp proviene soprattutto da cessione demaniale – ha spiegato Palermo alla giornalista Paola Dezza, organizzatrice dell’evento, - quindi si tratta di immobili dislocati ovunque sul territorio nazionale. Riqualificarli significa creare valore per tutta l’Italia”.

Tra le 60 mila grandi, piccole e medie imprese che Cdp ha scelto come partner ce ne sono anche di specializzate nella costruzione e nell’immobiliare, settore su cui Cdp punta decisamente. “Il piano infrastrutture di Cdp nasce proprio per reinvestire i capitali rivalorizzando i beni del Paese, afferma l’ad di Cdp. - Oggi non vogliamo più partner solo finanziari ma vogliamo essere anche di supporto a progetti di gestione affiancando le pubbliche amministrazioni, per dare un’accelerata allo sviluppo del Paese attraverso la collaborazione con aziende pubbliche e private con fondi sia italiani che esteri”.

Con quale focus? “I tre indirizzi che Cdp segue – risponde Palermo, - sono soprattutto riqualificazione urbana, turismo e le cosiddette “quattro S”, ovvero student housing, smart working, social housing e senior living. La strategia di Cdp è quella di essere di supporto al territorio con modelli di gestione ad hoc”.

Real Estate, asset alternativi nel mirino degli investitori

Le “quattro S” paiono del resto essere nel mirino degli investitori come asset alternativi e anticiclici che cavalcano l’onda di una società che cambia a dispetto della crisi o delle difficoltà di fare impresa in un Paese come l’Italia.

“Solo sei o sette anni fa gli investitori volevano solo uffici in centro a Milano – afferma Giovanni Manfredi di Aermont Capital, - ma oggi i capitali, che principalmente arrivano da Europa e Asia non meno che dagli Usa, sono attratti anche da asset più sfidanti, che implicano anche la creazione di valore. Un esempio è proprio quello dello student housing, un settore in cui gli operatori sono ancora pochi e la strada va ancora tracciata. Oltre a Milano in questo senso è interessante anche il mercato di Firenze, che ha un forte tessuto studentesco”.

Rendimenti immobiliari fino all'8% se si crea valore

L’andamento dei rendimenti sembra dare ragione a questo tipo di ragionamento. Stando a quanto riportato da Paul Guest, real estate strategist di Ubs, a fine 2018 si è visto un generale calo dei rendimenti immobiliari a livello globale soprattutto a causa della depressione degli asset industriali, a seguito del rallentamento globale dell’economia. A risultare interessante il retail, la logistica e, appunto, asset residenziali alternativi che sfruttino l’andamento favorevole dei canoni di locazione. Nei prossimi anni possono essere possibili rendimenti anche fino all’8% per il real estate, purchè si tratti di asset a creazione di valore.

Npl, decreto Paragone boomerang per i valori immobiliari

Ultimo tema affrontato al summit, quello degli Npl a sottostante immobiliare, che aprono molte opportunità ma anche diverse sfide. Per quanto riguarda ad esempio il cosiddetto “decreto Bramini” - o "decreto Paragone", dal nome di colui che ne ha caldeggiato l'introduzione nel decreto semplificazioni lo scorso 29 gennaio - che riscrive l’articolo 560 del Codice Civile permettendo ai debitori di restare nella propria casa fino all’effettiva emissione del decreto di trasferimento della propria casa venduta all’asta, il parere è che possa rivelarsi un boomerang tanto per il mercato immobiliare quanto per gli stessi debitori.

“Va detto che la fetta di immobili interessati da questa problematica è molto esigua – ha commentato Riccardo Serrini, ad di Prelios, - tuttavia è chiaro che l’effetto di un simile decreto potrebbe riflettersi anche in un calo del 20% del prezzo dell’immobile, e anche la partecipazione alle aste immobiliari potrebbe essere danneggiata. L’obbiettivo dovrebbe essere sempre quello di chiudere il contenzioso in sede stragiudiziale, l’asta è sempre una soluzione di vendita non efficiente”.

Occorre infatti osservare che già la vendita all’asta fallimentare di un immobile comporta quantomeno un dimezzamento del suo valore, dato dalle lungaggini giudiziarie. L’eventualità che l’immobile non venga liberato anche ad un anno dall’acquisto costituisce senz’altro un deterrente.

“La norma potrebbe addirittura non andare nella direzione giusta – osserva Paolo Sgritta, Ad di Sistemia, - in quanto sarebbe in realtà interesse del debitore liberare l’immobile quanto prima. In questo modo infatti il prezzo di vendita potrebbe essere più alto, permettendo al debitore di estinguere più facilmente il debito”.

Un’opzione di saldo e stralcio potrebbe essere una possibile via? “Senza la certezza di rientrare pienamente del debito in caso di insolvenza – risponde Fabio Balbinot, chief servicing officer di doBank, - il sistema bancario ne risentirebbe e reagirebbe probabilmente peggiorando le condizioni dei mutui. Si potrebbe arrivare addirittura a danneggiare il mercati dei finanziamenti per la casa”.