Con la risposta n. 496, l'Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza in merito alla possibilità di beneficiare del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa in caso di immobile frazionato. Vediamo quanto spiegato.
Nello specifico, con la sua risposta, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato quanto stabilito dall'articolo 7 della legge n. 448 del 1998:
"1. Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso. L'agevolazione si applica a tutti gli acquisti intervenuti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, indipendentemente dalla data del primo acquisto.
2. Il credito d'imposta di cui al comma 1 può essere portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina, ...Il credito d'imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi".
L'Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato che con l'introduzione del comma 4-bis, nella Nota II-bis all'articolo 1, della Tariffa, Parte I, del TUR, attraverso la circolare 8 aprile 2016, n. 12/E (paragrafo 2.1), è stato chiarito che "il credito di imposta di cui al citato articolo 7 spetta anche nell'ipotesi in cui al contribuente proceda all'acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell'immobile pre-posseduto, precisando che 'all'atto di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni prima casa il contribuente potrà, quindi, fruire del credito di imposta per l'imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto nel limite, in ogni caso, dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposte in occasione dell'acquisizione dell'immobile preposseduto".
Il contribuente, quindi, può beneficiare del credito d'imposta per il recupero dell'imposta di registro o dell'Iva scontata sul precedente acquisto, anche acquistando un'altra abitazione con le agevolazioni prima casa e rivendendo entro un anno la casa pre-posseduta acquistata con l'agevolazione.
In merito, l'Agenzia delle Entrate ha evidenziato che il comma 4-bis della Nota II-bis dispone che "l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4".
Con la risposta n. 496, l'Agenzia delle Entrate ha dunque spiegato che il contribuente, il quale ha già alienato una delle unità abitative scaturite dal frazionamento dell'originario immobile agevolato, per poter fruire del credito d'imposta dovrà procedere al riacquisto di un altro immobile, con le agevolazioni prima casa, entro il termine di un anno dalla data del trasferimento. Per sfruttare le agevolazioni prima casa per il riacquisto di un altro immobile dovrà avvalersi della facoltà di cui al comma 4-bis della Nota II-bis e quindi dovrà cedere le rimanenti unità immobiliari derivanti dal frazionamento dell'immobile pre-posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
L'Agenzia delle Entrate ha concluso evidenziando che, ai fini del beneficio del credito d'imposta, il contribuente deve rispettare i seguenti termini:
- di un anno per il nuovo acquisto agevolato, che decorre dalla data della cessione della prima delle tre unità abitative, ai sensi dell'articolo 7 della legge n. 448 del 1998;
- di un anno a decorrere dal nuovo acquisto entro il quale effettuare le operazioni di vendita delle rimanenti unità abitative, ai sensi del comma 4-bis della Nota II-bis, al fine di non decadere dall'agevolazione prima casa fruita per il suddetto l'atto di acquisto.
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