Modifiche alle parti comuni del condominio: serve l’unanimità?

È possibile procedere alla modifica delle parti comuni di un condominio, senza l’unanimità raggiunta in assemblea? Si tratta di una domanda tutt’altro che banale, anche in relazione a recenti novità introdotte a livello normativo. D’altronde, per i proprietari di un appartamento all’interno di un immobile condominiale è fondamentale sapere se sia necessario il consenso di tutti per, ad esempio, cambiare la destinazione d’uso di un giardino o di un parcheggio.

In linea generale, si possono individuare due grandi casistiche. La prima è quella relativa all’uso esclusivo da parte di un condomino di uno spazio comune, come ad esempio un ballatoio. In questo caso, si renderà necessaria l’unanimità in assemblea condominiale. La seconda, invece, riguarda la modifica della destinazione di spazi da tutti utilizzati: il parere positivo di tutti i residenti non è più necessario, tuttavia serve una maggioranza schiacciante.

Come funziona la modifica delle parti comuni del condominio

Le parti comuni del condominio rappresentano quegli spazi di cui tutti i residenti beneficiano. La loro gestione è stabilita dall’articolo 1102 del Codice Civile, una norma che sottolinea come ogni condomino possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

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Ma cosa accade quando ci si trova davanti alla necessità, o semplicemente al desiderio, di modificare la destinazione delle parti comuni del condominio? Come già accennato, ci si può trovare ad affrontare due casi principali:

• la modifica a uso esclusivo da parte di un condomine;
• la modifica a uso comune da parte di tutti i condomini.

Uso esclusivo delle parti comuni del condominio

All’interno dei complessi rapporti di condominio, può capitare che un residente approfitti di uno spazio comune per un uso personale ed esclusivo. Il caso più tipico è quello di una porzione di un giardino comune che, di fatto, viene goduta unicamente dal condomino del primo piano. Ma è possibile modificare di fatto la destinazione d’uso di uno spazio o un bene previsto per tutti i condomini, senza che l’assemblea si sia effettivamente pronunciata?

Come si è già visto, l’articolo 1102 del Codice Civile non permette al singolo residente di modificare a suo parere la cosa comune, impedendo agli altri di farne parimenti uso. Affinché un condomino possa utilizzare in via esclusiva una parte inizialmente pensata per tutti:

• dovrà ottenerne autorizzazione dall’assemblea condominiale, raggiungendo l’unanimità;
• può procedere senza richiesta solo per i lastrici solari, provvedendo però alle relative spese, come previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile.

Su questa questione si è espressa anche la Corte di Cassazione, con la sentenza 28972 del 17 dicembre 2020: l’uso esclusivo senza un accordo all’unanimità dell’assemblea viola il diritto di proprietà degli altri condomini.

Modifica delle parti comuni a beneficio di tutti i condomini

Altra situazione molto comune è quella del condominio che, per varie ragioni, vuole modificare la destinazione d’uso di alcuni spazi comuni dell’immobile. Ad esempio, il caso più frequente è quello della maggior parte dei residenti desiderosi di trasformare una piccola area verde condominiale in un parcheggio. In questo caso, è necessaria l’unanimità in assemblea condominiale?

Con la modifica avvenuta qualche anno fa all’articolo 1117 del Codice Civile, non è più necessario che vi sia un voto unanime in assemblea per cambiare la destinazione d’uso di un bene comune condominiale. Tuttavia, sarà necessario:

• il parere favorevole dei quattro quinti dei condomini;
• l’affissione della convocazione in assemblea condominiale per non meno trenta giorni antecedenti all’incontro, nei locali di maggiore transito all’interno dell’immobile affinché tutti i residenti ne possano prendere visione.

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È inoltre necessario che, in fase di stesura della delibera condominiale, venga espressamente riportato il rispetto di questi due punti, altrimenti le decisioni dell’assemblea potrebbero essere invalidate.

Come facile intuire, vi sono però delle limitazioni: anche quando l’assemblea raggiunge i quattro quinti dei pareri positivi, non tutte le modifiche alla destinazione d’uso sono ammesse dalla legge. In particolare, non si possono approvare:

• tutti gli interventi che possono mettere a rischio la stabilità e la sicurezza dell’edificio;
• tutti gli interventi che potrebbero alterare il decoro architettonico dell’immobile;
• tutti gli interventi che potrebbero impedire a uno o più residenti di godere dei loro diritti;
• tutti gli interventi che potrebbero rendere impossibile l’utilizzo da parte degli spazi comuni ai portatori di handicap.

Cosa fare in caso di modifiche alle parti comuni non approvate

Ma come comportarsi, qualora nel condominio venisse apportata una modifica degli spazi comuni non precedentemente approvata?

In caso un condomino sfruttasse in modo esclusivo una parte comune dell’immobile, senza aver ottenuto l’unanimità da parte dell’assemblea, gli altri condomini possono:

• richiedere che il bene comune sia ripristinato così come originariamente inteso;
• avanzare, eventualmente, una richiesta di risarcimento.

A grandi linee, vale lo stesso per modifiche alle parti comuni realizzate senza i quattro quinti dell’assemblea originale. Anche in questo caso:

• si potrà ottenere il ripristino del bene comune;
• si potrà richiedere una richiesta di risarcimento per i diritti di proprietà eventualmente violati.

Come facile intuire, la materia è molto complessa, soprattutto in relazione ai delicati rapporti a cui spesso la vita in condominio sottopone. Per questa ragione, è sempre utile avvalersi della consulenza di un esperto legale.