L’usufruttuario può affittare casa a terzi?

L’usufruttuario può affittare casa a terzi? Si tratta di una domanda certamente comune fra coloro che hanno ottenuto dei diritti di godimento su un immobile, senza che tuttavia vi sia una reale necessità di trasferirvisi. Ad esempio, il figlio che ottiene dai genitori l’usufrutto di una casa di loro proprietà, ma non può effettivamente goderne perché vive in un’altra città, può decidere di concederlo in locazione ad altre persone?

La risposta è affermativa: in assenza di specifici accordi tra nudo proprietario e usufruttuario, quest’ultimo potrà affittare casa a terzi senza grandi limitazioni. Naturalmente, sarà necessario che la locazione che si andrà ad avviare rispetti i relativi requisiti di legge: a questo scopo, può essere utile approfittare di una procedura guidata per la creazione di un contratto d’affitto.

Cos’è l’usufrutto

Prima di comprendere se l’usufruttuario abbia diritto di concedere in locazione l’immobile, è utile ricordare cosa sia l’usufrutto. Così come definito dall’articolo 978 del Codice Civile, e successivi, si tratta di un istituto giuridico che permette al titolare di un bene di concederne diritti di godimento a un terzo soggetto.

È un vero e proprio contratto che, in ambito immobiliare, regola i rapporti fra due soggetti:

• il nudo proprietario, ovvero il titolare dell’immobile;
• l’usufruttuario, colui che può godere dell’immobile per i propri scopi e interessi.

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In linea generale, un contratto di usufrutto non può eccedere in durata la vita dell’usufruttuario o, in caso venisse concesso a enti, i 30 anni. Pur essendoci diverse tipologie di usufrutto - oneroso, per usucapione, per testamento, per sentenza - in realtà in ambito immobiliare il più comune è quello a titolo gratuito. È il caso, come accennato in apertura, dei genitori che decidono di garantire al figlio il godimento di un appartamento di loro proprietà.

Differenze tra usufrutto e locazione

Per quanto di primo acchito possano sembrare simili, è utile sottolineare l’esistenza di grandi differenze tra usufrutto e locazione. Di norma, a meno di specifici accordi scritti tra usufruttuario e nudo proprietario:

• nell’usufrutto, il beneficiario gode di tutti i benefici naturali e civili di un bene. Può quindi operare in piena autonomia sull’immobile, ad esempio procedere a ristrutturazione, concederlo in affitto a terzi o cedere lo stesso usufrutto, nonché molto altro ancora;
• nella locazione, invece, l’inquilino gode dell’immobile all’interno dei limiti stabiliti dal contratto. Non può quindi cambiarne destinazione d’uso, non può condurre interventi di ristrutturazione senza il parere positivo del proprietario, non può cedere la locazione a terzi e via dicendo.

Quando l’usufruttuario può affittare casa a terzi?

Fatte le doverose premesse nei precedenti paragrafi, è lecito chiedersi quando l’usufruttuario possa affittare casa a terzi. In linea generale, non vi sono particolari limitazioni per avviare una locazione su un immobile ottenuto in usufrutto, a meno di particolari vincoli sul contratto.

Usufrutto e affitto in assenza di vincoli da contratto

In caso il contratto di usufrutto stretto con il nudo proprietario non presenti specifiche limitazioni - come ad esempio il divieto di locazione o la necessità di ottenere il consenso dello stesso nudo proprietario - l’usufruttuario può di certo affittare casa a terzi.

È però necessario rispettare alcuni vincoli, così come previsto dall’articolo 999 del Codice Civile: 

• è necessario che la locazione venga testimoniata da un atto notarile o da una scrittura privata, con data certa e antecedente alla fine dell’usufrutto. Questo passaggio è fondamentale affinché, giunti al termine dell’usufrutto, l’affittuario non sia costretto a restituire immediatamente l’immobile al nudo proprietario. Per questa ragione, è utile avvalersi di modelli precompilati del contratto d’affitto, affinché le date siano sempre regolarmente riportate. In assenza di questa documentazione, è indispensabile che il nudo proprietario sia a conoscenza della locazione stessa per ottenere i medesimi effetti;
• se il contratto di usufrutto ha durata indeterminata, ovvero è legato alla vita dello stesso usufruttuario, la locazione non può proseguire oltre i 5 anni dall’estinzione dello stesso usufrutto.

Usufrutto e affitto in presenza di vincoli da contratto

Come si è specificato nei precedenti paragrafi, il contratto di usufrutto può prevedere anche accordi diversi tra nudo proprietario e usufruttuario, rispetto a quelli di base previsti dalla legge. Ad esempio, le parti possono aver deciso che:

• l’usufruttuario non possa concedere l’immobile in affitto a terzi;
• l’usufruttuario debba chiedere esplicito consenso al nudo proprietario prima di concedere la casa in locazione.

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È utile ribadire che queste eccezioni debbano essere esplicitamente testimoniate nell’accordo sottoscritto dalle parti: se non presenti, l’usufruttuario non subirà vincoli sulla possibilità di affittare l’immobile.

Chi ha il diritto di abitazione può affittare casa?

Quando si parla della possibilità di concedere in locazione a terzi un immobile sul quale si detengono dei diritti di godimento, è facile confondersi tra l’usufrutto e il mero diritto di abitazione. Ad esempio, chi appunto possiede il diritto di abitazione, può affittare casa?

Regolato dall’articolo 1022 del Codice Civile, il diritto di abitazione garantisce la possibilità di vivere in un immobile altrui limitatamente ai propri bisogni. Proprio poiché questa garanzia è limitata alle esigenze di vita, e a quelle della propria famiglia, i diritti garantiti sono limitati alla semplice necessità abitativa. Così come prevede l’articolo 1024 dal Codice Civile, l’immobile non potrà quindi essere:

• ceduto a terzi, a titolo oneroso o gratuito;
• concesso in locazione a terzi.

Cosa non può fare l’usufruttuario?

Come facile intuire, per quanto i benefici che si ottengono siano molto estesi, l’usufrutto non può essere equiparato alla proprietà sull’immobile. Cosa non può quindi fare l’usufruttuario, anche in modo più esteso rispetto alla possibilità di offrire l’immobile in locazione a terzi?

In linea generale, chi ottiene l’usufrutto di un immobile non può:

• venderlo, poiché ovviamente non detiene diritti di proprietà;
• modificare la destinazione economica dell’immobile;
• rifiutarsi di riconsegnare l’immobile al termine del contratto d’usufrutto o, ancora, riconsegnarlo in condizioni non consone;
• rifiutarsi di farsi carico delle spese di custodia, amministrazione e di manutenzione ordinaria sull’immobile;
• opporsi al pagamento delle imposte sul reddito e altre tasse, come ad esempio IMU e TARI, sull’immobile che ha ottenuto in usufrutto.

I rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario

Ma cosa succede se i rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario dovessero deteriorarsi nel tempo, anche in presenza di una locazione attiva sull’immobile? Ad esempio, quali pretese possono avanzare reciprocamente le parti?

Tenendo sempre in considerazione i vincoli stabiliti dal contratto:

• l’usufruttuario non può cacciare di casa il proprietario, perché quest’ultimo mantiene appunto la proprietà sull’immobile e il relativo diritto di accesso;
• il proprietario, invece, può cacciare di casa l’usufruttuario in presenza di comportamenti negligenti o distruzione dell’immobile, rinuncia preventiva all’usufrutto o, ancora, per prescrizione. Ciò accade quando l’usufruttuario non approfitta dei benefici ottenuti per 20 anni consecutivi.

Ovviamente, data la delicata natura di questi rapporti, in caso di contrasti il consiglio è sempre quello di affidarsi a un consulente legale di propria fiducia.