Approvazione delle tabelle millesimali: cosa sapere

Come funziona l’approvazione delle tabelle millesimali in condominio e, soprattutto, che tipologia di maggioranza è necessaria? Il calcolo delle tabelle condominiali è materia complessa e, proprio per questa ragione, le stesse devono essere approvate dai condomini in assemblea. Sulle modalità di approvazione si è espressa recentemente la Cassazione, con la sentenza 2712/2023.

Qual è l’iter di approvazione delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento fondamentale per la gestione dei condomini, ad esempio per definire la ripartizione delle spese condominiali o, ancora, per stabilire il quorum delle maggioranze per le deliberi condominiali.

In generale, le tabelle condominiali possono essere considerate come l’unità di misura delle proprietà condominiali: ogni condomino possiede infatti una certa quota di millesimi, in base a elementi come la dimensione e il valore della sua proprietà, nonché alla suddivisione delle parti comuni identificate dall’articolo 1117 del Codice Civile e della ripartizione dei diritti su queste ultime previste dall’articolo 1118.

Ma in quali situazioni il condominio si trova a dover approvare delle nuove tabelle millesimali? Di norma, questa operazione è necessaria quando:

• il condominio, privo di tabelle millesimali, decide di dotarsene;
• quando è necessaria una nuova versione, ad esempio per precedenti tabelle errate o in presenza di variazioni nel valore di una o più unità immobiliari.

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L’approvazione di nuove tabelle millesimali è però soggetta a un preciso iter che, semplificato, prevede i seguenti passaggi:

• l’elaborazione delle stesse tabelle da parte di un tecnico abilitato, in base ai riferimenti normativi dell’articolo 68 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile. È infatti necessario che le tabelle riflettano l’effettivo valore proporzionale delle unità immobiliari sulla base di criteri oggettivi, come superficie, volume, esposizione e ubicazione;
• l’assemblea condominiale in seconda convocazione da parte dell’amministratore, per permettere a quanti più condomini di partecipare, che dovrà contestualmente specificare se si tratti della prima approvazione o di successive modifiche;
• la discussione e l’approvazione, con la predisposizione del verbale di approvazione delle tabelle millesimali, che prenda nota del quorum raggiunto, dell’esito della votazione e di eventuali obiezioni;
• la registrazione finale delle stesse tabelle e, se necessario, il loro inserimento nel regolamento condominiale. Quest’ultimo passaggio non è obbligatorio, ma consigliato per facilitarne la consultazione da parte dei condomini.

Prima approvazione delle tabelle millesimali

Ma come si procede ad approvare le tabelle millesimali? Quando si procede alla prima approvazione, è necessario innanzitutto valutare la tipologia delle tabelle millesimali. In sede di assemblea, per molto tempo si è ritenuto che:

• per le tabelle millesimali contrattuali, normalmente allegate già all’atto di vendita e fornite insieme al regolamento contrattuale, fosse necessario l’ottenimento dell’unanimità di tutti i condomini;
• per le tabelle millesimali assembleari, ovvero le più comuni e solitamente basate su criteri di ripartizione delle spese in base all’effettiva proprietà, fosse sufficiente la maggioranza qualificata.

Tuttavia, di recente la Corte di Cassazione - con la sentenza 2712/2023 - ha operato una semplificazione, spostando il focus non tanto sulla tipologia di tabella - contrattuale o assembleare - bensì sul criterio di ripartizione delle spese. In altre parole:

• se le tabelle prevedono criteri di ripartizione delle spese proporzionali, secondo i principi dell’articolo 1123 del Codice Civile, basta la maggioranza qualificata;
• se le tabelle prevedono ripartizioni in deroga all’articolo 1123, rimane invece l’unanimità.

Quanti millesimi servono per approvare tabelle millesimali

Fatta questa premessa, è quindi lecito chiedersi quanti millesimi siano effettivamente necessari per la prima approvazione delle tabelle. Sempre in relazione al nuovo focus emerso dalla già citata sentenza 2712/2023, come già visto:

• se viene rispettato il criterio di legge della ripartizione delle spese, è sufficiente la maggioranza qualificata di almeno la metà più uno dei presenti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi, quindi 500;
• se le tabelle non rispettano i criteri di legge, è richiesta l’unanimità, perciò 1.000 millesimi.

Quale quorum è prescritto per approvare le tabelle millesimali predisposte secondo criteri derogatori?

È però utile soffermarsi su quelle tabelle che differiscono dai principi dell’articolo 1123 del Codice Civile e, di conseguenza, adottano criteri derogatori. Cosa si intende, in questo caso, e quale quorum è necessario?

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Può capitare che un condominio decida di redigere delle tabelle millesimali che non rispettino la ripartizione in base alla proporzionalità delle proprietà, bensì su altri criteri. Si pensi, ad esempio, al condominio che sceglie di escludere dalle spese di gestione e di manutenzione dell’ascensore i proprietari delle unità immobiliari al piano terra, poiché si tratta di un servizio di cui non usufruiscono. In questo caso, di conseguenza, la tabella sarà predisposta secondo criteri derogatori.

Come già visto, in questa situazione la sentenza 2712/2023 della Cassazione non modifica la necessità di unanimità, proprio per la presenza di una ripartizione diversa dalla proporzionalità fra tutti i condomini prevista dalla legge.

Modifica delle tabelle millesimali

Come si procede, invece, se non è necessaria l’approvazione di nuove tabelle millesimali, bensì una più semplice modifica di quelle già esistenti?

Innanzitutto, è bene sottolineare che l’articolo 69 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile, con la Riforma del Condominio attuata con la Legge 220/2012, definisce degli specifici casi in cui è possibile procedere alla modifica di tabelle già esistenti:

• cambiamenti strutturali, sia inerenti alla struttura dell’intero edificio che di singole unità immobiliari, purché pesino per oltre un quinto sul valore proporzionale del condominio;
• richiesta da parte di almeno un proprietario, il quale ritiene che le tabelle non siano più rappresentative delle proporzioni reali, anche in assenza di variazioni strutturali;
• approvazione della maggioranza, che decide di modificare le tabelle in base alla maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile.

Sempre per effetto del già citato articolo 69 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile, e in parte alla già citata sentenza, i criteri di riferimento per le maggioranze necessarie all’approvazione delle tabelle millesimali sono:

• se vi sono variazioni strutturali significative che incidono per oltre un quinto sul valore proporzionale, è necessaria la maggioranza qualificata secondo l’articolo 1136 del Codice Civile;
• se le tabelle sono invece errate, possono essere corrette anche senza unanimità, previa approvazione informata dei condomini.

Di conseguenza, è facile intuire che il processo di approvazione delle tabelle millesimali - o, ancora, della loro modifica in itinere, dipenda dalla configurazione del singolo condominio. In altre parole, bisogna sempre verificare la presenza di una ripartizione proporzionale oppure in deroga alle disposizioni di legge già elencate.